Huis gekocht, eigenaar heeft schulden

[Sander O]

Hallo iedereen.

Mijn verloofde en ik zitten in een benarde situatie.

In december hebben wij een compromis getekend om een huis te kopen. 2 dagen voor afspraak om de akte te verlijden (en 4 dagen voor dat ze officieel MOEST verleden worden) laat de eigenaar ons weten dat het niet zal lukken. Waarom? Er woont nog tijdelijk iemand in de woning terwijl de eigenaar het huis van die persoon afwerkt (eigenaar is aannemer). Later komen we te weten dat dit huis rot van de schulden is. Op het moment van ondertekening van de compromis waren er al schulden (heeft hij ons niet verteld) en hierna zijn nog schulden bijgekomen en staat er een beslag op het huis, heeft hij het in pand gegeven bij zijn bank, enzovoort... Wat de zaak nog erger maakt is dat de eigenaar via zijn onderneming dit huis heeft gekocht en verkocht en dat hij op het randje van faillissement staat en dat de deurwaarders hem op de hielen zitten... De schulden zijn groter dan de waarde van het huis. Deze zaak sleept nog altijd aan en wij zijn het beu. We willen de verkoop ontbinden en een nieuw huis kopen. De eigenaar beweert nu wel dat zijn schulden spoedig afbetaald zullen zijn. Deze foefelaar heeft ons al maanden vanalles voorgelogen, dus we geloven er eigenlijk niet veel van. Zijn notaris bevestigt wel dat het zou kunnen lukken, maar kom... we hoopten ons eigen leven te kunnen starten in een eigen woning en nu houden we er enkel slechte herinneringen aan over. Plus, we weten niet of de persoon die in het huis verblijft er ook uit gaat zijn, moest de verkoop alsnog kunnen doorgaan. Hij heeft immers geen huurcontract. We willen nu gewoon een prachtig nieuw huis kopen dat we hebben gezien en hier onze nieuwe start maken.

Wij zitten dus met 2 essentiële vragen: kan de verkoper ons alsnog via gerechtelijke wijze dwingen deze woning te kopen? We zijn sinds gisteren de procedure om te ontbinden gestart en hij heeft nog steeds schulden... van onze notaris en advocaat horen we dat we volledig in ons recht zijn en deze zaak zeker kunnen winnen.

De tweede vraag betreft de aankoop van een ander huis. Onze notaris zegt dat we gerust een nieuwe woning kunnen kopen, maar dat er opschortende voorwaarden in de compromis moeten zullen staan. (hypotheek enzo... weet niet goed hoe dit in elkaar zit...). Onze advocaat zegt daarentegen dat wij een huis kunnen kopen alsof er niets aan de hand is, alsof we niet gebonden zijn. Wat is het nu eigenlijk? :s Het immokantoor neemt geen opschortende voorwaarden aan, dus ik hoop dat het niet het 1e geval is...

Dit 2e huis dat we op het oog hebben is een echt koopje en er is veel interesse naar.. we willen dit huis zo graag, maar zijn bang dat we het door dit zwaard van damocles dat boven ons hoofd hangt zullen mislopen...

Help

Dank bij voorbaat.

[Sander O]

bump...?

[Lanox]

Wat staat er precies in de compromis in verband met termijnen, interesten, gedwongen aan-/verkoop en boeteregeling?

[Sander O]

De verkoper kan nalatigheidsinteresten eisen als wij niet op tijd betalen, maar dat heeft hier geen belang, aangezien wij aan al onze verplichtingen voldaan hebben. Er staat niets over interesten die wij kunnen eisen bij nalatigheid van de verkoper.

Er staat wel dat wij schadevergoeding kunnen eisen indien de notariële akte niet binnen de 4 maanden kan worden verleden door de schuld van de verkoper (moest in april al gebeurd zijn). Daarvoor moesten we hem eerst via aangetekende zending hiervan vergewissen. Wat we ook gedaan hebben...

Er staat ook dat wij de verkoop van het huis via gerechtelijke weg te doen uitvoeren, maar via onze advocaat weten we ondertussen al dat we dan ook de schulden 'erven' om het zo te zeggen... ook geen optie dus.

Er staat niet in vermeld dat wij de verkoop kunnen laten annuleren, maar ik weet dat we dat recht wel hebben. Plus de verkoper bleef in gebreke bij de levering van het goed binnen de vooropgestelde termijn, dus dit is toch een eenzijdige verbreking van het contract van zijn kant?

