Tegenbod

[Anne26]

Hallo allemaal,

Wij hebben al een tijdje een huis op het oog en deden na enkele weken via mail een bod. Een paar dagen erna kregen wij telefoon van de makelaar dat de eigenaars het bod te laag vonden en niet wilden verkopen onder de 250 000 euro. Ik vroeg haar toen of de eigenaars een tegenbod zouden willen doen zodat wij dit nog eens konden bekijken. Ze zei dat ze dit deden en de dag erna kregen wij een mail waarin stond dat de eigenaars een tegenbod deden van 250 000 euro wat geldig was tot een bepaalde datum.
Na overleg met de bank wilden wij dit tegenbod aanvaarden en belden haar om dit te melden. Ze begon toen een heel verhaal over dat wij nu een bod deden van 250 000 euro en dat ze dat aan hen zou voorleggen. Ik heb toen gezegd dat wij geen bod deden maar een tegenbod accepteerden. Maar volgens haar bestaat dit niet en doe je altijd een bod wat de eigenaar kan accepteren of niet. WAT is hier van waar?!!
Ook via de mail hebben wij vervolgens laten weten het tegenbod te accepteren waarop zij doodleuk 'dank voor uw bod' stuurde. Kan dit zomaar?
Naar mijn idee is een tegenbod van hun kant net zo bindend als een bod van mijn kant. Of heeft de makelaar hier gelijk?

[Xenophon]

Heel die bod/tegenbod discussie is semantisch. Er is een overeenkomst als u ondubbelzinnig tot overeenstemming komt over de prijs. Indien de verkopers u ondubbelzinnig hebben laten weten 'wij zijn bereid het goed te verkopen aan u voor 250 000 EUR en dit voorstel is geldig tot 7 december om 00:01 uur' en u antwoordt daar voor dat tijdstip op met 'Akkoord om te kopen voor 250 000 EUR'. Dan is m.i. aan de voorwaarden voor een koop voldaan.

Meest waarschijnlijke uitleg hier a) de immo had geen mandaat om te verkopen of alleszins geen mandaat om te verkopen aan 250 000 EUR en de eigenaar is niet akkoord of b) de eigenaar wilde 250 000 EUR maar de immo dient nog te worden betaald en de eigenaar wil netto 250 000.

Normaal gezien bent u als koper via een immo inderdaad degene die biedt en de immo legt dat bod dan voor. Maar indien de immo repliceert met 'ok voor 250 000 en u bevestigt dan is er ook overeenstemming. Het is aan hen ervoor te zorgen dat ze over een mandaat beschikken. Stuur hen een aangetekend schrijven waarin u meedeelt dat er overeenstemming is over de prijs en bijgevolg de koop, dat u de onderhandse verkoopakte wenst te ondertekenen en dat u niet zal aarzelen naar de rechter te stappen én naar het BIV met een klacht tegen hen indien ze hun verbintenissen niet respecteren.

Cf. Art 1582 e.v. BW.

[mava105]

Alleen een koper kan en bod doen. Een verkoper stelt een vraagprijs en kan dus niet bieden op zijn eigen huis.
Het woord "tegenbod" wordt hier verkeerd gebruikt.

[Xenophon]

Hetgeen niet wegneemt dat er overeenstemming bestond over de prijs en bijgevolg de koop was gesloten, afgaande op hetgeen werd geschreven.

[Anne26]

Dank voor jullie snelle reactie!
Ik blijf het een zeer verwarrende situatie vinden. In de mail staat letterlijk: de eigenaars doen een tegenbod van 250 000 euro. Dit is geldig tot 8 december 2015.
Wat heeft het voor zin om een datum te plakken op een tegenbod als dit toch niet geldig is? Of, zoals wordt gezegd, ze niet op hun eigen woning kunnen bieden?
Overigens is het enige wat wij hebben geantwoord dat we het tegenbod van 250 000 accepteren. Wat hebben wij hier dan mee geaccepteerd? Hun suggestie? Ik heb in iedet geval nooit een bod gedaan zoals de makelaar nu suggereert.
We hebben echt geen idee wat we moeten doen want we willen eigenlijk het huis graag kopen. De makelaar zegt dinsdag met de eigenaren te gaan praten. Misschien dat eerst afwachten?
Tegelijketijd willen wij ook niet aan een bod vastzitten. Zeker omdat hier geen einddatum aan vast zit (we hebben immers alleen het tegenbod geaccepteerd). De immo gebruikt ons bod vrees ik om de prijs op te drijven maar dat wil ik zeker voorkomen. Het moet duidelijk zijn dat wij geen bod hebben gedaan....

