Verkoper met twee schuldeisers, welke mogelijkheden koper?

[Jan004]

Mijn dochter en schoonzoon overkwam iets gelijkaardigs bij de aankoop van een volledig gebouw.
Ze waren zeer opgelucht dat er geen voorverkooprecht op het pand uitgeoefend werd.
Een viertal dagen vóór de ondertekening van de authentieke akte kregen zij echter te horen dat er niet - zoals zij wisten - één schuldeiser was, maar er waren er wel vier.
Uiteraard kon de verkoop niet doorgaan en niemand kon voorspellen hoelang het gepalaver tussen de schuldeisers zou duren.
Bij ontbinding van de koop moesten ze niet op enigerlei schadevergoeding rekenen.
Er zat niet anders op dan afwachten.
Hun inboedel moesten ze verdelen over familie en vrienden, want de huur van de vorige woonst was opgezegd.
Een onderkomen hebben ze gelukkig bij familie kunnen vinden.
Uiteindelijk werd de akte zowat 2 maanden later verleden.
Ondertussen was de hypotheekrente wel gedaald en zo bespaarden ze dan toch nog 1200 Euro op de interesten.
Plezant is anders.

Inderdaad een gelijkaardige situatie, en plezant is anders!

Je zegt dat de verkoop werd ontbonden, wie heeft er hiervoor gezorgd? De notaris, of je dochter via het vredegerecht? Of via onderlinge overeenkomst? En hoe komt het dat de akte twee maanden later dan toch is verleden? Werd hetzelfde pand dan misschien openbaar verkocht?

[Jan004]

Even een update over de huidige stand van zaken:

De akte moest normaal verlijden 26 februari. Ondertussen zijn we meer dan een maand later en is de akte nog steeds niet geschreven. Reden: in het compromis staat vermeld woning met huisnummer ..., en VRIJ VAN HYPOTHEEK. Aangezien er momenteel nog twee hypotheken op de woning rusten, blijft dit dus een struikelblok.Volgende werd ondernomen op de hypotheken 'op te heffen':

De bank zou akkoord gaan met de overeengekomen verkoopprijs zoals vermeld in de compromis, op voorwaarde dat ze nu al het volledig voorschot krijgen. Probleem: de makelaar heeft zijn commissie reeds van het voorschot afgehouden. Ondertussen heeft hij dit terug gestort, dus is dit probleem al van de baan.

De familie van de overleden vriend aan wie hij geld heeft geleend, zou eveneens akkoord gaan met de verkoopprijs. Wanneer de bank dus de hypotheek heeft opgeheven, kan de akte worden geschreven en moet die familie mee ondertekenen.

Dus momenteel rekenen we op de 'good will' van beide partijen. De bank zegt dat ze hypotheek gaan opheffen als ze het voorschot krijgen, hopelijk doen ze dit ook. Zelfde scenario voor de familie van de overleden vriend. Een heel moeizame verkoop dus. Ter zijde: de bank is pas tweede schuldeiser, de familie van de overleden vriend eerste. Hoe dit komt? ...

Met een beetje geluk zou alles de komende weken in orde moeten komen. Ik blijf jullie op de hoogte houden.

[Franciscus]

En wie betaald(e) de registratierechten?

[boemerang]

Hoe groot is het bedrag dat verschuldigd is aan de bank? Hoe groot is dat voorschot?
Als zij 2de rang heeft kan zij maar 15.000 euro krijgen (zijnde dus verkoopprijs - hypotheek in 1ste rang).

Hoe dit komt? Misschien kon de aankoop initieel betaald worden met de lening van de vriend maar was een bijkomend krediet bij de bank nodig voor verbouwingen.
In dit geval was de bank dus op de hoogte van de 1ste hypotheek.
Was zij (bij de vestiging van de 2de hypotheek) niet op de hoogte, dan kan dit komen door een fout bij het opmaken van die 2de hypotheek akte.
Fout notaris (niet goed de hypothecaire toestand gecheckt) of fout in een hypothecair getuigschrift (de 1ste hypotheek was niet vermeld).

In elk geval zou de notaris die nu de verkoop regelt wel moeten weten hoe het verder moet.

[Jan004]

En terug een nieuwe wending:

Vorig weekend telefoon gekregen van de notaris dat de verkoper blijkbaar failliet is. Ik stelde me hier wel enkele vragen bij omdat ik geen weet heb dat hij een bedrijf of iets dergelijks had (nu blijkt dus van wel). In elk geval, alles is nu in handen van een curator. Hij zal een schatter aanstellen om de waarde van de woning opnieuw te schatten. Het enige voordeel dat we momenteel hebben is dat mijn notaris een kant en klare akte heeft overgemaakt aan de curator. Met een handtekening heeft de curator dus meteen het geld, zondere verdere rompslomp (als de rechter akkoord gaat met de prijs tenminste). Indien hoger geschat dan de 90.000 euro waarvoor we hebben getekend, stel ik me de vraag of we dan nog steeds onderling kunnen afspreken met de curator en het verschil mogen bij passen.

