Plots groot beschrijf i.p.v. klein tot afwachting KI.

[gertjan.vermeir]

Beste kenners,

Eind mei hebben ik en mijn vriendin een huis gekocht. In de advertentie stond groot beschrijf.
Toen we bij de notaris gingen horen voor de verkoop, melde ze dat het om klein beschrijf zou gaan, want het huis had een KI van €460.

Op de dag van de ondertekening van de akte wist ze ons enkele minuten voor de ondertekening te vertellen dat het KI gedateerd was en dat nu pas zag. De akte werd aangepast zodat we groot beschrijf moesten betalen in afwachting van het KI. Indien het toch om klein beschrijf zou gaan, krijgen we ons geld later terug.

Dit was natuurlijk geen prettig nieuws, maar we hadden al zaken besteld om het huis te verbouwen. We konden moeilijk wachten en moesten hier dan ook mee instemmen. Nu voelt het aan alsof we wat gepushed zijn...

Ondertussen is het kadaster nog altijd niet langs geweest.

(extra: Toen we het huis kochten had de vorige eigenaar een bouwaanvraag ingediend voor het aanleggen van een terras en de lengte van het huis met 1m te vergroten. Ze hebben die werken afgerond en eind juli een 'einde verbouwingswerken' ingediend bij het kadaster)

Nu heb ik 2 vragen:
1) Nu het huis zo veel verbouwd is, wordt het KI dan berekend op de staat zoals het huis nu is of op de dag van aankoop?
2) Zouden we kunnen ingaan tegen het feit dat we plots groot beschrijf moesten betalen?

Alvast bedankt voor jullie meningen. We appreciëren dit enorm.

[limelight]

Wat was het KI op het moment van aankoop? 460? of was het dan al hoger?

[gertjan.vermeir]

Op het moment van aankoop was het 460.
Op dat moment waren er nog verbouwingen bezig. (chape moest ook nog gegoten worden, dus niet woonbaar)

[limelight]

Dan had je wel degelijk aan klein beschrijf kunnen kopen. Het is de toestand op moment van aankoop die telt. Pas na de werken wordt het KI herzien. Dat heeft vanaf dan wel invloed op je belastingen, maar daarmee wordt het klein beschrijf niet teniet gedaan.
Maar ik denk dat het vijgen na pasen zijn. Je hebt de keuze toen gehad, en gekozen voor groot beschrijf. Gezien uw uitleg begrijp ik het advies van uw notaris niet goed.

[gertjan.vermeir]

Enorm bedankt voor je snelle antwoord limelight. Het is als 'leek' op het moment van ondertekening niet makkelijk .

Kunnen we nog stappen ondernemen tegen het "slechte" advies van de notaris?

[mava105]

Tegen de notaris zal je niets kunnen ondernemen. Normaliter zal fiscus het verschil tussen GB en KB terugstorten

[Sirkii]

Bij een klein beschrijf moet de notaris voor t verlijden van de akte aan t kadaster vragen of ze akkoord gaan met het klein beschrijf. Waarschijnlijk heeft het kadaster negatief geantwoord omdat ze op de hoogte waren van de geplande verbouwingswerken. Om a posterioti het verschil in beschrijf terug te krijgen zal t kadaster moeten akkoord gaan met een klein-beschrijf KI zoals het huis er bij de verkoop bij stond.

[limelight]

Waarschijnlijk heeft het kadaster negatief geantwoord omdat ze op de hoogte waren van de geplande verbouwingswerken

Maar het ging hier over geplande verbouwingswerken!! Ze waren nog niet uitgevoerd. Meer nog, als het verhaal van de TS correct is, was het pand niet eens deftig bewoonbaar op het moment van aankoop (nog geen vloer, en ik vermoed dus ook geen nutsvoorzieningen). Geen enkele reden voor een verhoging van het KI dus. En zoals aangehaald, om het moment van de aankoop was het KI 460. Als dit verhaal klopt had dit pand wel degelijk op klein beschrijf kunnen aangekocht worden.

[giserke]

Bij geplande werken, is de kans groot dat een bouwvergunning werd afgeleverd. Bij gevolg heeft het kadaster die bouwaanvraag op voordrachgt van de gemeente ingeschreven in het register van het kadaster.

Het is oerdom geweest om de de bouwvergunning voor de gelande werken op te starten vooraleer de akte werd ondertekend.

[limelight]

Maar dan nog... het KI wordt pas gewijzigd na de werken. Als het goed ondertussen verkocht wordt... is dat in de bestaande toestand, dus met lager KI. Dat wordt niet retroactief bekeken. Dat zou pas mooi zijn. Iedereen die verbouwingen doet aan een woning gekocht op klein beschrijf zou zo mogelijks 5% extra registratie mogen betalen?
Ik heb zelf zo een pand gekocht enkele jaren terug. Bouwaanvraag 2 jaar voor de verkoop, maar KI werd niet herzien zolang de werken niet afgerond waren. Ik heb het tijdens de werken overgekocht... op klein beschrijf. 2 jaar nadien laten weten dat de werken afgerond zijn, maar dat heeft geen enkel invloed op het klein beschrijf.