[sloeberken]

Doet de verkoper, bijvoorbeeld tijdens de onderhandelingen, een concreet aanbod aan een kandidaat-koper dan is dat wel bindend. Dat is bijvoorbeeld het geval als een verkoper, rechtstreeks of via de makelaar, laat weten dat een tegenbod van 250.000 euro aanvaard zal worden. Let wel op: de formulering is belangrijk. Als een makelaar laat weten dat ‘de verkoper een bod van 250.000 euro vermoedelijk zal aanvaarden’, klinkt dat al helemaal anders. Laat u niet in verwarring brengen door onduidelijke beloftes die voor interpretatie vatbaar zijn, maar zet duidelijke afspraken op papier.
Dit tegenbod van de verkoper zoals TS het formuleert is binden en de koop gesloten.

[Xenophon]

U kan geen tegenbod accepteren, u had gewoon moeten antwoorden 'Akkoord voor koop van de woning gelegen te ...... à 250 000 EUR' (met eventuele opschortende voorwaarden etc).

Al dat gepruts zorgt voor onduidelijkheid. Voor mij is er een koop onder de omstandigheden die u schetst. Laat hen dinsdag duidelijk en schriftelijk stelling nemen en in godsnaam, als u niet weet wat u aan het doen bent, schakel een advocaat in.

[Weo]

Als het je het huis écht wilt, vraag een advocaat een brief op te stellen. Het kan goed zijn dat dit hen al overtuigd om het zo te laten.

M.i. is de koop gesloten. Er kan wat gediscussieerd worden over de betekenis van de woorden, maar de wil van de partijen lijkt me wel redelijk duidelijk. Er is een nieuw en duidelijk aanbod van de verkoper, TS gaat hierop in.

Je hebt het geluk dat het op papier (mail) staat en dat het niet enkel mondeling is gecommuniceerd. Op zich is dit niet al te veel werk voor een advocaat.

[EskildeJong]

Geachte,

Indien er een bod wordt gedaan op een onroerend goed dat wij verkopen, wordt dit altijd in een onderhandse verkoopovereenkomst opgenomen.
Op die manier hebben beide partijen de zekerheid als het tot een overeenkomst komt. Heeft de makelaar waar u over spreekt deze informatie via mail of enkel telefonisch aan u medegedeeld? Heeft u uw verhoogd bod met een einddatum vermeld op mail naar de makelaar of telefonisch? Indien u geen datum heeft vermeld, kan het zijn dat de kopers over enkele maanden pas akkoord gaan.

Het enigste dat ik momenteel kan bedenken is een einddatum op u bod plaatsen zodat er toch een lichte druk kan uitgeoefend worden.
Anderzijds is een bod, zoals nu gedaan, juridisch, niet zeer bindend? Heeft u via mail alle documentatie van het onroerend goed ontvangen? Zo niet, kunt u een bod gedaan hebben onder dwaling, aangezien u niet alles wist van de woning.

Succes!

Eskil de Jong
Vastgoedmakelaar / Vastgoed-consulent

[zoevicky]

Hallo,

Ik had graag eens geweten hoever ik sta...
Wij hebben een bod op een huis gedaan. We kregen de dag erna telefoon van immo dat ons bod niet aanvaard is dat de verkopers de vraagprijs willen.

Wij hebben direct laten weten dat we daar niet wensen op in te gaan.
We hebben dat ook nog eens per mail bevestigd.
Als er een tegenbod gedaan word komt ons bod toch te vervallen ?

Nu komen ze af dat ons bod toch aanvaard is.
Wij willen het huis niet meer.

Gr

[asperger]

Hebben jullie in de mail geschreven dat JULLIE bod niet meer geldig was?

[LeenW]

Hebt u op papier dat uw bod werd afgewezen?

[zoevicky]

We hebben in de mail gezet dat we niet wensen in te gaan op het tegenbod . We hebben dat ook telefonisch laten waren dat we het huis niet meer wensen.

Ze blijven nu zeggen dat we het huis moeten nemen.
ik zei van jullie hebben een tegenbod gedaan ons eerste bod komt toch te vervallen?

Zei zeggen dat dat geen waar is...Wij hebben nogal een bod gedaan met ander lmmo kantoor die wel zich aan de regels hield .

[LeenW]

U had moeten vragen schriftelijk te bevestigen dat uw bod werd afgewezen, nu blijft uw oorspronkelijk bod geldig. Telefonische besprekingen heb je niets aan.

Dus ja, ze kunnen de uitvoering van de koop voor het oorspronkelijke bod eisen.

[mava105]

Je had best een einddatum van geldigheid van uw bod vermeld.