[bartvdv]

Als je het huis toch koopt, loop je het risico dat ingeval van schulden er toch nog retroactief een hypotheek kan gevestigd worden.

Ik had de zaak al onmiddellijk laten ontbinden. Eerst via de advocaat en desnoods via de rechtbank.

[boemerang]

Wie heeft die compromis opgemaakt?
U en de verkoper? Immokantoor? Notaris (opmaken of nazicht is overigens gratis)?
Hopelijk staat daar als ontbindende voorwaarde in dat het onroerend goed vrij moet zijn van voorrechten en/of hypotheken.
Die compromis is immers een bindende overeenkomst.
U bent dus nu de eigenaar van dat huis (uw 1ste vraag).
Een hypotheek beschikt o.a. over een volgrecht, het recht om een onroerend goed te volgen in wiens handen dit ook overgaat.
Dus wordt de koop niet ontbonden dan zijn die schulden voor u.
Mbt. tot uw tweede vraag, ... , wat meer info zou handig zijn maar in principe zie ik niet in waarom u niet nog een huis zou kunnen kopen.
In de eerste plaats zal het uw mogelijkheid tot financiering zijn die hier al dan niet roet in het eten kan gooien.
M.a.w., indien u niet rijk bent en u heeft de hulp nodig van kredietverstrekkers, dan zullen deze gelet op uw toestand mbt. 1ste huis, niet staan springen om u voor de aankoop van het 2de een krediet te verstrekken.
Als ik het mij goed herinner is er bij een verkoopovereenkomst inderdaad een dubbele verbintenis vanwege de verkoper, o.a. de "levering" van het goed.
Dusja misschien kan u er zo ook nog onder uit.

[Sander O]

Als je het huis toch koopt, loop je het risico dat ingeval van schulden er toch nog retroactief een hypotheek kan gevestigd worden.

Ik had de zaak al onmiddellijk laten ontbinden. Eerst via de advocaat en desnoods via de rechtbank.

zijn we mee bezig. zowel eigenaar als immo makelaar zijn gedagvaard.

Wie heeft die compromis opgemaakt?
U en de verkoper? Immokantoor? Notaris (opmaken of nazicht is overigens gratis)?
Hopelijk staat daar als ontbindende voorwaarde in dat het onroerend goed vrij moet zijn van voorrechten en/of hypotheken.
Die compromis is immers een bindende overeenkomst.
U bent dus nu de eigenaar van dat huis (uw 1ste vraag).
Een hypotheek beschikt o.a. over een volgrecht, het recht om een onroerend goed te volgen in wiens handen dit ook overgaat.
Dus wordt de koop niet ontbonden dan zijn die schulden voor u.
Mbt. tot uw tweede vraag, ... , wat meer info zou handig zijn maar in principe zie ik niet in waarom u niet nog een huis zou kunnen kopen.
In de eerste plaats zal het uw mogelijkheid tot financiering zijn die hier al dan niet roet in het eten kan gooien.
M.a.w., indien u niet rijk bent en u heeft de hulp nodig van kredietverstrekkers, dan zullen deze gelet op uw toestand mbt. 1ste huis, niet staan springen om u voor de aankoop van het 2de een krediet te verstrekken.
Als ik het mij goed herinner is er bij een verkoopovereenkomst inderdaad een dubbele verbintenis vanwege de verkoper, o.a. de "levering" van het goed.
Dusja misschien kan u er zo ook nog onder uit.

normaal heeft de immo makelaar ze opgemaakt, maar die 2 werken veel samen dus ik heb zo m'n vermoeden dat ze deze zaak samen voorbereid hebben.
letterlijk in de compromis:
"de verkoper verkoopt voor vrij en zuiver van alle schulden en bezwarende hypothecaire in- en overschrijvingen, onder de gewone rechtswaarborgen, aan en ten behoeve van de koper, die dit uitdrukkelijk aanvaardt."
Verder: "Hierna verklaren beide partijen dat de akte dient te worden verleden, op uitsluitende kosten van de koper, binnen de vier maanden vanaf heden, op voorwaarde dat deze verkoop kan geschieden voor vrij en zuiver van alle mogelijke hypothecaire voorrechten op beslagen en op voorwaarde dat alle in deze overeenkomst vermelde opschortende voorwaarden zijn vervuld".
Aangezien die 4 maanden al gepasseerd zijn en er nu nog altijd schulden op het huis staan, zijn wij toch volledig in ons recht?

