Zeer complexe aankoop van ouders op kind

[Foody]

Goedemorgen,

Ik zal beginnen met de situatie te schetsen en nadien mijn vraag hopelijk duidelijk te formuleren:
De grootmoeder van mijn partner is onlangs overleden. Zij had 3 kinderen: de moeder van mijn partner, en 2 zonen.
De 2 zonen hebben geen partners noch kinderen. En mijn partner is enig kind.
Er zijn momenteel dus 3 erfgenamen voor het huis waar de grootmoeder in woonde.

Nu is het voorstel gemaakt dat ik en mijn partner het huis van de grootmoeder zouden kopen van deze 3 erfgenamen.
Maar dit zonder voorschot end. Het idee is geopperd om de geschatte prijs (in jan 2011 geschat op 160 000 euro) gewoon te delen door 25 jaar en dan door 12 maanden. Het bedrag dat dan uitkomt is het bedrag dat wij dan zouden maandelijks betalen aan een gemeenschappelijke rekening voor de 3 erfgenamen.

Is dit een legale regeling? Is dit dan een verkoop uit de hand? En mag dit dan in zoveel schijven betaald worden?

Alvast bedankt voor de informatie over deze moeilijke kwestie

[Foody]

even erbij vermelden: wij zullen hiervoor dus ook geen hypothecair krediet afsluiten maar gewoon elke maand zoals een huur deze overschrijving doen.

[Xastheron]

Wandel met deze constructie eens naar de lokale notaris. Leg hem uit wat je van plan bent en vraag hem of het mogelijk is om zoiets op een ordentelijke manier op papier te zetten. Er zal een akte opgesteld moeten worden voor zowel de "lening" die je aangaat bij de familie van jouw partner als voor de overdracht van het goed. Vergeet niet dat je ook nog registratierechten moet betalen (tenzij je het huis natuurlijk niet op jullie naam laat zetten, wat ik ten zeerste afraad).

Gelet op de complexiteit van het gegeven en het financiëel voordeel dat je misloopt door geen hypothecaire lening aan te gaan (in de veronderstelling dat die aftrekpost niet gevuld is door mogelijk andere zaken), zou ik je toch eerder aanraden om het huis ineens te kopen en een hypothecaire lening aan te gaan. Het voorkomt heel veel mogelijk hartzeer indien er toch iets mis zou lopen.

[Foody]

Bedankt voor het antwoord,

Op het einde van de regel betwijfel ik of er financieel meer voordeel wordt gedaan bij een hypothecaire lening. Als men rekent dat hoeveel men eind van de rit aan intresten terug heeft betaald aan de bank kom ik toch soms uit op bijna het dubbel van de aankoopwaarde.

Om voor ons de dingen te regelen zal er waarschijnlijk zeer binnenkort een trouw plaats vinden.

Maar dit kan dus wel op een legale manier?

[Turaki]

Komt neer op een renteloze lening. U koopt meteen met geld geleend van de erfgenamen, dat u dan terugbetaald. Perfect legaal.

[Xastheron]

Als men rekent dat hoeveel men eind van de rit aan intresten terug heeft betaald aan de bank kom ik toch soms uit op bijna het dubbel van de aankoopwaarde.

En als men hier indexering op toepast en rekening houdt met financiële voordelen door de aftrek, komt men met de huidige rentevoet quasi op een renteloze lening. Maar ja, kan natuurlijk ook anders uitkomen.

Zorg vooral dat alles goed op papier staat en dat je alles grondig doorpraat met de familie (wat als... scenario's). Vandaar dat je eens met de notaris kan gaan samenzitten (wanneer je concreet iets uitgewerkt hebt).

Verder veel succes toegewenst en een mooie toekomstige bruiloft.

[bosprocureur]

Komt neer op een renteloze lening. U koopt meteen met geld geleend van de erfgenamen, dat u dan terugbetaald. Perfect legaal.

Moet er geen registratierecht betaald worden op het behaalde voordeel -renteloze lening dus ?

[Turaki]

Moet er geen registratierecht betaald worden op het behaalde voordeel -renteloze lening dus ?

Moeten mensen die kunnen kopen zonder lening dan registratierecht betalen op het behaalde voordeel, geen lening? En welke berekening past men toe bij mensen die een deel zelf financieren?

Behaald voordeel zijn zaken die in de aankoopprijs verrekent worden, zoals te lage prijs, korting voor bewoning van de verkopers na akte, ...
Niet hoe men dit betaald is dus belangrijk, maar wel hoeveel, en wat men daar voor krijgt.

[Foody]

De fiscale aftrek is uiteindelijk niet meer 100% gewaarborgd na 2014. Men spreekt wel van een vervanging voor deze huidige regeling maar ik bekijk dit eerder voorzichtig.
In mijn rekeningsom houd ik ook rekening met schuldsaldo verzekeringen en mogelijke andere paketten die vaak genomen worden voor een goedkopere rentevoet (maar toch geld kosten)

Wat betreft het registratierecht, is er iemand op de hoogte of er nog steeds een regel van klein beschrijf kan ingeroepen worden? Bij een "normale" verkoop zou deze namelijk zeker hierover vallen.
Of vallen deze kosten effectief weg?

Ik las ook ergens zeer tegenstrijdige berichten over het verkopen van een pand onder de waarde. Kan men een huis verkopen voor een te lage prijs of zijn hier meestal bepaalde boetes of sancties aan verbonden?

[Turaki]

De gewone kosten bij verkoop blijven (registratie of beschrijf, notaris, ...). Dit blijft een normale verkoop, lening (en dus betaalwijze) en verkoop zijn 2 verschillende zaken die voor het gemak samen worden in orde gebracht (zoals in tijdens dezelfde zitting bij de notaris).
De kosten voor de lening vallen weg (registratie en notaris), maar beter is wel om dit ook bij de notaris vast te leggen (dus wel notariskosten).

Bij verkoop onder de prijs kan je een boete krijgen, en die is (meestal) gelijk aan de verschil tussen de betaalde registratierechten en degene die je zou betalen voor de "correcte" prijs. Komt er dus op neer dat je registratie betaalt op de prijs die "correct" is.

[Xastheron]

Let wel dat bij aanvraag klein beschrijf de registratie het recht heeft langs te komen en het huis te schatten (en het K.I. te herzien). Bij "randgevallen" kan het gebeuren dat men dan ineens geen recht meer heeft op klein beschrijf omv het geherwaardeerde K.I.
Je zal ook jouw registratierechten dienen te betalen gebaseerd op de schatting van de man van de registratie indien dit gebeurt.

Niets weerhoudt u om het huis "goedkoper" te kopen, maar vraag misschien direct aan de notaris om een schatting te maken. Op basis van dit bedrag kunnen de registratierechten berekend worden. Als ik me niet vergis, kan je daarna nog altijd aan een ander bedrag kopen, gewoon de "correcte" registratierechten betalen...