Verkoop huis - waterschade door breuk of slijtage

[jmarleen]

Beste,

onlangs heb ik mijn ouderlijk huis verkocht. Akte is vorige week verleden.

Voor het verlijden van de akte heb ik de kopers uitgenodigd om een laatste controle dat we wel degelijk het huis goed ontruimd en opgekuist hebben. Bij deze controle wordt geconstateerd dat er in 1 slaapkamer een stuk van het plafond en 1 muur nat is, wat hiervoor niet was.

Mijn vermoeden: de nacht hiervoor heeft het heel hard geregend, afvoer in de regenpijp werkte niet of niet goed en hierdoor is er een breuk ontstaan en is er een grote hoeveelheid water in het plafond gekomen, het is een plat dak met isolatie en daaronder het plafond.
Na de eerste paniekaanval, neem ik contact op met de brandverzekering en deze stuurt een expert langs, die dezelfde bevindingen maakt.

De akte wordt 2 dagen later ondertekend met een extra clausule, dat er waterschade ontstaan is en dat deze bij de brandverzekering is aangemeld, indien deze de gevolgschade niet zou vergoeden, dat de koper een expert aanduidt en dat de gevolgschade voor de verkoper is. De koper wou eerst de volledige schade op ons verhalen, maar hier ben ik niet mee akkoord gegaan, vermits je een woning koopt in de staat waar het zich in bevindt en als het dak versleten zou zijn, waar ik niet van op de hoogte ben of was, dat deze schade niet voor mij zou zijn, wat gesteund werd door beide notarissen. Er is een som geblokkeerd van 5000 euro voor eventuele vergoeding.

De brandverzekering erkent de gevolgschade en zal een deel van het plafond, muur en tapijt vergoeden, maar niet volledig, wegens dat het over een oud huis gaat. Nu komt het probleem, ik merk dat de kopers hier niet mee akkoord zijn en willen dat alles vergoed word, ze hebben het hele plafond al verwijderd en willen nieuwe isolatie etc... Wat de expert van de verzekering niet nodig vindt.

Ik verwacht dat ze de verzekering gaan afwijzen en bij mij alles vergoed gaan willen. Kan dit? En welke stappen dienen ze hiervoor te ondernemen? Zowel notarissen en verzekering wijzen erop dat het geen nieuwbouw is en dat het een ouder huis is en dat ze geen totale vernieuwing kunnen verwachten, maar het lijkt hen niet door te dringen.

Hoe kan ik me het best wapenen tegen dit gebeuren, ik wil het eerlijk spelen, maar ik heb het er moeilijk mee dat de volledige schade bij mij terecht komt. Zij hebben geen enkele controle uitgevoerd bij de bezichtiging, ik ben open en eerlijk geweest dat er ooit een lek aan het ander dak was geweest, dat we dit hersteld hebben. Het was een huis dat verkocht is onder te renoveren, wij hebben nooit beweerd dat alles perfect in orde was.

Kunnen jullie mij hier juridisch over bijlichten, wat zijn onze rechten en wat is de procedure?

[mava105]

Ze waren eigenlijk al eigenaar van op het moment dat het compromis werd ondertekend. Eigenlijk hebben ze maar recht op de werkelijke waardevermindering, en niet de nieuwwaarde, want ze kochten immers een oud huis. Ze kunnen dus geen nieuwe zaken eisen.
Afhankelijk van het soort isolatie moet die niet worden vervangen. Lag de isolatie juist onder de roofing, en was het PU, dan is deze nog OK. Zat ze echter juist boven de zoldering en was uitgevoerd in glaswol, zal ze moeten worden vervangen.

[mava105]

.

[bosprocureur]

Ze waren eigenlijk al eigenaar van op het moment dat het compromis werd ondertekend. Eigenlijk hebben ze maar recht op de werkelijke waardevermindering, en niet de nieuwwaarde, want ze kochten immers een oud huis. Ze kunnen dus geen nieuwe zaken eisen.
Afhankelijk van het soort isolatie moet die niet worden vervangen. Lag de isolatie juist onder de roofing, en was het PU, dan is deze nog OK. Zat ze echter juist boven de zoldering en was uitgevoerd in glaswol, zal ze moeten worden vervangen.

En, het lijkt erop dat net dat standpunt ook door de verzekeringsmaatschappij aangehouden wordt.

