Problemen met klein/groot beschrijf

[Thomas24]

In september hebben mijn vriend en ik ons eerste huis gekocht.
De verkopen/projectontwikkelaar heeft het huis steeds aangeprezen als een huis dat valt onder klein beschrijf.
Ook in het compromis staat dat het kadastraal inkomen 345 is. (dus lager dan 745)

Een maand geleden kregen wij een telefoontje van onze notaris.
Die vroeg aan ons wie het huis gaat renoveren en de elektriciteit gaat leggen, etc.
Wij hebben de notaris verteld dat het huis al volledig gerenoveerd is door de projectontwikkelaar en er dus geen verbouwingen meer moeten gebeuren of elektriciteit gelegd moet worden.
Onze notaris kwam volledig uit de lucht gevallen, want de renovatiewerken zijn nooit aangegeven aan het kadaster.

Een week geleden kregen we opnieuw telefoon van de notaris.
Die vertelde ons dat we groot beschrijf zullen moeten betalen (10% registratierechten) en pas geld gaan terugkrijgen als die van het kadaster zijn langs geweest en het huis effectief valt onder klein beschrijf.

Nu hebben wij het probleem dat we die 10% registratierechten niet kunnen betalen, omdat we dat geld gewoonweg niet hebben.

Mag een notaris dit zomaar verlangen dat de koper eerst 10% betaald?
Lijkt het niet logischer dat we 5% registratierechten betalen en pas 10% moeten betalen als die van het kadaster zijn langs geweest en het kadastraal inkomen boven 745 zit?

En kan het zomaar dat een projectontwikkelaar een huis volledig renoveert zonder daar iets van aan te gaven aan het kadaster?

Is de verkoper hier ook niet in fout?

Kan je nog afstappen van de verkoop? (In de compromis staat spijtig genoeg geen opschortende voorwaarde dat het KI ook na controle door het kadaster klein beschrijf zou moeten zijn.)

[Bart Vissers]

Als de verbouwingen niet gemeld zijn bij het kadaster, dan is er alvast een fout gebeurd door de verkopers, wat de bewijslast voor jou wat vergemakkelijkt.

Er zijn enkele mogelijkheden:

1) Als je dit vooraf zou geweten hebben dan zou je een lager bedrag geboden hebben. Dan verwijs je naar een precontractuele fout vanwege de verkopers.
De sanctie bij precontractuele fout is schadeloosstelling (toestand waarin je je zou bevinden als de precontractuele fout niet zou zijn begaan) = prijsvermindering.
Als de wederpartij hiermee niet akkoord gaat, dan kan je dit enkel via de rechtbank (proberen) afdwingen (gebaseerd op een onrechtmatige daad = art. 1382 BW). Je hebt hier alvast het voordeel dat een van de drie criteria (fout) makkelijk aan te tonen is, als er een schending van de wet gebeurd is door de verkopers (en je kan dit aantonen). Blijft nog wel de schade en het oorzakelijk verband tussen fout en schade. Maar de drie lijken mij niet onoverkomelijk.

2) Als je dit vooraf zou geweten hebben, dan zou je het vastgoed niet gekocht hebben = wilsgebrek door dwaling. De sanctie voor dwaling vanwege een essentiële fout is nietigheid: alsof er geen overeenkomst was.
Ook deze sanctie kan enkel door een rechter uitgesproken worden (tenzij je een akkoord vindt met de verkoper).

Je kan niet verplicht worden de authentieke akte te ondertekenen. Weet wel dat de koop plaatsvond op het ogenblik van de ondertekening van het compromis.

Als je dus weigert te tekenen, dan heeft dat verschillende mogelijke gevolgen:
- waarborg/voorschot kwijt - om dit te recupereren zou je zelf naar de rechtbank moeten stappen en de dwaling aanvoeren en bewijzen (bewijzen dat het over een essentiële dwaling ging).
- wederpartij zou akte via rechter kunnen laten uitvoeren (en de koop ook te laten bevestigen tav derden) en jullie tot betaling dwingen

Er is nooit zekerheid wat de interpretatie van de bodemrechter is. Je gaat dan alleszins voor een periode van een of meerdere jaren onzekerheid.

Mogelijk kan je nog een prijsvermindering bedingen of een gedeelte van het afgesproken aankoopbedrag laten blokkeren bij de notaris (als de wederpartij instemt dat ze dit risico dragen) waarbij - bij bevestiging laag beschrijf - dit saldo naar de verkoper gaat; bij groot beschrijf zou het terug naar jullie kunnen gaan om dit verschil bij te passen.
Je (of je notaris) kan altijd dreigen dat anders de koop afgeblazen wordt.

Je hebt hopelijk een andere notaris dan de notaris van de verkopers?

Best de scenario's met je notaris doornemen !
Ik beschrijf vanuit een theoretisch concept - zonder concrete praktijkervaring.
Dwaling omtrent de prijs is bovendien niet evident.

[Sirkii]

Het is inderdaad zo dat de notaris bij een verkoop "met klein beschrijf" aan het kadaster de goedkeuring moet vragen om met klein beschrijf te mogen verkopen. Als het kadaster weet/vermoedt dat het goed verbouwd/gerenoveerd werd (bv door de grootte van het aankoopbedrag) zal ze niet akkoord gaan (of voorwaardelijk akkoord gaan) met klein beschrijf.

Misschien kan je een korting proberen versieren als bv in je compromis expliciet het KI opgenomen is en/of - zoals Bart schrijft - de verbouwingen niet door de verkoper aangegeven warden (bouwovertreding). Vraag hierover de mening van uw notaris (stel er een aan als je tot op heden enkel met de verkopende notaris kontakt had)