Aankoop van nog te bouwen serviceflat. Prekadastrale formaliteiten. Aanstelling van eigen notaris door de koper.

[De bezige bij]

Bevriend hoogbejaard koppel ondertekent te goeder trouw bij een nieuw immobiliënkantoor een tweetal maanden terug een AANKOOPBELOFTE met betrekking tot een appartement (serviceflat) gelegen in midden Vlaanderen.

Voorheen was er een reeds optie genomen bij een ander immokantoor dat blijkbaar het ganse bouwproject heeft overgelaten aan het nieuw opgericht immokantoor.

Ze krijgen evenwel géén dubbel van die "aankoopbelofte" ondertekend bij dat tweede immokantoor.
De afbraakwerken van op de grond staande stokoude gebouwen zijn nog maar pas gedeeltelijk gestart.

Er waren voordien al heel wat stedenbouwkundige problemen. De bouwvergunning zou pas recentelijk zijn afgeleverd aan de bouwmaatschappij.
De grond- & bouwwerken moeten echter nog worden worden aangevat.

Nu kregen ze van een totaal onbekend notariskantoor, gevestigd in de Waalse regio, een brief dat de akte nog niet kan worden ondertekend omdat de voorafgaande "prekadastrale" formaliteiten nog niet zijn geregeld door de landmeter en door het kadaster.

Ze worden in die brief tezelfdertijd ook gevraagd aan dat voor hen onbekend notariskantoor hun identiteitskaarten en hun huwelijkscontract te bezorgen.

Pertinente vragen die zich bij zo'n eerder eigenaardige toestanden onder andere nu gaan stellen.

1. Is het normaal dat er spontaan geen dubbel van die aankoopbelofte wordt uitgereikt aan die twee bejaarde mensen ?

2. Hadden of hebben zij nog het recht om zelf een EIGEN notaris aan te stellen ?
Daar werd in het verleden nooit men geen woord over gerept en plots worden ze in het Nederlands aangeschreven door dat volstrekt onbekend notariaat.

3. Is er hier een vuiltje aan de lucht ?

Wellicht zal bij het later verlijden van de notariële aankoopakte blijkbaar wel meteen de totale aankoopprijs moeten betaald worden, ook al zijn de eigenlijke bouwwerken nog helemaal niet eens opgestart.

4. Over een eventueel "voorschot" werd ook met geen enkel woord gerept, noch door het eerste immokantoor, noch door het tweede immokantoor.

5. Wat kunnen die twee bejaarden nu nog aanvangen, nu ze de inhoud van die zogezegde "aankoopbelofte" niet kennen ?
Pas nu zijn hun oren beginnen flapperen.
Een aankoopbelofte is blijkbaar niet hetzelfde als een "compromis" zoals dat in de volksmond heet.


Alle informatie wordt gewaardeerd.
Bedankt in naam van die twee bejaarden.

[mava105]

http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/ ... opbelofte/
http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/ ... n-belofte/
https://mijnadvocaten.be/vastgoedrecht/ ... rend-goed/

Zorg dat je een kopie krijgt van het ondertekende document alvorens je verder gaat met een notaris.. Je mag uw eigen notaris aanstellen; je bent niet verplicht deze van de verkoper te nemen. Is er een ontbindende voorwaarde? Wat als één van beiden sterft voor de oplevering van het gebouw/flat?

[naicwill]

"Nu kregen ze van een totaal onbekend notariskantoor, gevestigd in de Waalse regio, een brief dat de akte nog niet kan worden ondertekend omdat de voorafgaande "prekadastrale" formaliteiten nog niet zijn geregeld door de landmeter en door het kadaster."

Regeling na 1 januari 2014
Sinds 1 januari is het verplicht om voorafgaand aan de verkoop van een deel van een kadastraal perceel een duidelijk afbakeningsplan, opgesteld door een landmeter, aan het kadaster (AAPD) te bezorgen. Het AAPD neemt dit plan dan op in hun centrale databank. Op die manier is de kadastrale administratie niet langer afhankelijk van onduidelijke plannen die aan de verkoopakten gehecht zijn, maar beschikt het voor het verlijden van de akte al over een duidelijk en origineel plan.
Vóór het verlijden van de verkoopakte moet het plan niet enkel aan het kadaster overgemaakt worden. De notaris moet het plan ook aan de dienst stedenbouw bezorgen van de gemeente waar het goed gelegen is, én aan de bevoegde gemachtigd ambtenaar (in Brussel en Wallonië). De gemeente (en eventueel de gemachtigd ambtenaar) beschikt dan over eenzelfde termijn van 20 dagen (in Vlaanderen en Brussel) of 30 dagen (in Wallonië) om eventuele opmerkingen te formuleren op de splitsing van het perceel grond. De volgende situaties zijn dan mogelijk:
 Indien het afgesplitst stuk wordt verkocht om er een woning op te bouwen, dan zal de gemeente de splitsing niet aanvaarden. De verkoper moet in dat geval namelijk eerst een verkavelingsvergunning krijgen.
http://berquinnotarissenbe.webhosting.b ... rt1_NL.pdf

