Wie kan me met wat raad bijstaan aub?
Mijn kameraad, Tom, heeft in juni een compromis getekend. De verkopers zijn een koppel in scheiding, ze hebben beiden de compromis ondertekend.
Tom is getrouwd en heeft 2 kindjes. Zijn vrouw is Boliviaanse en woont tot op heden nog met hun kinderen in Bolivia.
Door heel wat papier en lening problemen, doordat zijn vrouw niet in België is om te tekenen, is na 7 maanden alles toch in orde gekomen om de authentieke akte te kunnen ondertekenen. De eigenaars hebben nooit geen problemen gemaakt dat de termijn tussen compromis en akte overschreden werd. Dit daar de man nog in de woning kon wonen totdat hij een nieuwe woonst had gevonden. Vandaag zou de akte ondertekend worden, de man was aanwezig maar de vrouw wil niet meer tekenen (heeft depressie naar het schijnt).
De akte is dus niet kunnen doorgaan. Tom had hier wel op gerekend daar hij 28 december met heel zijn gezin naar België komt wonen, hij kan niet meer terug. Dwz dat hij geen woonst heeft nu... Kan me iemand raad geven wat er nu ondernomen kan worden? Kan de verkoop om deze redenen afgeblazen worden en kan Tom een schadevergoeding eisen?
Zijn notaris liet weten dat ze de akte nog eens gaan proberen te verleiden 4/01 maar nadien zal het voor de rechtbank komen (wat lang kan duren). Hier kan Tom niet op wachten want hij staat nu met zijn gezin "op straat".
Heel erg bedankt voor de raad!
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Maar de fiscus kan dat wel.. De eigenaars hebben nooit geen problemen gemaakt dat de termijn tussen compromis en akte overschreden werd.
Er mag maximaal 4 maanden zijn tussen compromis en akte. Dan moeten de registratiekosten worden betaald, verkocht of niet. Daarna komen er boetes bij. Informeer bij uw notaris.-
Kingfisher
- Berichten: 483
Wat de notaris zegt: op 4/01 wordt de akte misschien verleidt. Tot die tijd kan Tom een tijdelijke woonst huren, de kosten kan hij verhalen op de verkopers. Tom moet *nu* een aangetekende brief sturen aan de verkopers (kopij aan notaris) dat de akte zo spoedig mogelijk moet verleidt worden, en indien de akte op 04/01 niet verleid wordt, vanaf dan alle kosten op rekening van de verkopers vallen.
"Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is...."(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
Het ondertekenen van de onderhandse akte (=‘compromis’) houdt in dat de koop voltrokken is. De authentieke akte maakt deze koop enkel tegenwerpbaar aan derden krachtens art.1 Hypotheekwet 16 december 1851.
‘Tom, heeft in juni een compromis getekend. De verkopers...hebben beiden de compromis ondertekend’
Tussen partijen is de koop dus voltrokken. U kan pogen die koop met wederzijds akkoord te ontbinden.
‘Artikel 1142 Burgerlijk Wetboek belet niet dat de uitvoering van de verbintenis in natura zou worden gevorderd en door de rechter bevolen wanneer zij nog mogelijk is. Op de persoon van de schuldenaar mag nochtans geen dwang worden uitgeoefend ten einde hem die uitvoering op te dringen. Wijl het ten deze gaat om een verbintenis om iets te doen die alleen het goedkeuren van een bouwplan tot voorwerp heeft,kan de rechter het niet-goedkeuren ervan verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing als toestemming zal gelden‘[Cass. 5 januari 1968,R.W. 1967-68,1535-1538,noot]
Zo ook kan de rechter het niet ondertekenen van de authentieke koopakte verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing aan de onderhandse akte authenticiteit verleent.
“Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:...4°.voor akten waarbij de eigendom ...van...onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...“(30 november 1939 Wetboek Registratierechten=W.Reg.).
‘Tom, heeft in juni een compromis getekend.’
