Mijn vriendin en ik hebben net een appartement gekocht:
- lening is getekend midden september
- beide notarissen op de hoogte
- tussen ons en de aannemer (persoon die volledig zelfstandig werkt, zonder bijkomende firma's) is zowel lastenboek als verkoopsverbintenis getekend.
- nov 2006 zou de eerste spadesteek zijn, midden 2007 oplevering
Nu:
Vandaag telefoon gekregen van onze notaris: Blijkbaar wil de notaris van de verkoper pas de akte verlijden vanaf ruwbouw-winddicht.
Dit is dus pas ten vroegste in maart!
In de verkoopsverbintenis staat duidelijk dat "de notariele akte op eerste verzoek van de koper verleden wordt binnen de vier maanden na ondertekening contract". Contract is getekend begin september.
In het ondertekende lastenboek wordt er melding gemaakt van "het appartement wordt ruwbouw winddicht beschreven bij de notaris".
Problemen nu:
- tegenstrijdigheden tussen lastenboek en verkoopsverbintenis
- aannemer vraagt voorschot bij aanvang werken: voorschot moet via lening komen - lening kan pas starten na verlijden akte - akte wordt pas verleden ruwbouw winddicht
- ofwel geen voorschot bij aanvang werken, maar dan moeten we opnieuw naar de bank voor een (hogere) rentevoet.
Help??!!!
Het is echt ons droomappartement: ligging, indeling, bereikbaarheid, ... alles gewoon!
Please some help really soon!! Einde november vervallen onze voorwaarden bij de bank en moeten we dus de akte getekend hebben...
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
waarom wil de notaris de akte niet verlijden?
Ik vermoed dat het probleem is dat de Wet Breyne eigenlijk van toepassing is maar de aannemer deze voltooiingswaarborg niet kan krijgen bij de bank.
Hierdoor kan hij pas verkopen als het appartement klaar is, dit is om u, als koper te beschermen indien de aannemer failliet zou gaan.
Dit is natuurlijk allemaal gissen aangezien ik geen zicht heb op de verkoopsovereenkomst, je maakt best een afspraak met je eigen notaris om de problemen aan te kaarten.
Ik vermoed dat het probleem is dat de Wet Breyne eigenlijk van toepassing is maar de aannemer deze voltooiingswaarborg niet kan krijgen bij de bank.
Hierdoor kan hij pas verkopen als het appartement klaar is, dit is om u, als koper te beschermen indien de aannemer failliet zou gaan.
Dit is natuurlijk allemaal gissen aangezien ik geen zicht heb op de verkoopsovereenkomst, je maakt best een afspraak met je eigen notaris om de problemen aan te kaarten.
We hebben van de aannemer te horen gekregen dat als de notaris verkoopt voordat het winddicht zou zijn, dat deze dan buiten de wet zou gaan.
Wat ik uiteraard zeer vreemd vind !
Er worden toch zoveel aktes verleden zonder dat er nog maar ??n steen gemetst is?
Onze notaris deelt in eerste instantie mee dat ze "liever niet wil tussenkomen in geschillen met de andere notaris"
Voor ons maakt het trouwens niet uit wanneer de akte verleden wordt, zolang we onze voorwaarden van de lening maar kunnen behouden!
Wat ik uiteraard zeer vreemd vind !
Er worden toch zoveel aktes verleden zonder dat er nog maar ??n steen gemetst is?
Onze notaris deelt in eerste instantie mee dat ze "liever niet wil tussenkomen in geschillen met de andere notaris"
Voor ons maakt het trouwens niet uit wanneer de akte verleden wordt, zolang we onze voorwaarden van de lening maar kunnen behouden!
dan moet je aan jou notaris de vraag stellen wat het nut is dat je hem/haar genomen hebt en waarom je betalen moet. dan had je evengoed dezelfde notaris kunnen nemen als de verkoper.
dat hij zich buiten de wet zou stellen bevestigd mijn vermoeden dat het met wet breyne zou kunnen te maken hebben.
ik vrees dat je toch weer even zal moeten onderhandelen gaan met de bank(en).
dat hij zich buiten de wet zou stellen bevestigd mijn vermoeden dat het met wet breyne zou kunnen te maken hebben.
ik vrees dat je toch weer even zal moeten onderhandelen gaan met de bank(en).
Geachte,
Ik vind Uw verhaal zeer vreemd daar de verkoper blijkbaar zichzelf hiermee welbewust in de problemen werkt. In beginsel krijgt de verkoper zijn centen pas bij het verlijden van de akte. Het zou dan ook de eerste verkoper zijn die vrijwillig een paar maanden extra wenst te wachten op zijn geld.