Mijns inziens hebben ze recht op ongeveer wat de verzekeringsmaatschappij voorstelt; dit wel met enig voorbehoud, dus zonder het volledige dossier te kennen. dan kan men nog wat discuteren over een deel eigen risico, veel of weinig vetusteit en zo, maar dit is het dan.

[jmarleen]

Dat is dus wat de verzekering meld en wat hun notaris ook uitgelegd heeft, maar ze blijven doorgaan op het feit dat dit al een lek van jaren is en dat alles rot is.

Maar mijn moeder heeft het vier jaar geleden gekocht en wij hebben nooit een nat plafond of muur gehad, dus dit kan niet volgens mij. Maar ik ben natuurlijk geen expert.

Welke isolatie er ligt, ik weet het niet, ik wil eigenlijk niet meer gaan zien, omdat ze dan weer beginnen hoe rot alles is. Dus ik vrees dat ze de vergoeding gaan afwijzen van de verzekering en dan naar ons gaan komen voor meer.

Ik dacht toch ook dat vanaf de compromis getekend is, dat je akkoord gaat met de staat waarin het zich bevind, dus als nu blijkt dat het dak versleten is, komt dit niet op onze schouders?

[bosprocureur]

De clausule die hen toelaat zelf een expert aan te stellen, en die een (voor u) bindend advies te laten geven wat het door u te betalen bedrag betreft, is er voor mij wat over, wegens al te eenzijdig.

Als er al sprake is vaneen lek van jaren, dan moest er iets te zien geweest zijn aan het plafond, denk ik. Dat er precies op die datum een massief lek ontstaat, is gewoon aan Murphy te wijten, en niet aan u; het risico is wel gedekt door uw verzekering, en die doet (allicht?) het nodige. Wat mij betreft zouden ze het met de verzekering mogen afhandelen, mits vrijgave in uw voordeel van het geblokkeerde bedrag.
Er kan altijd nog wat gemarchandeerd worden over vetusteit en zo, maar veel mag dit niet uitmaken.
U hebt een huis geleverd, met schade weliswaar, maar ook met voldoende (?) verzekering van die schade. Het feit dat zij al de plafonds hebben verwijderd, maakt dat hun expert maar weinig meer zal kunnen vaststellen.

[bosprocureur]

Bijkomend zou het wel interessant kunnen zijn als we over de cijfers konden beschikken, dus wat is de schade, wat betaalt de verzekering niet, hoeveel trekken ze af voor veroudering, .... was het gebouw verzekerd in nieuwwaarde, en voor een voldoende waarde....

[jmarleen]

De cijfers zijn nog niet bekend, het dossier is vorige week pas opgestart en de expert is woensdag langs geweest, zij hebben gevraagd om nog een test uit te voeren, of het toch geen breuk zou zijn is de afvoerpijp, want dan zouden ze de pijp ook nog vergoeden, maar de kopers leggen dit naast zich neer.

In de clausule van de akte wordt vermeld dat alleen bij geen tussenkomst van de verzekering, ik verantwoordelijk ben voor de gevolgschade. Dus volgens mijn interpretatie wil dit zeggen als de verzekering de schade herkent, wat al bevestigd is door de verzekering, dat ik niet meer persoonlijk verantwoordelijk ben, maar ik weet het niet zeker.

[Milo72]

In de clausule van de akte wordt vermeld dat alleen bij geen tussenkomst van de verzekering, ik verantwoordelijk ben voor de gevolgschade. Dus volgens mijn interpretatie wil dit zeggen als de verzekering de schade herkent, wat al bevestigd is door de verzekering, dat ik niet meer persoonlijk verantwoordelijk ben, maar ik weet het niet zeker.

Misschien voor alle zekerheid eens de letterlijke verwoording van deze clausule uit het compromis hier vermelden.

Mij lijkt het dat jouw interpretatie klopt: zodra de verzekering de schade erkent en vergoed (onafhankelijk van het bedrag), ben jij gevrijwaard. Ze kunnen mijns inziens (onder voorbehoud van de exacte verwoording) de verzekering niet "afwijzen" en zelf een expert aanstellen.

