verlaagde registratierechten bij uitkoop uit onverdeeldheid

[eylis]

dag collega's, een vraagje:
A + C bezitten in onverdeeldheid een onroerend goed.
A huwt met B in gemeenschap van goederen (universeel stelsel) dus zonder huwelijkscontract.
A en B wensen samen het onroerend goed uit te kopen van C.
VRaag: Normaal gezien heeft A - als mede-eigenaar- recht op de verlaagde registratierechten bij uitkoop.
In Wallonie is dat nog steeds 1%.
Strikt gezien zou partnerB (als niet-eigenaar de normale véél hogere registratierechten moeten betalen.
Maar mijn vraag is de volgende: vermits A en B in gemeenschap van goederen getrouwd zijn (voor de start van de uitkoop uit onverdeeldheid) is de aankoop een gezamelijke aanwinst. De financiering is een gezamelijke investering van gezamelijke gelden.
Geldt dan toch de verlaagde registratierechten voor het volledige bedrag van de aankoop? of worden de registratierechten voor twee helften anders berekend?

Andere vraag: als de verkoopsovereenkomst enkel getekend wordt door A, (dus zonder B) valt het goed dan automatisch in de gemeenschap? ook zonder dat B meetekent? En zo ja: wordt dan zeker alleen het verlaagde registratietarief gerekend?
Met dank voor de info!

[wanton]

Neen , indien A en B de totale onverdeeldheid kopen , zal wel enkel A als eigenaar beschouwd worden. Als natrekking van eigendom. Eventueel met een schuld van A aan de gemeenschap of aan C tot gevolg. Er moet evenwel enkel het deel van C gekocht worden. Indien B mede-eigenaar wil worden - wat normaal is vermits zij mee investeert - dient in eenzelfde akte tevens het goed ingebracht te worden in de gemeenschap. Ofwel koopt zij de volledige helft van C , aan het gewone tarief van 10 % , misschien 5 %.
Wegens de concrete situatie , is een vraag aan de notaris aangewezen.

[eylis]

Thanx Wanton, maarre, als A en B in gemeenschap van goederen getrouwd zijn en A koopt een onroerend goed tijdens dat huwelijk, valt dat goed toch vanzelf in de gemeenschap ?

[wanton]

Neen , daarvoor verwijs ik naar Burg. wetb. art 1400 § 4.

Eigen zijn, ongeacht het tijdstip van verkrijging en behoudens vergoeding indien daartoe aanleiding bestaat:
4. het aandeel door een der echtgenoten verkregen in een goed waarvan hij reeds medeëigenaar is;

Wanneer iemand een onroerend goed waarvan hij mede-eigenaar is , uit de onverdeeldheid koopt , behoort dit goed tot zijn eigendom , ook als er iemand anders meekoopt. Er kan dus wel een schuld ontstaan , zoals vermeld.

Ik heb reeds meermaals meegemaakt dat een koppel de ouderlijke woning koopt waarvan één der partners door erfenis mede-eigenaar werd. Men dacht dat de woning dan gemeenschappelijk werd , maar dat men later vaststelde dat men wel mocht meebetalen maar geen eigenaar was. Voor een koppel zonder kinderen of bij echtscheiding kan dat wel eigenaardige gevolgen hebben.

U zegt : zonder huwelijkscontract getrouwd. Dus is het wettelijk stelsel van toepassing. Zo'n zaken worden dan niet zomaar gemeenschappelijk. In het wettelijk stelsel zijn er drie vermogens : dat van hem , dat van haar en dat van hen.
In de totale gemeenschap - vastgelegd in een huwelijkscontract - wordt alles wel degelijk gemeenschappelijk, ongeacht de oorsprong. Maar dergelijke contracten worden tegenwoordig niet echt veel gemaakt. ( oa. door de problemen bij echtscheiding!)

[eylis]

bizar...ik kan niet helemaal volgen; wat je aankoopt tijdens het huwelijk = gemenschappelijk!
A is voor het huwelijk enkel eigenaar van een DEELTJE van dat onroerend goed (zeg maar 40%).
A + B huwen in gemeenschap. die 40% blijven en zijn inderdeed van A persoonlijk vermogen. Maar die overige 60% niet.
dus als A de rest van het onroerend goed uitkoopt van C (zeg maar de overige 60 %)
Dan is die 60% toch in gemeenschap aangekocht, want die 60% was NIET van A
en bovendien met inkomsten TIJDENS het huwelijk en die zijn gemeenschappelijk van A+B (niet met persoonlijke gelden van voor het huwelijk...)
Toch?
Hoe dan ook, ik ga het ook eens doorpraten met de mensen van registratierechten FOD. Want het blijkt wel een specifieke situatie te zijn.
als ik er meer van weet, post ik het hier. Want wel itneressant.

[wanton]

Het kan al niet gemeenschappelijk zijn vermits hij reeds een deel (50%) bezit in zijn eigen vermogen. Indien hij , samen met zijn echtgenote , de rest koopt , wordt hij alleen ten volle voor 100 % eigenaar. Met een schuld aan de gemeenschap.

[j.demoor]

“Art.1398.Het wettelijk stelsel berust op het bestaan van drie vermogens : het eigen vermogen van elk van beide echtgenoten en het gemeenschappelijk vermogen van beide echtgenoten, zoals die worden omschreven in de hiernavolgende artikelen.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.)

‘A huwt met B in gemeenschap van goederen...A en B wensen SAMEN het onroerend goed uit te kopen van C.’
Ik leid hieruit af dat ‘het gemeenschappelijk vermogen van beide echtgenoten’ de koper is van het onroerend goed van C. DIE koper was geen mede-eigenaar van dat onroerend goed.

Mijns inziens is hierop dan niet van toepassing : “artikel 109 Het recht wordt op 2,5 t.h. vastgesteld voor :...2° de afstanden onder bezwarende titel, onder medeëigenaars, van onverdeelde delen in onroerende goederen.”(30 november 1939 Wetboek Registratierechten)

“Art.1418.Onverminderd het bepaalde in artikel 1417, is de toestemming van beide echtgenoten vereist om :
1. a) voor hypotheek vatbare goederen te verkrijgen, te vervreemden of met zakelijke rechten te bezwaren...”(B.W.).

[eylis]

danku de moor,
dus als A mede-eigenaar is met C van een onroerend goed en
A+B huwen en willen samen C willen uitkopen voor het C's aandeel van het onroerend goed. Dan wordt A niet meer als mede-eigenaar beschouwd.
Ik houd jullie op de hoogte als er nieuws komt van de notaris.

[wanton]

Eylis ,

ik ben gerust in mijn stelling!

Wil B mede-eigenaar worden , zal A de woning in de gemeensschap moeten brengen.