[DimVa]

Wat is er finaal uit de bus gekomen in deze situatie?
Ik zit momenteel immer in een gelijkaardige situatie en leuk is het allerminst....

De feiten:
- Van 1 grote rijwoning (handelszaak & woning) worden 2 privé woningen gemaakt.
- Een investeerdersgroep kocht het initiële pand om er doormiddel van totaalrenovatie 2 woonbare units van gemaakt.

- Mid-juni gaan mijn partner en ik met de makelaar op bezoek in de nog niet afgewerkte woning. De werken waren echter zo goed als klaar (enkel: kookeiland & keuken moest nog geplaatst worden, garage (vloer + poort), trap was nog een werftrap). Al deze zaten echter vervat in verkoopprijs.

- We krijgen tijdens dit bezoek de melding dat het K.I. nog niet bepaald is maar hoogst waarschijnlijk groot beschrijf is. De woonst is echter helemaal ons ding en we besluiten aan te kopen in de veronderstelling dat registratierechten 10% zijn. De koopovereenkomst wordt ondertekend.

- Een dag voor het ondertekenen van de compromis krijgen we melding dat er een klein beschrijf mogelijk was. Via notaris & makelaar werd ons de betekening van het KI (op naam van de verkoopfirma) doorgestuurd en dit was bepaald op 539eur. Volgens de makelaar was het kadaster niet langs geweest en werd het vroegere K.I. gewoon 50%/50% gedeeld over de 2 woningen. Op de betekening staat effectief CODE 2 F (Belastbaar KI)

- Wij springen natuurlijk een gat in de lucht en besluiten om ten belope van die 5% 'extra' eigen middelen in te brengen. Hierdoor is het mogelijk om bij een andere bank aan een beter tarief te ontlenen.

- Vorige week woensdag kreeg ik de ontwerpakten van de notaris met eveneens de 'afrekening'. Hier wordt gerekend à 10% en ik contacteer de notaris. Wat blijkt: De aannemer had nog geen aangifte gedaan van 'Einde Werken' en was het KI, volgens het kadaster, nog niet definitief bepaald. In afwachting van het definitieve K.I. dienen we nu de 10% te bepalen. (een streep door onze rekening natuurlijk...)

- Morgen is gepland om de akte te ondertekenen en is het K.I. nog steeds niet definitief bepaald

Wie er nu in fout?
- De verkopers? Door het verzwijgen dat het 'einde van de werken' niet heeft meegedeeld?
- Het kadaster? Op de betekening staat code 2F en geen 2K ofte "Voorlopig KI - ingebruikneming of verhuring voor de volledige voltooiing"?
- Onze notaris/makelaar? Wegens het niet dubbelchecken van de betekening?

Wat zijn onze opties in dergelijk geval?

[mava105]

Er zijn geen opties. Betalen.
Kadaster zal, na pandbezoek , u wel het juiste KI doorgeven, en indien teveel betaald krijg je dat wel terug. Alhoewel ik vrees dat na renovatie het wel groot beschrijf zal worden.

[DimVa]

We zullen inderdaad betalen voor het groot beschrijf om zeker en vast de boete te vermijden. We hebben er achteraf weinig hoop in dat een klein beschrijf uitgesproken zal worden. Daar ligt voor mij echter het probleem niet. Correct is correct.

Alleen is het principe niet echt logisch dat het betekende KI op datum van compromis en zelfs akte-datum niet doorslaggevend is.

Op welke manier konden wij weten dat het betekende KI niet finaal was. Alle structurele werken (nutsvoorzieningen incluis) waren op moment van ondertekenen compromis immers reeds voldaan. En zowel makelaar als notaris hadden ons het klein beschrijf bevestigd + ons een copy van de betekening bezorgd.

[mava105]

Het definitieve KI wordt dikwijls pas maaaaaaanden na voltooiing vastgesteld. En al helemaal als bouwheer het einde der werken vergeet te melden aan het kadaster. Het is tegen hem dat je moet klagen, niet op de notaris of de overheid.

[Hof van Commerce]

Klachten bij de Vlaamse Belastingdienst a.u.b.. Je kunt de notaris moeilijk verwijten dat hij voorzichtig is in zoiets. Als de Vlaamse Belastingdienst weer eens een vlaag van hysterie krijgt belasten ze aan 10% daar waar de notaris geprovisioneerd is voor 5% registratierechten.