[De bezige bij]

Dank voor de eerste interessante reactie.

In de leerrijke uiteenzetting van het notariaat Berquin lezen we volgende passage.

"Als de basisakte gaat over de opdeling van een nog te bouwen gebouw, dan is er geen
prekadastratie nodig, aangezien het AAPD deze plannen dan rechtstreeks bij de dienst stedenbouw
van de betrokken gemeente kan consulteren. Zij moeten dan niet nogmaals op voorhand voorzien
worden van een referentienummer."

In dit geval gaat het om een NOG TE BOUWEN APPARTEMENTSGEBOUW (met servicefats).

Is dat verhaal van de "PREKADASTRATIE" zoals aangehaald door de Waalse notaris dan een groot foefke ???
Aangezien de stedenbouwkundige vergunning aan de bouwpromotor blijkbaar werd afgeleverd, beschikt de gemeente toch reeds over alle plannen..... en kan het kadaster daar ook geen problemen mee hebben.
Of begrijpen we dit compleet verkeerd ?

Nogmaals merci.

[naicwill]

Wet breyne en aankoopbelofte

Ook voor een aankoopbelofte?
Belofte voor kant-en-klaarappartement? Mogelijk financiert de promotor de appartementen volledig zelf zonder een voorschot van de koper te vragen en verkoopt hij ze kant-en-klaar. Zo’n verkoop valt uiteraard niet onder de wet Breyne.

Tip. Zoekt u in dat geval kopers die reeds een belofte of reservatie afsluiten – zonder een voorschot te betalen vóór de werken klaar zijn – dan valt die belofte ook niet onder de wet Breyne.

Belofte voor appartement in aanbouw.Dat is iets anders... Ook al moet de koper pas later een voorschot betalen, bv. bij het verlijden van de verkoopakte, dan nog moet ook de belofte volgens de rechter (Luik, 26.06.2012) al aan bepaalde regels voldoen. Het appartement was immers nog niet volledig klaar op het moment waarop de akte verleden werd.

Let op! De wet zelf voorziet dat de belofte alvast de verplichte vermeldingen moet bevatten (art. 7 wet van 09.07.1971). Dit is ook zo als de koper bij de belofte nog geen voorschot betaalt. Is dit niet opgenomen, dan is de belofte niet geldig.

Tip. De andere voorwaarden, bv. i.v.m. de waarborg gelden slechts op het moment waarop de koper effectief een voorschot moet betalen.

Lees volledig verhaal op indicator
https://www.google.be/search?q=Geldt+de ... e&ie=UTF-8

[naicwill]

Notaris-TV - Investeren in een assistentiewoning - deel 1: een goed idee?
http://www.notarisbiekeheyns.be/notaris ... -goed-idee

[naicwill]

"Is dat verhaal van de "PREKADASTRATIE" zoals aangehaald door de Waalse notaris dan een groot foefke ???
Aangezien de stedenbouwkundige vergunning aan de bouwpromotor blijkbaar werd afgeleverd, beschikt de gemeente toch reeds over alle plannen..... en kan het kadaster daar ook geen problemen mee hebben."

Aangezien de toepassing prekadastratie nog recent is,kan het zijn dat ze op de gemeente nog
niet op de "hoogte" waren of het lieten passeren ofwel dateren de plannen van voor 1/1/2014.
De notaris kan echter geen akten meer verlijden zonder dus prekadastratie vereist.
U kan best contact opnemen met notaris.
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... e_name=wet

[De bezige bij]

Dank voor de verdere nuttige documentatie.

Het bejaard koppel zal in eerste instantie proberen een exemplaar van de "aankoopbelofte" te bemachtigen.

De bouwplannen zouden pas recent (medio 2016) zijn goedgekeurd door de gemeente.