Ondertussen dus bijna een half jaar later na het ondertekenen van de compromis en we staan nog steeds nergens. De moed zakt ons even in de schoenen. Kijken voor een andere woning doen we niet, aangezien we op deze woning echt ons gedacht hebben gezet. Ook hebben we al veel voorbereidingen erin gestopt, is de lening in orde, schuldsaldo betaald, offertes, ... Als de koop niet doorgaat hebben we ons voorschot sowieso terug, aangezien dit bij de notaris staat. De kosten van de lening (250 euro) en schatter (180 euro), zijn we kwijt, zonder rekening te houden met al ons werk en tijd.

Blijven afwachten dus, meer kunnen we niet doen denk ik dan?
Nooit gedacht dat de koop van een bescheiden rijwoning zoveel last met zich ging meebrengen.

Wordt vervolgd..

[superfanne]

Ik zit momenteel met juist hetzelfde probleem en met de handen in de haren.
Ik heb kosten gemaakt , heb mijn vorige woning moeten verlaten en verblijf momenteel bij familie.
Iemand raad ... Kan ik de aankoop op één of andere wijze stop zetten en mijn voorschot van 28000 euro terugvorderen ?
De rest van de gemaakte kosten (5000euro ongeveer) ,daar hoop ik zelf niet op ! Al mijn verlof van dit jaar heb ik opgenomen om in het huis te werken maar daar heb ik nu ook niets meer aan.
Ik wil een advocaat raadplegen maar vrees dat dit mij enkel geld gaat kosten (ondertussen is mijn kassa wel leeg)

Graag had ik wat wijze en gepaste raad.

[Jan004]

Vier maanden later en een nieuwe stand van zaken:

Woning is herschat geweest, dit op de prijs die we in eerste instantie zijn overeen gekomen.
De akte op onze naam is klaar en door de notaris overgemaakt aan de curator.
De curator heeft de akte overgemaakt aan de rechtbank van koophandel.

Nu wachten op de zitting: begin september - vonnis: eind september.

[eylis]

ik heb een vraag nar aanleiding van deze post:
is het niet de taak/verantwoordelijkheid van de notaris om na te kijken of er op een onroerend goed dat verkocht wordt, geen lasten, verplichtingen of schulden liggen?
Ik lees hier op het forum wel vaker van die fratsen waar goederen verkocht worden, waar dan ineens een erfdienstbaarheid, een vruchtgebruik of een hypotheek op rust, waardoor de verkoop ineens geannuleerd moet worden tussen compromis en akte.
Als de notaris aansprekelijk gesteld zou kunnen worden voor een onvolledig lastenboek, zouden deze prolemen toch vermeden kunnen worden?
En kan in bovenstaande case de notaris niet aansprekelijk gesteld worden voor het niet geven van alle info aan de koper?

[KimSe]

@Eylis, uiteraard heeft de notaris hier de verplichting om in kennis te stellen of informatie te geven het probleem zit vaak echter in het feit dat de notaris pas op de hoogte wordt gebracht na het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst.

Partijen tekenen een blaadje waarbij X aan Y een eigendom verkoopt voor de prijs van Z euro en that's it... Ze bezorgen dit aan de notaris en dan komt alles boven...

De notaris moet op het hypotheekkantoor nagaan of er geen hypotheken zijn maar daarmee is de kous niet af... dan begint het pas... Wil de bank vrijgeven? onder welke voorwaarden? En volgens wat ik hier lees is dit het grootste struikelblok geweest..

Mijn ervaring in het notariaat leert me zelfs dat niet alle makelaars dit nakijken of hiernaar navraag doen...

[boemerang]

Zoals KimSe schrijft gaan de meeste gevallen over het sluiten van een compromis tussen verkoper en koper onderling al dan niet via immokantoor.
Dus voor dat de notaris bij de zaak betrokken geraakt.
Belangrijk is dus dat er als voorwaarde in de compromis staat dat het onroerend goed: "vrij en onbelast is van voorrechten en hypotheken".
Uiteraard mag je je dan nog altijd verwachten aan de diverse problematiek om de verkoop te laten verbreken.
Als potentiële koper kan je zelf naar het desbetreffende hypotheekkantoor gaan en daar een hypothecair getuigschrift vragen.
Je gaat wel de naam (+ hoogstwaarschijnlijk de geboortedatum) van de verkoper nodig hebben alsook toch enige kadastrale info van het onroerend goed (adres kan voldoende zijn).
Ook vraag je best dat dit getuigschrift wordt aangevuld "met alle voorgaande eigenaars binnen de dertig jaar".
Een hypothecaire inschrijving is immer 30 jaar geldig en een hypotheek volgt het onroerend goed in wiens handen het ook overgaat.