De problematiek ivm de Wet Breyne (nog steeds 1 van de meest misbegrepen wetten in het Belgisch Recht) stelt zich prima facie niet daar men uit Uw verhaal kan afleiden dat de aannemer enkel de verplichting op zich heeft genomen het onroerend goed casco (maw ruwbouw wind- en waterdicht af te leveren) in welk geval de Wet Breyne niet van toepassing is. Het tegendeel geldt uiteraard - en dit advies wordt dan ook verstrekt onder dit voorbehoud - mocht de door U gesloten overeenkomst een andersluidende bepaling bevatten die de aannemer ertoe zou verplichten het onroerend goed af te leveren in een normale staat van bewoonbaarheid.
Concreet zou ik een vergadering vragen met alle betrokken partijen (incl. notarissen) teneinde de toestand uit te klaren daar ik meen dat Uw geval meer met onwetendheid van de aannemer te maken heeft (die kennelijk geen gevestigde firma is).
Mocht er geen afdoend resultaat uit de bus komen dient U over te gaan tot formele ingebrekestelling teneinde U maximaal te vrijwaren betreffende de schade als gevolg van het te laat verlijden van de notariele akte (hogere interestvoorwaarden + fiscale boete wegens niet tijdige registratie)
Ik vind Uw verhaal zeer vreemd daar de verkoper blijkbaar zichzelf hiermee welbewust in de problemen werkt. In beginsel krijgt de verkoper zijn centen pas bij het verlijden van de akte. Het zou dan ook de eerste verkoper zijn die vrijwillig een paar maanden extra wenst te wachten op zijn geld.
De problematiek ivm de Wet Breyne (nog steeds 1 van de meest misbegrepen wetten in het Belgisch Recht) stelt zich prima facie niet daar men uit Uw verhaal kan afleiden dat de aannemer enkel de verplichting op zich heeft genomen het onroerend goed casco (maw ruwbouw wind- en waterdicht af te leveren) in welk geval de Wet Breyne niet van toepassing is. Het tegendeel geldt uiteraard - en dit advies wordt dan ook verstrekt onder dit voorbehoud - mocht de door U gesloten overeenkomst een andersluidende bepaling bevatten die de aannemer ertoe zou verplichten het onroerend goed af te leveren in een normale staat van bewoonbaarheid.
Concreet zou ik een vergadering vragen met alle betrokken partijen (incl. notarissen) teneinde de toestand uit te klaren daar ik meen dat Uw geval meer met onwetendheid van de aannemer te maken heeft (die kennelijk geen gevestigde firma is).
Mocht er geen afdoend resultaat uit de bus komen dient U over te gaan tot formele ingebrekestelling teneinde U maximaal te vrijwaren betreffende de schade als gevolg van het te laat verlijden van de notariele akte (hogere interestvoorwaarden + fiscale boete wegens niet tijdige registratie)
Als ik het allemaal goed begrijp, dan wil onze aannemer niet werken volgens de wet breyne, de wet die ons als koper tegen zijn mogelijk faillisement zou beschermen.
Hij kiest dus niet voor het storten van de waarborg, zodat we nu reeds de akte kunnen verlijden, maar voor het verlijden van de akte bij volledige oplevering.
Bij de eerste keer dat we bij hem informeerden zei hij "dat het niet wettelijk is om nu reeds de akte te verlijden". Bedoelde hij hier dan mee, dat hij niet zou willen dat, ondanks hij geen waarborg wil storten, hij toch al aan ons verkoopt?
Kunnen we ook niet al kopen op gronddeel? Zodat onze lening toch al zou kunnen starten?
Hij kiest dus niet voor het storten van de waarborg, zodat we nu reeds de akte kunnen verlijden, maar voor het verlijden van de akte bij volledige oplevering.
Bij de eerste keer dat we bij hem informeerden zei hij "dat het niet wettelijk is om nu reeds de akte te verlijden". Bedoelde hij hier dan mee, dat hij niet zou willen dat, ondanks hij geen waarborg wil storten, hij toch al aan ons verkoopt?
Kunnen we ook niet al kopen op gronddeel? Zodat onze lening toch al zou kunnen starten?
?Art.1.Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen...appartement...mits...de koper...volgens de overeenkomst verplicht is v??r de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen...?(Woningbouwwet 9 juli 1971=Wet Breyne).
Vermits de aannemer een voorschot vraagt bij aanvang van de werken valt de overeenkomst,die daartoe verplicht,onder toepassing van de Woningbouwwet,inclusief het stellen van een zekerheid conform art.9 ervan.
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be
Vermits de aannemer een voorschot vraagt bij aanvang van de werken valt de overeenkomst,die daartoe verplicht,onder toepassing van de Woningbouwwet,inclusief het stellen van een zekerheid conform art.9 ervan.
Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be
nogmaals: opdat de Wet Breyne (Woningbouwwet) van toepassing zou zijn, dient de aannemer de verplichting op zich te nemen het onroerend goed te voltooien.
Dit betekent dat deze wet NIET van toepassing is, wanneer er enkel de verplichting bestaat de ruwbouw af te leveren.
Voor een zeer goede bespreking van deze wet cf. A. VERBEKE "De Wet Breyne sans g?ne", Larcier
Dit betekent dat deze wet NIET van toepassing is, wanneer er enkel de verplichting bestaat de ruwbouw af te leveren.
Voor een zeer goede bespreking van deze wet cf. A. VERBEKE "De Wet Breyne sans g?ne", Larcier
Artikel 1. Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is v??r de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen. (Deze wet is ook van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvestig, te verbouwen of uit te breiden waarbij de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningsmodaliteiten zullen bepaald worden door de Koning en de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is v??r de voltooiing van deze werken ??n of meer stortingen te doen.) <W>
Verder kan mijn inziens RUWBOUW ook VOLTOOIEN betekenen in de zin dat de opdracht zich volgens het aannemingscontract beperkt tot ruwbouw afleveren, de waarborg dient dan tot het "voltooien van de ruwbouw"
Verder kan mijn inziens RUWBOUW ook VOLTOOIEN betekenen in de zin dat de opdracht zich volgens het aannemingscontract beperkt tot ruwbouw afleveren, de waarborg dient dan tot het "voltooien van de ruwbouw"
Omzeilingsmechanismen
De Wet Breyne biedt dus een goede wettelijke bescherming aan de koper, maar voornamelijk omwille van de kosten van de afwerkingswaarborg trachten sommige verkopers via een reeds omzeilingsmechanismen de wet buiten werking te stellen, waarvan de meest voorkomende zijn:
de verkoop in de toestand ?ruwbouw-winddicht? of ?casco?, waarbij de koper de verdere afwerking voor zich neemt;
het feit dat de koper slechts moet betalen als alles volledig afgewerkt is, waarbij dan wel een contante betaling ?in het zwart? wordt gevraagd bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Hierdoor kan je als koper in feite niet meer terug, want dan loop je het risico dit bedrag te verliezen;
het laten ondertekenen door de koper van een eenzijdige aankoopbelofte.
Bron: Habitos.be
Verder ga ik niet in deze discussie die trouwens ingaat tegen de gevestigde rechtspraak en rechtsleer terzake. Voor wie meer wil weten over dit onderwerp, verwijs ik naar het eerder vermelde boek.
De Wet Breyne biedt dus een goede wettelijke bescherming aan de koper, maar voornamelijk omwille van de kosten van de afwerkingswaarborg trachten sommige verkopers via een reeds omzeilingsmechanismen de wet buiten werking te stellen, waarvan de meest voorkomende zijn:
de verkoop in de toestand ?ruwbouw-winddicht? of ?casco?, waarbij de koper de verdere afwerking voor zich neemt;
het feit dat de koper slechts moet betalen als alles volledig afgewerkt is, waarbij dan wel een contante betaling ?in het zwart? wordt gevraagd bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Hierdoor kan je als koper in feite niet meer terug, want dan loop je het risico dit bedrag te verliezen;
het laten ondertekenen door de koper van een eenzijdige aankoopbelofte.
Bron: Habitos.be
Verder ga ik niet in deze discussie die trouwens ingaat tegen de gevestigde rechtspraak en rechtsleer terzake. Voor wie meer wil weten over dit onderwerp, verwijs ik naar het eerder vermelde boek.
@ jelle: de enige relevantie van uw antwoord (dat kennelijk dus totaal naast de kwestie is) betreft het feit dat het gebruikte lettertype op deze site inderdaad "zwart" isIk moet zeggen... waw...
Door jullie hulp ben ik echt wel een pak beter ge?nformeerd geworden.
Daardoor kon ik "op niveau" praten met onze aannemer betreffende de regelgeving.
Gevolg: nu maandag wordt de akte verleden!!
Zijn er bepaalde zaken die in de akte zouden kunnen staan waar ik na het vorige debacle extra hard op moet letten?
En aan iedereen die me hielp: dank u wel, echt waar!!!
Door jullie hulp ben ik echt wel een pak beter ge?nformeerd geworden.
Daardoor kon ik "op niveau" praten met onze aannemer betreffende de regelgeving.
Gevolg: nu maandag wordt de akte verleden!!
Zijn er bepaalde zaken die in de akte zouden kunnen staan waar ik na het vorige debacle extra hard op moet letten?
En aan iedereen die me hielp: dank u wel, echt waar!!!