niet akkoord met voorwaarden compromis

[vraagteken1]

dit is de situatie:

ik heb een bod per e-mail gedaan aan een verkoper uit de hand, niet via een makelaar. En dit bod is ook per e-mail aanvaard.

Wij (koper en verkoper) hebben beiden dezelfde notaris genomen omdat de verkoper in het verleden tevreden was met de diensten van de notaris en ik zelf geen notaris had.
Nu heb ik een voorontwerp van het compromis gekregen en daar staat een voorwaarde in die ik niet kan aanvaarden:

De kopers aanvaarden dat de verkoper en zijn gezin kosteloos het goed kan blijven bewonen of gebruiken tot uiterlijk 3 maanden na het verlijden van de notariële akte.

De verkoper is dus van plan om daar nog drie maand te wonen zonder vergoeding te betalen, of dat alvast te eisen op de compromis, omdat hij aan zijn nieuwe woning nog verbouwingswerk heeft.
Ik ga hier absoluut niet mee akkoord en hiervan staat ook niets op papier tijdens mijn bod.


nu is mijn vraag: in een worst case scenario dat wij hier niet uit raken, kan ik hier dan kosteloos mijn bod door annuleren en de verkoop dus nietig verklaren ?

[Turaki]

Tenzij deze voorwaarde reeds opgenomen was in zijn aanvaarding van het bod, hoeft u nier niet mee akkoord te gaan. Bovendien zal de fiscus er van uit gaan dat u, in ruil voor deze kosteloze bewoning, een korting heeft gekregen op de prijs (gelijk aan wat het in die periode zou opbrengen aan huur), en mag u hier ook registratierechten op betalen).

Als de koper toch hieraan blijft vasthouden, kan u in het slechtste geval 10% schadevergoeding eisen wegens verbreking van het contract van zijn kant.

Alternatief, eis als tegenprestatie oftewel huur, oftewel een korting op de verkoopprijs gelijk aan wat u zou krijgen voor huur (als het voor u mogelijk is om nog 3 maanden te wachten).

Maar om terug te komen op uw oorspronkelijke vraag, u kan de koop nu enkel nog maar kosteloos annuleren met akkoord van de verkoper, als hij moeilijk doet kan hij zelfs 10% schadevergoeding eisen als u nu de koop wenst te annuleren. Onenigheid over de eventuele voorwaarden is namelijk geen opschortende voorwaarde.

[vraagteken1]

Bedankt Turaki voor het snelle antwoord.

Als ik huur vraag, vormt dit dan geen conflict met de woonbonus aangezien ik mijn eigendom dan verhuur ? En dwingt dit mij niet tot allerhande verplichtingen als verhuurder?

En als ik het verschil laat aftrekken van de verkoopprijs en hem toesta het pand te blijven bewonen voor deze periode, hoe kan ik dan mocht er eventuele schade zijn aangebracht in die periode hem daarvoor aansprakelijk stellen?

moet ik dan ook niet een enorm gedetailleerde plaatsbeschrijving opstellen ?

Ik vind de eis absurd dat je kosteloos een verkochte woning voor drie maanden zou blijven bewonen. Als ik weiger om de compromis te tekenen wat gebeurd er dan ?

[Turaki]

Als ik huur vraag, vormt dit dan geen conflict met de woonbonus aangezien ik mijn eigendom dan verhuur ? En dwingt dit mij niet tot allerhande verplichtingen als verhuurder?

Ik zou niet over huur spreken, maar over een bewonersvergoeding. Zo is er sprake van bezetting ter bede. De gewoonlijke verplichtingen van de verhuurder krijgt u er wel bij, maar zelf in deze situatie meegemaakt, en dit stelde niets voor. Wel in de compromis (en akte) laten opnemen dat bij het verstrijken van de termijn, u op voorleggen van de akte een deurwaarder kan inschakelen (op hun kosten) om hen uit te zetten als ze niet vrijwillig vertrekken.

