probleem in verband met mede eigenaars

[krabbel]

Wij hebben een tijd geleden een huis gaan bezichten, in aanwezigheid van de makelaar en de op dat moment voor ons enige eigenaar.
Makelaar heeft een contract met de eigenaar waarin staat dat hij het huis mag verkopen voor de vraagprijs (=schattingsprijs van de notaris).
Op dat moment hebben wij mondeling toegestemd de vraagprijs te betalen en iedereen was akkoord.
Het huis zou niet meer te koop worden aangeboden.

Omdat wij in de twee dagen erna zagen dat het huis toch nog te koop stond, door de makelaar, hebben wij hem gevraagd de advertenties te verwijderen, aangezien wij de kopers zijn, makelaar bevestigd via mail.
In die mail heb ik gevraagd om een compromis op te stellen zodat de verkoop kan doorgaan.

De makelaar heeft op de tweede dag, via mail voorgesteld om een aankoopbelofte te tekenen. Daarvoor zou hij langskomen bij ons.
Op het afgesproken uur komt de makelaar langs, en zegt uit het niets dat een van de mede eigenaars niet wil verkopen aan de vraagprijs.
Hij fulmineert nog een beetje over hoe hij nu overkomt bij de notaris.

Wij zijn nogal verbouwereerd.

Enkele uren later komt er een mailtje waarin makelaar beweert getelefoneerd te hebben met de mede eigenaar, op de eerste dag en dat alles toen toch werd goedgekeurd en op de tweede dag plots niet meer.

Enkele dagen later komt er een mailtje van makelaar naar alle betrokken partijen (incl notaris) met een voorstel om het probleem op te lossen (hij vraagt van ons een hoger bod).
Ons antwoord is dat we bij ons bod van de vraagprijs blijven en dat we duidelijkheid wensen.

Wij vermoeden dat de mondelinge overeenkomst hier wel is aangetoond.
Ik heb nagevraagd bij de notaris en deze stelde dat het bindende karakter niet het probleem is, maar de aansprakelijkheid.
Verkopers laten tot op heden niets van zich weten.
Wij interpreteren dit alles als :

1) U heeft het huis gekocht, alleen is er discussie over wie het deel moet bijpassen dat de mede eigenaar vraagt of de eventuele schadevergoeding die elke partij in deze zaak kan claimen.

2) Als wij de verkoop willen doordrijven, dan wordt er iemand benadeeld.

3) De mondelinge overeenkomst, inmiddels via mail bevestigd en gekend door de notaris is niet in de tijd beperkt. De verkopers daarentegen zijn ook niet in de tijd beperkt om te aanvaarden en het contract met de makelaar verloopt na 6 maanden.

4) Makelaar kan het huis niet tegen een nieuwe vraagprijs te koop zetten aangezien hij hiervoor geen contract heeft met verkopers en aangezien hij verkoop aan ons heeft bevestigd, tot zelfs bij de notaris.

Wij zouden graag dat de verkoop die ons beloofd is tegen de vraagprijs doorgaat. Wat is de kans hierop?
Wie wordt er benadeeld als de verkoop doorgaat tegen vraagprijs?
In hoeverre is de mondelinge overeenkomst aangetoond?
In hoeverre is de mondelinge overeenkomst bindend als een van de mede eigenaars niets van zich laat horen? (tot op heden is het enkel de makelaar die met ons communiceert)
Levert het iets op om rechtstreeks met de eigenaars contact op te nemen om meer informatie?

[j.demoor]

“Art.1341.Een akte voor een notaris of een onderhandse akte moet worden opgemaakt van alle zaken die de som of de waarde van 375 EUR te boven gaan...; het bewijs door getuigen wordt niet toegelaten tegen en boven de inhoud van de akten...Art.1347.De hiervoor bepaalde regels lijden uitzondering, wanneer er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is. Men noemt begin van bewijs door geschrift elke geschreven akte die uitgegaan is van degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt.”(Burgerlijk Wetboek).

‘Op dat moment hebben wij mondeling toegestemd de vraagprijs te betalen en iedereen was akkoord‘ en ‘Enkele dagen later komt er een mailtje van makelaar’

U kan zich eventueel beroepen op een begin van bewijs door geschrift.

“Art.1599.De verkoop van eens anders zaak is nietig; hij kan grond tot schadevergoeding opleveren, wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde;”(B.W.).

‘Makelaar heeft een contract met de eigenaar’ en ‘zegt uit het niets dat een van de mede eigenaars niet wil verkopen aan de vraagprijs‘.

Indien de makelaar geen volmacht had van de mede-eigenaar(s) om aan de vraagprijs te verkopen,dan verkocht hij eens anders zaak,zodat die verkoop nietig was doch grond tot schadevergoeding kan opleveren.

[krabbel]

Bedankt voor het heldere antwoord.

Ik zou graag nog een bijkomende vraag willen stellen.

Ik vind nergens op de website van de makelaar dat de persoon waarmee wij overeengekomen zijn zijn werknemer is.
Ik vind er wél twee andere werknemers.
Bovendien vind ik nergens op andere websites dat die persoon voor dit kantoor werkt.
Ik heb ook nooit zijn BIV nummer gezien.

Hij heeft altijd gezegd voor het kantoor in kwestie te werken.
Maar ik vermoed nu dat hij als zelfstandige heeft opgetreden in naam van dat kantoor.

Moet ik dit melden bij BIV?

[roharro]

Als u niet kunt bewijzen dat de makelaar gevolmachtigd was om te verkopen aan een met de verkoper overeengekomen prijs (zonder verdere bevestiging door de verkoper-eigenaar) staat u nergens. Als er verschillende mede-eigenaars zijn -zoals in dit geval- moeten die trouwens allemaal akkoord gaan. Het akkoord door één mede-eigenaar gegeven is dus niet voldoende.
Er is met u geen enkel dokument opgemaakt, noch met de makelaar, noch met de eigenaar-verkoper.
Het enige wat u hebt is een e-mail waarin een tussenpersoon -waarvan u niet weet welke overeenkomst hij heeft met de verkoper- "beweert" dat hij met die verkoper-eigenaar heeft gesproken.....het is dus woord tegen woord.
Uw notaris heeft gelijk: inzoverre men al kan veronderstellen dat er hier een geldige overeenkomst tot stand zou zijn gekomen is het juridisch onmogelijk een aansprakelijke aan te wijzen op grond van de elementen waarover u beschikt.