In juni j.l. heb ik de compromis getekend voor een woning. De compromis bevatte volgende opschortende voorwaarde:
"opschortende voorwaarde voor het bekomen van het akkoord van de bevoegde overheid voor afsplitsen van een deel van het kadastraal perceel xxx dat zal worden afgesplitst om toe te voegen aan de aanpalende percelen xxx en xxx ; opsplitsing zoals opgetekend op plan opgemaakt door xxx (zie bijlage)."
De bedoeling was een deel van het perceel af te splitsen en toe te voegen aan het aangrenzende perceel (eveneens eigendom van de verkoper).
De makelaar-landmeter verzekerde mij dat hij de gemeente al gepolst had, dat zij (mondeling) hadden laten weten dat het waarschijnlijk in orde zou komen, en dat dit altijd zo deed als hij een eigendom verkocht en nog nooit had meegemaakt dat de gemeenten in haar formele advies anders had geoordeeld dan eerder aangegeven.
Rond 20 augustus bleek echter dat de gemeente negatief geadviseerd had over de verkaveling, en dit advies aan de notaris had overgemaakt (de gemeente had dit al op 17 juli aan de notaris laten weten, maar niemand had het nodig gevonden mij daarover in te lichten, ik moest het vernemen toen ik zelf naar de notaris belde voor een inlichting). Intussen had de makelaar-landmeter bij de gemeente bekomen dat ze de zaak opnieuw zouden bekijken.
Ik heb dan zelf ons licht opgestoken bij stedenbouw, en de door de makelaar-landmeter voorgestelde verkaveling bleek niet te voldoen aan de artikels van het burgerlijk wetboek betreffende 'lichten en zichten', alsook aan gangbare stedenbouwkundige richtlijnen. De nieuwe perceelsgrens zou namelijk op minder dan 3 meter van de bebouwing, en in de nieuwe situatie zou een raam, dat rechtstreeks zicht gaf op het aanpalende perceel, op minder dan 3 meter van de perceelsgrens liggen. Stedenbouw heeft nog een alternatief voorgesteld, maar ik kon mij daar niet in vinden (het keukenraam moest namelijk dichtgemaakt worden!). Ik heb dus beslist om op grond van de opschortende voorwaarde van de aankoop af te zijn, en heb het voorschot dat bij de notaris geblokkeerd was intussen ook teruggekregen. Tijdens deze gesprekken ben ik ook nog te weten gekomen dat de makelaar-landmeter vooraf stedenbouw nooit heeft gecontacteerd, maar wel het (bevriend?) diensthoofd van de technische dienst van de gemeente. De stedenbouwkundige had nooit van deze zaak nooit eerder gehoord (dus voordat ze afgekeurd werd).
Deze hele zaak heeft natuurlijk niet alleen heel wat leed veroorzaakt (zoektocht voor niets, bang afwachten op beslissing stedenbouw, nieuwe huurappartement zoek want het oude was opgezegd en intussen opnieuw verhuurd, nu opnieuw een woning zoeken ...), maar ook kosten (de voornaamste zijn de dossierkosten voor de lening die aan de bank betaald werden en niet gerecupereerd kunnen worden: 300 euro, en de vergoeding voor het opzeggen van het nieuwe huurcontract: 2100 euro indien dit in het eerste jaar gebeurd).
Nu is mijn vraag: zouden we enige verhaal hebben op de makelaar-landmeter voor deze kosten?
Deze heeft mijns inziens immers erg onzorgvuldig gehandeld:
- Hij wilde een woning verkopen die niet in orde was met de wet en stedenbouwkundige richtlijnen. Als landmeter moet hij hier toch mee vertrouwd zijn? En hij had in dat geval niet minstens het advies van de stedenbouwkundige zelf moeten inwinnen, en niet van een bevriend diensthoofd van een andere dienst?
- Voor het ondertekenen van de compromis waren wij niet op de hoogte van deze situatie. Er is ons bij de bezichtiging wel meegedeeld dat er een afsplitsing zou gebeuren en waar de nieuwe perceelsgrens zou lopen, maar er is nooit gezegd dat dit afgekeurd kon worden. In de aankoopbelofte was van deze opschortende voorwaarde geen sprake (wel andere opschortende voorwaarden: voorkooprecht RUP, bodemattest en verkrijgen van een lening). Is dit in strijd met de informatieplicht van de makelaar?
Of heb ik geen recht op schadevergoeding omdat de goedkeuring van de opsplitsing een opschortende voorwaarde was? Zou het de moeite zijn een advocaat te raadplegen? Zijn er andere wegen om een tegemoetkoming te krijgen? Moet ik dit melden aan het BIV?
Hartelijk dank.