Registratierechten bij uit onverdeeldheid treden

[ellenvds]

Beste,

Ik heb een kort vraagje: wij hebben met drie zussen een appartement aan zee geërfd, en hier allen successierechten op betaald. We waren eerst van plan om het gewoon te verkopen, maar één van mijn zussen heeft toch beslist om het appartement zelf te kopen. Vorige week ontving ik de afrekening van de notaris, en hier zijn alle kosten (dus zowel zijn ereloon als de 2,5% registratierechten) gewoon verdeeld onder alle partijen. Ik betaal dus de registratierechten en de notariskosten mee voor mijn zus, die het appartement overneemt?

Het lijkt me sterk dat de notaris hier een misser heeft gemaakt, maar ik vind het vreemd dat ik als "verkopende" partij hier mee betaal voor de akte?

Alvast bedankt voor jullie expertise!

[wanton]

Niet correct : contacteer de notaris.

[ellenvds]

Wanton,

Bedankt voor je antwoord.

Ik heb de notaris nog voor mijn post gecontacteerd, en de medewerker bevestigde mij dat dit toch zou kloppen. Ze vertelde mij de kosten 'ten laste van de massa' zijn, en indien er van deze regeling afgeweken zou worden de kosten zelfs nog verhoogd zouden worden.

Ik heb mij al suf gezocht, maar kan dit nergens een basis vinden voor wie nu waar voor moet opdraaien.

[ellenvds]

Enkel op de sit van de Vlaamse overheid vind ik het volgende:

Als u een deel van een onroerend goed overkoopt van een mede-eigenaar, moet u verdeelrechten betalen op het onroerend goed waarvan u na aankoop (alleen) eigenaar wordt.

https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-won ... elastingen

[wanton]

Eigenaardige uitleg van bij de notaris. Het is toch dat de koper de bijkomende rechten als registratie moet betalen, niet een verkoper.

U hebt de erfbelasting als erfgenaam betaald, dan is de kous af voor u. De kost is 2.5 % , ongeacht de waarde. Dus dat het meer zou kosten is ook flauwekul.

Probeer de notaris zelf, niet een klerk, om een verklaring te vragen.

[Rica]

Alle kosten komen wel degelijk ten laste van de massa! De notaris heeft dus wel degelijk gelijk!
Een uit-onverdeeldheid-treding is GEEN VERKOOP! Dus de gevolgde redenering naar analogie van een verkoop is dus fout.
De redenering is dat alle erfgenamen een gelijk deel (of volgens hun aandeel in de nalatenschap) van de nalatenschap moeten krijgen. Indien het kind, dat de andere kinderen 'uitkoopt', alle notariskosten en registratierechten zou betalen zou dat kind uiteindelijk minder krijgen dan de andere kinderen die 'worden uitgekocht'. Om dat te vermijden komen àlle kosten m.b.t. de uit-onverdeeldheid-treding ten laste van de massa en betalen bijgevolg àlle kinderen hierin dus hun aandeel. Uiteindelijk krijgt zo ieder kind dan evenveel: in geld of in eigendom en allemaal evenveel kosten en registratierechten betaald . De notaris heeft correct gehandeld!

[wanton]

Beste rica,
kan en wil jij mij verwijzen naar een officiële site voor de uitleg?

Ondanks jarenlang deze zaken te volgen, is dit het eerste dat ik daar van hoor.

Dit begrijp ik niet : de kinderen hebben toch allen evenveel geërfd = 1/3 van het appartement. Daar houdt het voor mij op. Wat ieder van hen daar mee doet, is hun persoonlijke beslissing met de rechten erbij maar ook de kosten.

[wanton]

Ik vind nergens dergelijke verwijzing in mijn documentatie.

Ik lees wel in de Vlaamse codex, onder verkooprecht , bij art. 2.9.2.0.1. :


De belastingplichtige is de verkrijger van het zakelijk recht.

Bij een ruilovereenkomst is de belastingplichtige de verkrijger van het onroerend goed waarvan de overeengekomen waarde als heffingsgrondslag heeft gediend overeenkomstig artikel 2.9.7.0.2.



Dit begrijp ik zo dat degene die eigenaar wordt van een onroerend goed , de nodige rechten daartoe moet betalen.


Is de vermelde handelswijze een truc van die notaris?

[ellenvds]

Ik lees wel in de Vlaamse codex, onder verkooprecht , bij art. 2.9.2.0.1. :


De belastingplichtige is de verkrijger van het zakelijk recht.