Bouwpromotor en de gemachtigde gemeenteambtenaar zouden als professionelen toch beiden in principe toch wel op de hoogte moeten zijn van de in werking getreden nieuwste wetgeving in verband met die zogeheten pre-kadastratie..... en de klant/burger op een behoorlijke wijze voorafgaandelijk informeren.

[Poene]

De prekadastrale formaliteiten duren 20 dagen maximum. Dat is de termijn die het kadaster heeft om de gereserveerde perceelsnummers te prekadastreren. Het kadaster moet hiervoor een plan en coördinaten krijgen van de landmeter.

Waarschijnlijk is de landmeter te laat begonnen aan zijn opdracht. Of hij heeft te weinig medewerking gekregen van de promotor. Of hij is te laat aangesteld geweest. Het kan vanalles zijn.


1. Is het normaal dat er spontaan geen dubbel van die aankoopbelofte wordt uitgereikt aan die twee bejaarde mensen ?
=> Er is hier geen wettelijke regeling over. Het is onverstandig om documenten te ondertekenen zonder een dubbel te vragen voor jezelf. Jammer dat er van de naïviteit van die mensen misbruik is gemaakt. Maar het komt vaker voor in de praktijk. Altijd een kopie vragen van wat je tekent, zeker in het vastgoed.

2. Hadden of hebben zij nog het recht om zelf een EIGEN notaris aan te stellen ?
Daar werd in het verleden nooit men geen woord over gerept en plots worden ze in het Nederlands aangeschreven door dat volstrekt onbekend notariaat.
=> Absoluut. Het recht om een eigen notaris aan te stellen is van openbare orde. Niemand hoeft een notaris te tolereren die je niet zelf gekozen hebt (behalve in gerechtelijke zaken). Als de eigen notaris pas na een 'redelijke' termijn is aangesteld, zal hij echter niet mogen delen in het ereloon. Dat betekent dat de kopers een extra loon zullen moeten betalen aan hun eigen notaris. Vandaar dat dit zelden voorkomt.

3. Is er hier een vuiltje aan de lucht ?

Wellicht zal bij het later verlijden van de notariële aankoopakte blijkbaar wel meteen de totale aankoopprijs moeten betaald worden, ook al zijn de eigenlijke bouwwerken nog helemaal niet eens opgestart.
=> Neen, dit kan niet. Het gaat hier waarschijnlijk over een project met de Wet Breyne. Bij de akte zullen ze alleen de prijs voor de grond moeten betalen en de prijs van de reeds opgerichte constructies. Deze constructies worden bewezen met een attest van de architect. Bv. na het leggen van de funderingen kunnen ze 15% van de constructieprijs vragen.

4. Over een eventueel "voorschot" werd ook met geen enkel woord gerept, noch door het eerste immokantoor, noch door het tweede immokantoor.
=> Kan misschien zijn dat de verkoper geen voorschot vroeg om zo de Wet Breyne uit te sluiten. Als er geen voorschot wordt gevraagd, is de Wet Breyne niet van toepassing.

5. Wat kunnen die twee bejaarden nu nog aanvangen, nu ze de inhoud van die zogezegde "aankoopbelofte" niet kennen ?
Pas nu zijn hun oren beginnen flapperen.
Een aankoopbelofte is blijkbaar niet hetzelfde als een "compromis" zoals dat in de volksmond heet.
=> Dit is inderdaad zeker niet hetzelfde. Een aankoopbelofte is een eenzijdige verbintenis. Slechts de koper verbindt zich om iets te doen, nl. aan te kopen. Een compromis is een 'tweezijdige' verbintenis waar de verkoper ook verplichtingen heeft.

Het eerste dat ze kunnen doen is uiteraard een kopie vragen. Durf te bellen, anders zul je er lang op mogen wachten.

[De bezige bij]

Aan iedereen hartelijk bedankt voor de zeer belangrijke informatie en voor de heel nuttige tips om die vervelende situatie te helpen ophelderen ten behoeve van die twee bejaarden.
Een exemplaar van aankoopbelofte werd door hen reeds mondeling opgevraagd bij het immokantoor, maar is nog niet verstrekt....

[mava105]

Een exemplaar van aankoopbelofte werd door hen reeds mondeling opgevraagd .

Doe dat toch aangetekend. Wat hebben mensen tegenwoordig met die verdomde telefoon.

[Poene]

Aangetekende brieven worden soms dagen genegeerd. En het duurt sowieso even voor je brief toekomt. Ik zou eerst bellen. Als je een vriendelijke medewerker aan de lijn krijgt, word je soms binnen een uur geholpen. Veel beter dan een aangetekende brief.