wijziging basisakte door notaris zonder meerderheid AV

[barbaraw]

Wij kochten een appartement in straat A, in een blok van 12 appartementen, met een ingang aan de straatkant en een ingang aan de zijkant (waar een nieuwe straat komt, maar wij zouden tot straat A behoren)
In de basisakte staat dat de tuin gemeenschappelijk is.
Nu heeft de bouwpromotor de kopers van de gelijkvloerse appartementen het privatief gebruik van de tuinen mondeling beloofd omdat hij deze appartementen maar niet verkocht kreeg.
Natuurlijk kwamen de kopers van de verdiepingen hiertegen in opstand want dit was wel onze gemeenschappelijke tuin waar we gebruik van konden maken.

Er werd een bijzondere algemene vergadering belegd met als punt de aanvraag tot wijziging van de basisakte ten voordele van de kopers van de gelijkvloerse appartementen.
Er was een meerderheid van 9/12 nodig om dit te kunnen verkrijgen; echter werd er een meerderheid van 7/12 bekomen. De uitslag van de stemming was dus negatief en de akte kon niet gewijzigd worden. De notaris van de bouwpromotor was ook op deze vergadering aanwezig.
Nu heeft de notaris van de bouwpromotor (en tevens ook de onze) de akte gewijzigd en heeft hij de 7 eigenaars die voor de wijziging waren, uitgenodigd om de gewijzigde akte te komen tekenen. De andere 5 werden niet uitgenodigd en weten tot op vandaag nog altijd officieel niets van deze wijziging van de basisakte.
De notaris beweert dat de bouwpromotor zijn volmacht kon gebruiken om deze wijziging tot stand te brengen, ook al werd er over deze wijziging negatief gestemd.
Volgens ons klopt dit niet, want waarom worden er 7 handtekeningen op de akte gevraagd terwijl dat bij het gebruik van een volmacht toch helemaal niet nodig is?
Doordat de gelijkvloersen nu het privatief gebruik hebben van de tuinen, behoort de ingang aan de zijkant nu plots tot straat B in plaats van straat A.
Er zou immers een pad lopen van straat A naar de ingang aan de zijkant over de gemeenschappelijke grond waar nu de tuinen privatief gemaakt zijn.
Alle kopers van ingang zijkant hebben dus een appartement gekocht in straat A, terwijl dit nu in straat B ligt.
Wij vragen ons het volgende af:
- kan de koop ontbonden worden omdat wij iets gekocht hebben in straat A en uiteindelijk tot straat B behoren?
- hebben de notaris en de bouwpromotor valsheid in geschrifte gepleegd door een akte te wijzigen terwijl dat officieel niet kon?
- zowel de notaris als de bouwpromotor waren al sinds de bouwvergunning (2008) op de hoogte van het feit dat ingang zijkant in de toekomst tot een andere straat zou behoren, maar hebben dit verzwegen bij de verkoop en het verlijden van de akte (2009-2010); is dit strafbaar?

Alvast bedankt.

[roharro]

Dikwijls staat er in de verkoopovereenkomst een vermelding dat de bouwpromotor toch nog bepaalde wijzigingen kan en mag doorvoeren.
Lees dus uw verkoopovereenkomst eens grondig na.

[barbaraw]

Bedankt voor de tip, maar de verkoopovereenkomst is binnenstebuiten gekeerd door andere notarissen en die zeggen allemaal dat wat er gebeurd is, illegaal is.
De volmacht tot wijzigen gaat over hier en daar een kabel verleggen en van die dingen, niet over gemeenschappelijke delen die door koper A reeds in 2009 gekocht zijn, nog eens achteraf dubbel doorverkopen aan koper B in 2011, en dan 2 jaar na datum van het verlijden van de akte van koper A een basisakte wijzigen ten voordele van koper B zonder koper A hiervan op de hoogte te stellen.
Met als gevolg dat door deze wijziging koper A in de realiteit niet woont in het onroerend goed dat hij op akte gekocht heeft.

Wij vragen ons af wat we hier wettelijk aan kunnen doen.

[j.demoor]

“Art.577-6.§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen...Art.577-9...§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘De andere 5 werden niet uitgenodigd’

De beslissingen van die algemene vergadering zijn dus vernietigbaar.

Art.577-7.§ 1. De algemene vergadering beslist :...2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom...”(B.W.).

‘Er werd een bijzondere algemene vergadering belegd met als punt de aanvraag tot wijziging van de basisakte ten voordele van de kopers van de gelijkvloerse appartementen‘

Hiervoor was dus een meerderheid van vier vijfden vereist.

[barbaraw]

beste j.demoor,
bedankt voor de reactie.

Wat betreft uw eerste reactie op "de andere 5 werden niet uitgenodigd" - de beslissingen van die algemene vergadering zijn dus vernietigbaar- denk ik dat u het verkeerd gelezen hebt.
Ter verduidelijking:

op de algemene vergadering was IEDEREEN aanwezig, 12 eigenaars: er kon dus geldig gestemd worden.
op die algemene vergadering werd er door 7 mensen "voor" gestemd en door 5 mensen "tegen".
Het besluit van die algemene vergadering was: de basisakte KAN en MAG NIET gewijzigd worden.
De notaris en de bouwpromotor hebben dat 3 maanden na deze vergadering WEL gedaan, en hiervoor de 7 stemmers uitgenodigd en de gewijzigde akte laten tekenen.
De andere 5 eigenaars werden NIET UITGENODIGD om de gewijzigde akte te tekenen.

In feite hadden de 7 "voor"-stemmers 4 maanden de tijd om zich tegen de beslissing uit te spreken.
Niemand heeft dit gedaan. Echter: de akte werd wel gewijzigd, terwijl dat officieel niet kon.