Het volgende hoofdstuk gaat specifiek over het verdeelrecht, en daar staat ook in dezelfde bewoordingen dat de belastingplichtige de verkrijger van het zakelijk recht is. Hieruit heb ik ook opgemaakt dat de koper, net zoals bij een doorsnee transactie in onroerend goed, de kosten voor de notaris en de registratiebelastingen betaalt.

Toen ik mijn licht ging opsteken bij de Vlaamse Belastingdienst via het nummer 1700, vertelden ze mij daar dat het inderdaad gebruikelijk is dat alle erfgenamen deze kosten delen, met dezelfde redenering die Rica hierboven geeft. Bij een uit onverdeeldheid treden n.a.v. een echtscheiding worden de lasten doorgaans wel gedragen door de koper, omdat men er hier dan van uit gaat dat de verkoper op korte termijn gelijkaardige kosten moet maken bij het verwerven van een nieuwe woning, iets wat in een erfenis minder van tel is. Van deze gewoonte is evenwel niets in de regelgeving terug te vinden.

Ik vind het vreemd dat hier zo weinig over te vinden is gezien deze situatie toch allesbehalve uitzonderlijk is. Het evenredigheidsprincipe, dat iedereen in gelijke mate opdraait voor kosten inherent aan de hele erfenisprocedure vind ik logisch. Kosten voor het beheer en onderhoud van het appartement vallen tenslotte, voor zolang het in mede-eigendom blijft, ook ten laste voor alle eigenaars. Maar de registratiebelastingen, die in mijn optiek volgen na de verkoop van ieders deel, toch verdelen onder alle partijen vind ik een opmerkelijke grijze zone waar veel discussie uit kan ontstaan, vooral door het ontbreken van concrete regelgeving.

[Rica]

Mocht het een VERKOOP betreffen, dan zou toch niet de 2,5% registratierechten gelden, wel de (vroegere )10%. Ook zouden dan de verplichte documenten cf EPC, elektriciteitskeuring e.d. dienen aanwezig te zijn, wat niet het geval is. Het registratierecht van 2,5 % wordt ook berekend op de gehele waarde van het O.G.(als de gehele verdeeldheid van het O.G. ophoudt te bestaan), niet op het stuk dat wordt overgenomen van de andere erfgenaam...
De fout die gemaakt wordt is, zoals reeds hoger gezegd, dat de uit onverdeeldheid treding GEEN VERKOOP is. De regel "de koper betaalt de kosten" is NIET toepasselijk inzake een VERDELING. Men mag beide juridische verrichtingen dan ook niet verwarren! De erfgenamen komen m.i. BINNEN DE VERDELING onderling overeen: de ene krijgt geld in de plaats van zijn deel in natura, de andere krijgt het gehele O.G. in natura en geeft geld aan de andere erfgenamen in de plaats. Voor de R.G. van de massa dient er niets geregistreerd te worden, voor het O.G. van de massa spijtig genoeg wel. Dus dat registratierecht valt ten laste van de massa, dus uiteindelijk te dragen door alle erfgenamen. Dan pas is de V&V van de nalatenschap afgerond. Het is dus niet omdat enkel op de verdeling van O.G. registratierechten geheven worden dat deze registratierechten en alle overige kosten, exclusief zouden betaald moeten worden door diegene die het O.G. overneemt. De registratierechten zijn een noodzakelijke uitgave als gevolg van de uit-onverdeeldheid-treding: dus te dragen door àlle erfgenamen.
(Voorbeeld: Een O.G. waarde 100.000, behoort tot 2 erfgenamen in onverdeeldheid. Dus ieder heeft recht op 50.000. A neemt nu echter het deel O.G. van B over voor 50.000, maar moet hierop 2.000 kosten betalen, waarvan het grootste deel de registratierechten uitmaken. Dus de ene erfgenaam krijgt 50.000, de andere 50.000, maar betaalt ook de 2. 000 kosten, en houdt dus slechts 48.000 over. De kosten moeten dus ten laste van de massa komen om de gelijkheid tussen beide erfgenamen te bewaren.
De netto massa is dus 100.000 - 2.000= 98.000. De helft, waarop iedere erfgenaam gerechtigd is, is dus 49.000. Als de overnemende erfgenaam ook de kosten betaalt, dan is zijn verschuldigde opleg slechts 49.000, NIET 50.000).

[wanton]

Het is niet de koper die betaalt, maar de verkrijger van het zakelijk recht. Verkoop of uit onverdeeldheid treden speelt mi. geen rol.

Jonge to. oudere notaris??