#12 , 11 apr 2021 12:09
Beste
Zie ook Jureca
De rechtsleer en rechtspraak hebben inmiddels duidelijke voorwaarden uitgewerkt waaraan een gebrek moet “voldoen” om als verborgen gebrek te kunnen beschouwd worden.
Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.
Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.
Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).
Het is aan de koper om te bewijzen dat alle voorwaarden voldaan zijn om te spreken van een verborgen gebrek. Precies omdat het moeilijk is te bewijzen dat een bepaald gebrek aanwezig was op het moment van de verkoop, vereist de wet dat de koper binnen korte termijn na de ontdekking ervan een vordering stelt. Een brief of mail sturen is daarbij niet genoeg, de koper moet daadwerkelijk overgaan tot dagvaarding voor de rechtbank.
De wet voorziet echter ook dat de verkoper zich kan ”exonereren” voor verborgen gebreken. Een verkoper die ter goeder trouw is, maw het bestaan van de gebreken waarover de koper zich beklaagt vooraf niet kende, heeft niets te vrezen als dit in de overeenkomst staat. De verkoper van wie de koper kan bewijzen dat hij het verborgen gebrek of de verborgen gebreken bij de verkoop kende, kan echter niet aan zijn aansprakelijkheid ontsnappen, ook al staat er een exoneratiebeding in de verkoopsovereenkomst.
De koper kan de ontbinding van de verkoop dan wel een minprijs vorderen in de rechtbank. Deze minprijs is afhankelijk van waarde van het geborgen gebrek.
Uit zelfbeheersing groeit de Kracht.
Zelfkennis brengt ons tot Wijsheid.
Zelfvervolmaking leidt ons tot Schoonheid.