Aankoop huis met tussenpersoon

[Deezy]

Mijn zus en ik willen mijn ouders helpen met het volgende:

Mijn ouders huurde voor 20 jaar een huis. Toen de verhuurder failliet ging kregen zij het eerste kooprecht. Mijn vader was toen reeds 66 jaar oud en een lening aangaan was niet zo makkelijk meer, de schuldsaldoverzekering was te hoog om de lening te kunnen aangaan.
Onze oudste zus en haar toenmalige echtgenoot wilde wel mijn ouders helpen.
Ze hebben onze ouders wel nooit betrokken bij het overleg met de bank en de notaris toen.
Wat is er nu gebeurt:
Onze zus en ex-man (nu) hebben het huis eigenlijk gekocht. Ze hebben een lening aangegaan op hun naam. Mijn vader betaalde netjes elke maand de lening af, hij stortte het geld naar de rekening van mijn zus, waar de lening afging. Hij betaalde de schuldsaldoverzekering, de grondlasten, de bijkomende verzekeringen enz...
Nu is het huis afbetaald en mijn vader heeft geen eigendom.
Mijn ouders zijn heel braaf en naïef geweest, en onwetend wat er eigenlijk gaande was.
Zij dachten dat het huis wel van hun ging worden op het einde van de rit, maar dit is dus niet zo.
Onze zus doet zeer moeilijk om het huis op naam van mijn ouders te zetten.
Nu heeft ook haar ex-man gezegd als ooit het huis verkocht wordt hij recht heeft op een bepaald bedrag, omdat hij door aankoop van het huis kosten heeft geleden op zijn eerste eigendom (beschrijf).
Toen mijn zus ging scheiden heeft zij 2500 euro betaald om het huis volledig op haar naam te kunnen zetten, nu zouden mijn ouders 25000 euro moeten betalen om het nogmaals op hun naam te kunnen krijgen, vanwaar het verschil?
Heeft mijn zus fiscaal voordeel genoten op deze manier? Zij had tot 2000 twee eigendommen: haar eigen huis en het huis waar mijn ouders in woonde, sinds 1998 woont ze in het buitenland en heeft ze hier geen inkomen meer.
Als zij fiscale voordelen heeft genoten vinden wij dat zij de notaris kosten moet betalen, maar daar wordt ze furieus van.
Dit is een heel ingewikkelde zaak, wij waren nog veel te jong 20 jaar geleden en hebben dit allemaal niet zo gevolgd, maar nu komt alles boven water. Wat kunnen wij nu het beste doen?

[roharro]

Indien de totaalsom van de bedragen die uw ouders hebben betaald overeenkomen met de normale huishuur van die woning dan valt er volgens mij niets te eisen.
Het is me ook niet duidelijk welke transactie jullie nu nog willen doen.

[j.demoor]

‘Toen mijn zus ging scheiden heeft zij 2500 euro betaald om het huis volledig op haar naam te kunnen zetten’
Ik ga ervan uit dat dit bij authentieke notariële akte ook gebeurd is zodat die zus thans enig eigenaar is van het huis.

‘Mijn ouders huurde voor 20 jaar een huis’ + ‘Onze zus en ex-man (nu) hebben het huis eigenlijk gekocht’
Hieruit leid ik af dat uw ouders nooit eigenaar waren van het huis dat ze bewoonden.

“Art.1289.Wanneer twee personen elkaars schuldenaar zijn, heeft tussen hen schuldvergelijking plaats, waardoor de twee schulden teniet gaan, op de wijze en in de gevallen hierna vermeld.Art.1290. Schuldvergelijking heeft van rechtswege plaats uit kracht van de wet, zelfs buiten weten van de schuldenaars; de twee schulden vernietigen elkaar op het ogenblik dat zij tegelijk bestaan, ten belope van hun wederkerig bedrag.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
Enerzijds waren uw ouders huur verschuldigd aan uw zus en anderzijds ‘betaalden zij de lening,de schuldsaldoverzekering, de grondlasten, de bijkomende verzekeringen enz...’
Hieruit zou men kunnen afleiden dat tussen beide schulden schuldvergelijking optrad.

"Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is...."(Burgerlijk Wetboek).
‘nu zouden mijn ouders 25000 euro moeten betalen om het nogmaals op hun naam te kunnen krijgen‘
De notariskosten zijn in principe voor de koper,maar daarvan kan bij overeenkomst afgeweken worden.

[dieke]

Je kan, om te beginnen, al eens vragen aan je zus om die kost van 25000 euro te verantwoorden, door ze uit te splitsen in de bedragen waar zij vindt dat ze recht op heeft.

[Franciscus]

Ofwel was uw vader huurder ....dan is de huurwetgeving van toepassing. Moet er dus een huurcontract zijn
http://justitie.belgium.be/nl/publicati ... -179698-64" onclick="window.open(this.href);return false; Dan zijn er bepaalde kosten die NIET voor hem zijn : schuldsaldoverzekering, de grondlasten
ofwel is er geen huurcontract dan is het een bezetting ten bede.
Kunnen beide partijen overeenkomen wat ze willen ..... ook mondeling.
Wat zegt een notaris van dat bedrag/overeenkomst?

[Lightning]

Toen mijn zus ging scheiden heeft zij 2500 euro betaald om het huis volledig op haar naam te kunnen zetten, nu zouden mijn ouders 25000 euro moeten betalen om het nogmaals op hun naam te kunnen krijgen, vanwaar het verschil?

In de veronderstelling dat de waarde van de woning 250.000 euro is:
2.500 euro = 1% verminderde registratierechten (toen nog) bij overname van woning tussen mede-eigenaars?
25.000 euro = 10% registratierechten voor overdracht van woning aan ouders?

[dieke]

Toen mijn zus ging scheiden heeft zij 2500 euro betaald om het huis volledig op haar naam te kunnen zetten, nu zouden mijn ouders 25000 euro moeten betalen om het nogmaals op hun naam te kunnen krijgen, vanwaar het verschil?

In de veronderstelling dat de waarde van de woning 250.000 euro is:
2.500 euro = 1% verminderde registratierechten (toen nog) bij overname van woning tussen mede-eigenaars?
25.000 euro = 10% registratierechten voor overdracht van woning aan ouders?

Inderdaad. Het zou wel eens heel goed kunnen dat het die richting uitgaat. Vandaar ook mijn tip om zus gewoon eens te vragen hoe ze bij dat bedrag komt. M.i. is er gewoon al iets fout gegaan destijds bij het beschrijven van de eigendomsakte, en zou het wel eens heel goed kunnen dat het dan nu ook dat grote bedrag kost om de woning over te zetten op naam van de ouders. TS doet er m.a.w. goed aan niet meteen zo achterdochtig te zijn naar zus toe, en gewoon rechtuit om duidelijke informatie te vragen. Zus heeft dit misschien ook niet zelf zo gewild, maar wil nu uiteraard ook niet zelf opdraaien voor kosten die nog moeten worden gemaakt.

[renee444]

Het verschil is waarschijnlijk zoals hiervoor aangegeven (1% - 10%).

Het huis is eigendom van uw zus nu, punt uit.
Als zij dit vrijwillig wil 'teruggeven' aan haar/uw vader is dit zeer vriendelijk, zeker als de enige kost de notariskosten/registratierechten/etc zijn, (onvermijdelijk).

Ik zou mij niet te druk maken over het feit dat ze mogelijk een beetje extra fiscaal voordeel gehad heeft.
Dit zal hoe dan ook zeer beperkt geweest zijn als het niet haar enige eigendom was, waarschijnlijk zelfs helemaal niets als ze ook een lening had voor haar ander eigendom.
Mogelijk kan zij of haar ex-man verminderde registratierechten mislopen hebben vanwege dit eigendom.

Bedenk ook eens wat er zou gebeurd zijn mocht deze eigendom in het begin van de lening zwaar in waarde gedaald was, gevolgd door een verhuis van vader/moeder. Dan zat zij met de gebakken peren: lening afbetalen of met verlies verkopen.