De aanbieding ter registratie van de onderhandse akte getekend in juni had dus moeten plaatshebben ten laatste in oktober 2012.
“Art.19...2°.de akten waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt...Art.35.De verplichting tot aanbieding ter registratie...berust...:...6° op de contracterende partijen,ten aanzien van de onderhandse..akten ,waarvan sprake in artikel 19,2°...”(W.Reg.).
Uw notaris had u hierop moeten wijzen. Zijn verzuim ontheft u echter niet van die verplichting.
“Art.41.Verbeuren ondeelbaar een geldboete gelijk aan het bedrag der rechten...:1° de personen die binnen de voorgeschreven termijnen, de akten of verklaringen niet hebben doen registreren welke zij gehouden zijn aan de formaliteit te onderwerpen...Art.209.Zijn vatbaar voor teruggaaf :...2° de evenredige rechten(niet de boetes) geheven hetzij wegens een akte die vals verklaard is, hetzij wegens een overeenkomst waarvan de nietigheid uitgesproken of vastgesteld werd door een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest...”(W.Reg.).
Het ondertekenen van de onderhandse akte (=‘compromis’) houdt in dat de koop voltrokken is. De authentieke akte maakt deze koop enkel tegenwerpbaar aan derden krachtens art.1 Hypotheekwet 16 december 1851.
‘Tom, heeft in juni een compromis getekend. De verkopers...hebben beiden de compromis ondertekend’
Tussen partijen is de koop dus voltrokken. U kan pogen die koop met wederzijds akkoord te ontbinden.
‘Artikel 1142 Burgerlijk Wetboek belet niet dat de uitvoering van de verbintenis in natura zou worden gevorderd en door de rechter bevolen wanneer zij nog mogelijk is. Op de persoon van de schuldenaar mag nochtans geen dwang worden uitgeoefend ten einde hem die uitvoering op te dringen. Wijl het ten deze gaat om een verbintenis om iets te doen die alleen het goedkeuren van een bouwplan tot voorwerp heeft,kan de rechter het niet-goedkeuren ervan verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing als toestemming zal gelden‘[Cass. 5 januari 1968,R.W. 1967-68,1535-1538,noot]
Zo ook kan de rechter het niet ondertekenen van de authentieke koopakte verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing aan de onderhandse akte authenticiteit verleent.
“Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:...4°.voor akten waarbij de eigendom ...van...onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...“(30 november 1939 Wetboek Registratierechten=W.Reg.).
‘Tom, heeft in juni een compromis getekend.’
De aanbieding ter registratie van de onderhandse akte getekend in juni had dus moeten plaatshebben ten laatste in oktober 2012.
“Art.19...2°.de akten waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt...Art.35.De verplichting tot aanbieding ter registratie...berust...:...6° op de contracterende partijen,ten aanzien van de onderhandse..akten ,waarvan sprake in artikel 19,2°...”(W.Reg.).
Uw notaris had u hierop moeten wijzen. Zijn verzuim ontheft u echter niet van die verplichting.
“Art.41.Verbeuren ondeelbaar een geldboete gelijk aan het bedrag der rechten...:1° de personen die binnen de voorgeschreven termijnen, de akten of verklaringen niet hebben doen registreren welke zij gehouden zijn aan de formaliteit te onderwerpen...Art.209.Zijn vatbaar voor teruggaaf :...2° de evenredige rechten(niet de boetes) geheven hetzij wegens een akte die vals verklaard is, hetzij wegens een overeenkomst waarvan de nietigheid uitgesproken of vastgesteld werd door een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest...”(W.Reg.).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Breng me niet in verleiding....Wat de notaris zegt: op 4/01 wordt de akte misschien verleidt. ... dat de akte zo spoedig mogelijk moet verleidt worden, en indien de akte op 04/01 niet verleid wordt, ....
Waarom geen aangetekende zending als dat nodig is? "Ik heb geappt, gebeld, gezegd, gemaild, facegeboekt, met krijt op het voetpad geschreven.... " Neem pen en papier en schrijf!