Bovendien, zijn wij toch geen eigenaar, zolang er geen notariële akte wordt ondertekend? Er is dus in wezen geen verkoop geweest en ze kan ook niet doorgaan door de schuld van de verkoper.

[boemerang]

Ik denk dat de clausules voldoende gaan zijn voor u om er onderuit te geraken.
Dat is het belangrijkste.
Het verschil tussen een compromis en een notariële akte, ... , het verschil valt wel uit te leggen maar gevolgen die er uit voortspruiten zijn al heel wat abstracter en ik ga er niet aan beginnen lol.

Voor de rest kleine quote van de site van het notariaat:
"Meestal spreekt men over "voorlopige verkoopovereenkomst" of "compromis". Deze benamingen zijn echter misleidend.
Ten onrechte laten zij uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken. Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper die ermee akkoord gaat de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van beide partijen nog terug, ook niet indien er nog geen voorschot is betaald.
Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, de zogenaamde "voorlopige" verkoopovereenkomst, is dus allesbehalve voorlopig.
Integendeel, de verkoop is definitief!
Daarom spreken wij beter van een "onderhandse verkoopovereenkomst". Deze vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst."

[Sander O]

Ik denk dat de clausules voldoende gaan zijn voor u om er onderuit te geraken.
Dat is het belangrijkste.
Het verschil tussen een compromis en een notariële akte, ... , het verschil valt wel uit te leggen maar gevolgen die er uit voortspruiten zijn al heel wat abstracter en ik ga er niet aan beginnen lol.

Voor de rest kleine quote van de site van het notariaat:
"Meestal spreekt men over "voorlopige verkoopovereenkomst" of "compromis". Deze benamingen zijn echter misleidend.
Ten onrechte laten zij uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken. Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper die ermee akkoord gaat de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van beide partijen nog terug, ook niet indien er nog geen voorschot is betaald.
Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, de zogenaamde "voorlopige" verkoopovereenkomst, is dus allesbehalve voorlopig.
Integendeel, de verkoop is definitief!
Daarom spreken wij beter van een "onderhandse verkoopovereenkomst". Deze vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst."

Het grootste verschil is dat de verkoop nog kan ongedaan worden als enkel de compromis is getekend en enkel als 1 of beide partijen de voorwaarden niet nakomt. Bij ondertekening van de notariële akte is het eigendom effectief overgedragen naar de koper, ook voor de staat. In het kadaster zal de naam van de koper vanaf dan onder het eigendom staan. Dat is in essentie het grootste verschil denk ik (en hoop ik)

We hebben het risico genomen en de compromis van het andere huis getekend. De bank gaat de lening die we hadden afgesloten voor het 1e huis overdragen naar het nieuwe en we lenen een extra bedrag bij. Jammer genoeg is dit extra bedrag nu wel aan de huidige rente die wel al een stuk hoger ligt dan onze initiële lening... Blijkbaar namen we deze op een ideaal moment.

Bedankt voor jullie reacties!

[Sander O]

Hallo allemaal.

We zijn nu bijna 2 jaar verder en deze zaak sleept nu nog aan... Er is een vonnis geveld dat zegt dat de verkoop moet ontbonden worden, wij onze voorschot moeten terugkrijgen en een schadevergoeding van 5000 euro. Daar zullen we genoegen mee moeten nemen.

Er is wonder boven wonder echter in het voordeel van de makelaar een vonnis gemaakt en wij moeten hem nu 2200 euro betalen... Om de 1 of andere obscure reden heeft de rechter beslist dat de makelaar geen fout heeft gemaakt... Nee? :s is het niet de taak van de makelaar om na te gaan of de verkoop kan doorgaan of niet? Hij wist dat de verkoper met zijn vorige zaak al failliet was gegaan en had ook gevraagd aan de notaris of dit problemen zou opleveren. Zonder antwoord af te wachten heeft hij toch de verkoop laten doorgaan. Dit is toch een grote fout??

Wat moeten wij nu doen? De makelaar wenst dat wij voor 10 april betalen of laten weten of we in beroep gaan. Zijn wij verplicht dit binnen deze termijn te doen? Wij moeten altijd maanden wachten op hen en wij krijgen nu een week om zelf te beslissen?? :s is het een goed idee om in beroep te gaan of niet?