En als ik het verschil laat aftrekken van de verkoopprijs en hem toesta het pand te blijven bewonen voor deze periode, hoe kan ik dan mocht er eventuele schade zijn aangebracht in die periode hem daarvoor aansprakelijk stellen?

Dat blijft hetzelfde als de schade in de termijn tussen compromis en akte, ook ten laste van de verkoper.

moet ik dan ook niet een enorm gedetailleerde plaatsbeschrijving opstellen ?

Veel mensen maken ook geen PB voor de termijn tussen akte en compromis, hoewel dit ook geen slecht idee is.

Als ik weiger om de compromis te tekenen wat gebeurd er dan ?

U weigert niet om de compromis te tekenen, u gaat niet akkoord met de eenzijdige wijziging van de overeenkomst. Als u weigert de tekenen, verbreekt u de overeenkomst, en kan er een schadevergoeding van u geëist worden. Als u niet akkoord gaat met de eenzijdige wijziging, legt u de verantwoordelijkheid bij de tegenpartij. Nuance, maar wel het verschil of u of de verkoper een schadevergoeding kan eisen mocht de koop niet doorgaan.

[vraagteken1]

Nogmaals bedankt Turaki voor de antwoorden

- ik zit nog met 2 vragen

1) kan ik eisen dat een plaatsbeschrijving wordt opgenomen in de compromis?

2) als ik niet akkoord ga met de vraag van de verkopers om het goed te blijven bewonen voor 3 maand en de verkoper hier niet van wil afwijken, wat gebeurd er dan ?

[sloeberken]

Gouden raad neem u eigen notaris, wat is de rede dat ze nog drie maand willen blijven wonen. Zou er zeker niet mee akkoord gaan als je er zelf wilt gaan wonen, te groot risico.
Als jij niet akkoord gaat met een zeer abnormaal voorstel, nadat de koop via mail is bevestigd zal verkoper schadevergoeding dienen te betalen.
Die compromis is totaal overbodig daar er al een verkoopovereenkomst is.

Bewijsstuk

De bewijsvoering bij de verschillende overeenkomsten is echter wel wat anders. Wanneer de koper of verkoper om gelijk welke reden achteraf terugkrabbelt, heeft de afhaker er alle belang bij om te bewijzen dat er nooit een verkoop heeft plaatsgevonden. "De ander moet hierbij dan het tegendeel aantonen en een schriftelijk document is hierbij het meest voor de hand liggende bewijs." Advocaat le Hardÿ maakt hierbij wel duidelijk dat hier niet per se een ondertekende verkoopovereenkomst nodig is. Ook faxen, e-mails of sms'en kunnen hierbij volstaan.

Onlangs oordeelde een rechtbank dat zelfs een sms kan dienen als het bewijs van een verkoopovereenkomst. Ook contacten via het internet zoals vastgoedsites en sociale netwerksites zoals Facebook, kunnen hierbij ingeroepen worden als bewijs. "Wie denkt dat alleen een ondertekende verkoopovereenkomst bindend is, zou weleens sneller een deal kunnen sluiten dan hij eigenlijk van plan was," besluit de advocaat.

Ook even lezen: http://www.standaard.be/cnt/dmf20130906_00728838" onclick="window.open(this.href);return false;

[Turaki]

1) Geen ervaring mee, maar u kan dit wel gebruiken als voorwaarde om akkoord te gaan met hun verblijf van 3 maanden (naast de prijsvermindering of vergoeding).
2) Dan zal u oftewel via de rechtbank de uitvoering van de koop moeten vorderen, of een schadevergoeding eisen omdat zij, door de eenzijdige wijziging, het bestaande contract verbreken. U kan ook voor de eenvoudigste oplossing gaan, en trachten minnelijk de koop te ontbinden (dus samen met de verkopers) zonder enige kost, maar zorg dan wel dat u dit duidelijk op papier heeft.

[Franciscus]

Uiteraard dienen de kopers u dan nog een geldige verzekering voor de woning te tonen voor die periode.