verkoopscompromis ¨woonhuis met leugens van de koper

[Colet]

Wij hebben vastgesteld dat de verkoopsovereenkomst van ons huis leugens vermeld. De verkoper vermeldt uitdrukkelijk dat hij bouwtoelating heeft voor alle door hem uitgevoerde werken.
Nu stellen wij vast dat hij zelf werken heeft uitgevoerd die de constructie van het gebouw betreffen. Waaronder plafond ophangen aan een te dunne balk van het dak, dakhelling veranderd, pergola bijgebouwd, enz..
Tevens stelden wij , samen met een architect vast, dat er vochtplekken verborgen zitten achter de keukenkasten, dat de dakisolatie onvakkundig is aangebracht. Ook is er geen attest van de keuring van de elektriciteit.
De gemeente heeft geen weet van de bouwovertredingen. Maar ze zijn er wel.
Dientengevolge willen wij de verkoopsovereenkomst laten ontbinden.
De makelaar doet heel moeilijk. HIj zegt dat wij geen poot hebben om op te staan. In de verkoopsovereenkomst staat dat wij een boete moeten betalen bij verbreking van de compromis. Hoe zit het met de registratierechten? Ondertussen hebben wij vernomen dat de verkoper al voor de aankoop van een ander huis een verkoopscompromis afgesloten heeft.
alvast bedankt voor jullie advies !!!!!

[j.demoor]

“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.Art.1642.De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘Een gebrek geldt als verborgen,wanneer de meest nauwlettende koper het niet dadelijk bij levering kan merken‘(Cass. 6 april 1916,Pas. 1917,I,77).

“Art.1644.In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.”(B.W.).

“Art.1116.Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan.Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen.”(B.W.).

‘De verzwijging die gepaard gaat met leugenachtige verklaringen kan een listige kunstgreep zijn,in de betekenis van art.1116 B.W.‘(Cass. 28 april 1961,Pas. 1961,I,925,noot R.H.).

“Art.1315.Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen.Omgekeerd moet hij die beweert bevrijd te zijn, het bewijs leveren van de betaling of van het feit dat het tenietgaan van zijn verbintenis heeft teweeggebracht.”(B.W.).

Indien u de ontbinding van de koop vordert dan dient u de verborgen gebreken en/of het bedrog te bewijzen.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[pieterverherstraeten]

geachte,

ik heb net zelf zo'n zaak met succes opgelost.

De vochtproblemen zijn duidelijk een verborgen gebrek evenals de bouwovertredingen.

U heeft dan de keuze tussen ontbinding van de koop met schadevergoeding ten laste van de verkoper of het behoud van de koop, doch met herstelling van de gebreken op kosten van de verkoper.


mvg,

Pieter verherstraeten

[Colet]

De verkoper verklaart in verkoopscompromis 'geen werken te hebben uitgevoerd waarvoor een bouwvergunning nodig'. Dit heeft hij wel.
Dit is dus al een valse verklaring in het compromis.
En hij heeft schimmel, vocht, verkeerd en onvolledig aangebrachte isolatie verborgen gehouden door ons de toegang tot de zolder te ontzeggen (er was zg. geen licht en door zware voorwerpen en kasten te plaatsen)
Maar het probleem is: ER staat een vrijwaringsclausule in het compromis ten voordele van de vekoper. Wij, kopers aanvaarden het goed met zichtbare en onzichtbare gebreken. Het contract werd opgesteld door een makelaar.
Kunnen wij ons beroepen op kwade trouw van de verkoper ondanks de clausule van vrijwaring????

[pieterverherstraeten]

geachte,

de verkoper is wel tot vrijwaring gehouden voor die verbreken die verborgen waren en die hij kende, doch niet heeft meegedeeld aan de koper.

Deze gebreken die u opsomt zijn verborgen gebreken die hij kende en U niet meedeelde, zodat hij vrijwaring is verschuldigd.

Dit zijn koopvernietigende gebreken!

mvg

[Colet]

Hoe lang duurt zo'n procedure tot nietig verklaren van verkoopscompromis wegens kwade trouw? En moet je dat inleiden via advokaat?

[pieterverherstraeten]

geachte,

het is moeilijk in te schatten hoelang zo'n procedure loopt. Dit is afhankelijk van het aantal dossiers bij de rechtbnk.

Het is aan te raden dit via een raadsman te doen.

mvg,

Pieter Verherstraeten

[Stijn@v&g]

Beste,

Tegenwoordig kan je de verkoopcompromis laten ontbinden, indien dit met wederzijds akkoord gebeurd. De kostprijs hiervan bedraagt 25€ (dacht ik).

Voor je dus gerechterlijke stappen onderneemt zou ik proberen met de verkoper tot een overeenkomst te komen.

Je kan hem vertellen dat je niet zal nalaten om gerechterlijke stappen te ondernemen indien hij/zij niet meewerkt. Het feit dat de verkoper reeds tot de aankoop van een nieuw pand is overgegaan kan in U voordeel werken. Ook voor de verkoper is een lange procedure voor de rechtbank nadelig aangezien hij/zij dan ook op hun geld moeten wachten of erger, een schadevergoeding moeten betalen aan U.

Wil er U nog op attent maken dat elke zaak verschillend is en als U toch een procedure inspant wees dan zeer goed voorbereid. Ga zeker langs bij een raadsman (zoals Mr Verherstraeten reeds vermelde). Stel U de vraag of U wel 100% zeker bent van U zaak. Stel U voor dat U de zaak verliest en gedwongen word het kopen van dit pand of het betalen van een schadevergoeding.

Veel succes en sterkte,

Stijn

[Colet]

Wij hebben in minnelijke schikking het verkoopscompromis kunnen teniet doen. Kostprijs: 20 euro. Hiervoor is wel de handtekening nodig van de verkopers en de kopers.
Dit is bij ons niet van een leien dakje gelopen. Wij hebben een onderhoud gehad met de verkopers, onze notaris en de notaris van de verkopers.
Na heel wat discussies zijn we dan tot een minnelijke schikking gekomen.
Dit is altijd beter dan via de rechtbank te passeren.
Ons advies: laat altijd het verkoopscompromis nalezen door een notaris.
Dit is gratis als je achteraf bij die notaris je lening laat beschrijven.
Want de verkoopsovereenkomsten van de makelaars bevatten vele addertjes onder het gras !!! De notaris is het best geplaatst om je op dit vlak te adviseren.

[djanodive]

Ivm die makelaars: kan ik beamen. Hééél goed oppassen.

Ik vroeg om het door te faxen naard e notaris en de makelaar zij dat ze werkten met type-contracten van Test-Aankoop. Ik zag er inderdaad ene liggen op het bureau. Maar hetgene de notaris ontving via fax was verre van een Test-Aankoopcontract.

En dan hebben ze nog bij de compromis de 4 maand in 2 maand veranderd...