[jmarleen]

Hierbij de letterlijke verwoording :
Het goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevond op het moment van ondertekening van wederzijdse aankoop-verkoopbelofte. De verkoper verklaart geen kennis te hebben van beschadigingen die zich voorgedaan hebben sinds voormelde datum, behoudens waterschade op de eerste verdieping in één van de slaapkamers afkomstig van een recent lek. De verkoper verklaart dat zij haar brandverzekering gecontacteerd heeft dat er een deskundige langskomt.
De verkoper verklaart het nodige te doen en haar medewerking te verlenen om de schade te doen vergoeden door haar verzekering, de verkoper verklaart daarnaast, dat indien haar brandverzekering niet tussenkomt in de schade veroorzaakt door het lek, zij samen met de kopers een deskundige zal aanstellen tot herstelling van de gevolgschade, deze integraal door de verkoper zou gedragen worden.

Dit is de clausule letterlijk.
Vandaag heb ik vernomen dat de kopers een brief naar de verzekering gestuurd heeft, waarin ze het volgende beweren, dat het een verborgen gebrek is, dat ik geschilderd heb om te verbergen en het tapijt bewust laten liggen heb, dat alles rot en vervallen is, waarbij foto’s toegevoegd die dit moeten staven, dat ze van burenonderzoek vernomen hebben dat wij gedurende vier jaar geen onderhoud aan het huis gedaan hebben en ze eisen een deskundige van hun om dit te komen bekijken. Zucht, volgens notaris moet ik hen gewoon laten doen, veel storm in een glas water en dat zij bewijslast moeten aanbrengen, maar toch word ik hier heel schrikachtig van, we zijn maar gewone mensen en ik woonde zelf niet in het pand, ik wist niet van een lek af en we hebben vier jaar geleden geschilderd, maar hoe bewijs je dat

Alle tips zijn welkom

[bosprocureur]

u hoeft in dit stadium niets te bewijzen, de kopers/klagers moeten maar bewijzen dat u dat gebrek verborgen gehouden hebt.

Uw notaris, die het een beetje van op afstand kan bekijken, heeft mijns inziens gelijk. De kopers moeten maar met bewijzen afkomen.

Uw verzekering zou moeten tussenkomen, en doet dat hopelijk ook. Hebben zij opmerkingen gemaakt over de staat van (niet)-onderhoud van het huis, het dak..., whatever?

Wat de verzekering aan betaalt, moet u aan de kopers overmaken, en dat is gewoon alles waar u toe verplicht bent.

[Franciscus]

Hun deskundige heeft niets te zeggen en kan beschrijven wat hij /zij wil.
In de tekst staat al dat er gezamenlijk een deskundige kunnen aanstellen.
Dat het eerst door de verzekering zal bekeken worden ... daar hadden ze een deskundige kunnen bij aanwezig hebben.
In de meeste zaken die ik ken kwestie van schade zijn er van alle partijen deskundigen en die bepalen onder het hoe en het wat.

Trouwens in de tekst staat ook in de staat waarin het zich bevind en dat u geen kennis hebt van.
U kan dat inderdaad niet hebben geweten en dan moet het nog kwaadwillig opzet zijn.

Aan bakerpraatjes van buren heeft niemand iets.

Gewoon aan uw verzekering overlaten en doen wat uw notaris zegt.

Toen we ons vakantiehuis verkocht hebben - een maand voor verlijden was ik er nog geweest bleek toen we er met de nieuwe eigenaars waren een plas water te staan onder het dak... Hadden daar nooit enige lek gehad en nu plots wel. Koper maakte er niets van. Vermoedelijk een wat verschoven pan of de loodslab rond de schouw.

[jmarleen]

Update: ze hebben van onze verzekering een expert geeist en gekregen, dus geen eigen expert.
Die is gisteren langsgeweest, alles was gestript, plafond had al een nieuw raamwerk en het dak wordt vandaag vervangen.
Resultaat: expert kon niets constateren en heeft zich dus gebaseerd op de foto’s die de verzekeringsagent heeft genomen, vergoeding : 500 euro.

Dus nu is het afwachten of ze nog verdere stappen gaan ondernemen of ze de 5000 euro die geblokkeerd staan bij de notaris gaan vrijgeven, ik heb wel beslist dat ik de 5000 euro niet naar hen laat gaan. Ze hebben van de twee kamers één kamer gemaakt, de muur eruit gesloopt, daar zijn ze door de vloer gegaan en nu beweren ze dat de vloer rot is, sorry, maar voor hetzelfde geld is dit gewoon door het slopen van die muur, weet ik veel.

Want eigenlijk hebben ze elk bewijsmateriaal verwijderd en blijft alleen hun woord nog over.
Expert kon zelf niet zeggen of het dak versleten was, want het was niet te zien.

Ik hou jullie op de hoogte.