[JPV]

is het vonnis betekend?

[Sander O]

Weet het niet.. Heb de documenten nu niet bij me. Wat wil dat precies zeggen?

[bartvdv]

Heeft het wel zin om het vonnis te betekenen (= extra kosten maken) om toch niks te kunnen vorderen wegens failliet, TS is tenslotte particulier.

[Sander O]

Tegen de verkoper moeten uiteraard niets meer opstarten. Tegen de makelaar vind ik daarentegen van wel... Hij heeft namelijk zijn commissieloon niet teruggegeven... Dat kan nu toch niet?? Er is nooit een verkoop geweest dus hij heeft absoluut geen recht op dat geld. En toch heeft die rechter anders beslist... Belgische gerechtigheid... Ik kan er met mijn pet niet bij...

[Sander O]

Heb iets gevonden in ons dossier dat misschien van belang kan zijn. De makelaar heeft de compromis laten opstellen door de notaris van de verkoper. In deze compromis stond omtrent de betaling van de koopsom:

In toepassing van de wet op ter voorkoming van het witwassen van geld, dient de koopsom integraal betaald te worden dmv overschrijving en/of cheques. De partijen zijn overeengekomen deze prijs te betalen als volgt:
a) bij het ondertekenen van deze overeenkomst: een waarborgsom van ...... hierbij betaald bij middel van ...... voor welke betaling de verkoper de koper volle kwijting en decharge verleent, onder voorbehoud van inning van de cheque; dit bedrag wordt tot het verlijden van de akte geconsigneerd door notariskantoor ...... op een rubriekrekening waarvan de intresten ten goede komen van de bestemmeling;
b) bij het verlijden van de akte, binnen de termijn, hierna bepaald: het saldo van de koopsom.

De notaris vroeg de makelaar om nog een aantal zaken toe te voegen aan het ontwerp (gegevens van kopers, koopsom, voorschot, bodemattest, EPC, keuring elektr). De makelaar heeft echter meer gedaan zaken toe te voegen, hij heeft 1 en ander aangepast. Hij wist dat de verkoper met zijn vorig bedrijf een paar maanden eerder failliet was gegaan. Hij vroeg de notaris wat zijn mening hierover was. Deze gaf daar geen antwoord op.

De volgende dag lag er echter een andere compromis op tafel. Van het stuk in het cursief hierboven had hij dit gemaakt:

3.1 Onderhavige verkoop is gedaan en aanvaard tegen de prijs van (bedrag dat we zouden betalen)
3.2partijen worden gewezen op de wetgevign ter bestrijding van de witwas d.d 11/1/1993, hetwelk in artikel 20 en 21 het volgende verplicht stelt:
3.2.1 het voorschot van de prijs van de verkoop van een onroerend goed mag in contanten worden betaald, doch slechts voor een bedrag tot 10% van de prijs van de verkoop, en voor zover dit bedrag niet hoger is dan 5000 euro; het bedrag dat deze grenzen overschrijdt dient te worden vereffend dmv overschrijving of cheque;
3.2.2 het saldo van de prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel vereffend worden dmv overschrijving of cheque; het saldo mag dus niet in contanten worden vereffend

Het saldo van de koopsom zal dienen voldaan te worden uiterlijk bij het verlijden van de akte.
Tot zekerheid van nakoming van zijn verbintenis zal de koper uiterlijk binnen de 7 dagen na het ondertekenen van verkoopsovereenkomst de som van (.......) overschrijven op rekening nr. ................. van dhr (de makelaar zelf) van (immokantoor). De waarborgsom zal door de zorgen van de makelaar worden overgemaakt aan de notaris van de kopers, minus de commissiefactuur, met als opdracht dit bedrag te consigneren en dit geconsigneerde bedrag, verhoogd met de intussen verworven intresten, uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte over te maken aan de verkopers.

Mag dit??? Hij heeft de compromis fundamenteel gewijzigd in zijn eigen voordeel. Hij heeft snel zijn commissie veilig gesteld buiten de wetenschap van de notaris. Kan dit tellen als handelen met voorkennis? Hij wist dat de verkoper in slechte papieren heeft gezeten en heeft uit eigenbelang de compromis aangepast, voor het geval dat de verkoper met zijn nieuwe zaak terug in hetzelfde schuitje zat (wat achteraf ook zo bleek te zijn, obviously...).