Geldigheid bod

[johanfmp]

Graag een duidelijk antwoord in volgende situatie:
Ik stel mijn appartement te koop via een immo-kantoor.
Bijna 3 weken geleden kwam er een bod binnen dat onder de vraagprijs lag en ik uiteindelijk toch aanvaard heb.
Zowel de kopers als ik (verkoper) ondertekenden het bod.
De kopers reageerden negatief op de vraag of er opschortende voorwaarden dienden te worden opgenomen (lening, ...). Er staan dus in dit papier geen opschortende voorwaarden want het verkrijgen van een lening was geen probleem (en hun huidige woning was ook verkocht) volgens hen.
Er is ook sprake van het betalen van mogelijke schadevergoedingen bij het in gebreke blijven van zowel koper als verkoper.
Het aankoopbod is ook aangetekend naar hen verstuurd.

Nu laten de kopers weten dat ze van onder de aankoop zouden willen geraken aan het immo-kantoor. Dit terwijl er nu gedurende de 3 weken geen nieuwe bezoekers/kopers meer zijn langs geweest (ik heb dus de clausules in het bod nageleefd). Ze maken gewag dat ze bij 2 banken geen lening kunnen krijgen, dit terwijl ze daags ervoor melden dat ze door hun werk nog niet bij de bank zijn kunnen gaan om het voorschot te regelen, andere excuses die al gebruikt zijn waren ik werk in ploegen en kan nu niet komen tekenen, moet dag verlof aanvragen, ... Hun uitleg houdt eigenlijk in't kort helemaal geen steek en ze spreken elkaar voortdurend tegen. En er kan dus zodanig niet samen gekomen worden om de compromis te ondertekenen binnen de 14 dagen na aanvaarding bod.

Welke stappen moet en kan ik nu verder ondernemen? Ofwel kopen ze het alsnog aan de vooropgestelde prijs ofwel houd ik me aan de vooropgestelde schadevergoedingen.
Hoe en naar waar dien ik mij te wenden om in het slechtste geval (en daar ziet het er naar uit) mijn schadevergoeding op te eisen en mijn extra gemaakte kosten (advocaat, ...) terug te vorderen.

Dank bij voorbaat.

[roharro]

U hebt recht op schadevergoeding.

[johanfmp]

Welke stappen moet ik allemaal ondernemen?
Welke papieren heb ik nodig?
...

3 weken geduld is meer dan genoeg geweest. De excuses die ik ondertussen allemaal al heb gehoord tarten alle verbeelding. Officieus heb ik het vermoeden dat ze momenteel een andere woonst hebben aangekocht en op een linkse manier onder de aankoop van het appartement uit willen geraken.

[Vandebos]

Is het niet uw makelaar die in dit geval de ingebrekestelling dient te verzenden en met hen de afhandeling van de schadevergoeding te regelen? U heeft hem uiteindelijk in de arm genomen om alle werk mbt tot de verkoop te verrichten. Dit behoort daar normaliter ook toe.

[Lanox]

De vraag is of je zoiets wil laten doen door de makelaar. Uiteindelijk wordt hij enkel uitbetaald als er een verkoop plaats vindt en blijft er van de schadevergoeding niets aan zijn handen plakken. Je kan je dus afvragen of een makelaar hier wel de motivatie heeft om je belangen correct te verdedigen.

[vroedvrouw]

Beste,

Wij zitten denk ik in hetzelfde schuitje. Lees mijn verhaal onder aankoopbelofte verbroken door koper.
Ondertussen is bij ons de rechtelijke mallemolen gestart. Dit gebeurd via rechtbank van eerste aanleg.
Wij vorderen die 10% schadevergoeding. Al is dit blijkbaar een verkeerde woordkeuze, want er moet geen 'schade' aangetoond worden. Boete zou beter op zijn plaats zijn. Ik weet momenteel nog niets, maar tijd zal de antwoorden brengen zeker. De rechtzaak is gestart...
Veel succes!!

Groeten
vroedvrouw

[johanfmp]

@ vroedvrouw... veel sterkte en hopelijk hebben jullie succes.

Ik kreeg gisteren te horen (van mijn makelaar) dat de personen welke een bod hebben gedaan op papier dit zonder problemen zomaar kunnen intrekken omdat het hier gaat over een appartement en zij bij het geven van het bod de papieren van de syndicus niet hebben ingezien. Papieren waarover het gaat zijn verslagen van vergaderingen, ....
De "bieders" zouden deze info gekregen hebben van hun advocaat!

Klopt dit? Of zou er hier meer aan de hand zijn?
Mijn mening is indien dit klopt... dan is er geen enkel bod nog rechtsgeldig. Dan doe je maar een bod op een woonst en zie je naderhand nog iets dat je beter bevalt en/of goedkoper is dan ben je nergens meer gebonden. Van een Far-West gevoel gesproken, amaai...

[roharro]

@johanfmp:

U hebt gelijk, het zou de far-west zijn. Een bod is een bod, een kontrakt is een kontrakt. Trouwens als een koper een bod doet zonder alle informatie te raadplegen is dat zijn probleem! Niet toegeven, ze hebben geen poot om op te staan.

[scorpioen]

Burgerlijk Wetboek Art. 577-11.1 § 1. In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :
1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;
2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.

De wet voorziet geen sanctie - dus ook niet de nietigheid van de overeenkomst - indien deze verplichting niet wordt nageleefd. Het betreft een recente verplichting, ingevoerd door de wet van 2 juni 2010, die in werking is getreden op 1 september 2010. Rechtspraak is er dus nog niet.

M.i. heeft de niet naleving niet automatisch de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg.

V. Sagaert schrijft hierover in het R.W. 2010-2011, 192:

"De niet-nakoming van deze verplichtingen houdt een culpa in contrahendo in, die de aansprakelijkheid van de betrokken actor meebrengt. Op basis van de gemeenrechtelijke regels (art. 1108 e.v. B.W.) moet worden beoordeeld of deze tekortkoming ook een invloed heeft op de geldigheid van de overeenkomst."