schatting waarde 2 appartementen, 1 building

[lucas123]

Voor aangifte nalatenschap moet ik de waarde schatten van een 'building' die ik bezit. Deze building bestaat uit 2 appartementen (1 eigenaar/1 katastraal-id voor de 2 appartementen te samen). Ik liet hiertoe een immo-kantoor langskomen. Deze schatten de gezamelijke/totale verkoopprijs van die building op 250.000 euro. Meer is het niet waard volgens hun, omdat de huurinkomsten te laag zijn en het rendement anders niet genoeg is voor een vastgoed investeerder/verhuurder. Als ik de building echter zou splitsen in aparte kadastrale delen; dus 'echt' 2 appartementen en ze ook apart zou verkopen, dan is de totale waarde van de building een flink stuk hoger, nl. 325.000 euro volgens hun. Reden is omdat je dan toekomstige huiseigenaren aantrekt ipv verhuurders en deze niet zo naar het rendement kijken. Ik ga uiteraard nog niets splitsen, want ik wil dat blijven verhuren.
Mijn vraag is: wat zou ik nu aangeven in de aangifte voor nalatenschap: een 220.000 euro, 250.000 euro of iets dat nog een flink stuk hoger ligt.

Eigenaardig vind ik ook het KI. Dat is ongeveer 1400 voor de gehele building. Ik heb ook nog een rijwoning met een KI van ongeveer 750 laten schatten en hier komt een verkoopprijs van 240.000 uit. Is het zo dat er dus niet echt een verband is tussen het KI en de mogelijke verkoopprijs ?

[mava105]

De waarde van een pand wordt niet berekend volgens de mogelijke huurinkomsten, maar wel op oppervlakte, afwerking en comfort. Een immomakelaar ziet dat natuurlijk anders.
Kadaster houdt rekening met het tweede, zodat uw aangegeven waarde te laag zal zijn volgens hun maatstaven, met een boete tot gevolg.

[Franciscus]

Best via de notaris die de nalatenschap afwerkt een beëdigd landmeter de schatting laten doen 2 jaar geleden hebben we dat voor verschillende eigendommen en nalatenschappen laten doen - geen problemen gehad.
Alle eigendommen zijn verkocht voor een licht tot substantieel hoger bedrag maar allen nog marktconform.

[lucas123]

Ik ben eigenlijk iets vergeten te vertellen besef ik nu.
De blote eigendom van die ‘buiding’ ligt al jaren door een schenking bij mij en mijn vrouw.
Het vruchtgebruik kwam toe aan mijn schoonouders. Nu tgv het overlijden van 1 van de schoonouders moeten we dus een schatting hebben voor de nalatenschap. MAAR, er moeten dus enkel erfenisrechten betaald worden doordat het vruchtgebruik van de overleden schoonouder, in handen komt van de echtgenote of van de dochter (zie ook viewtopic.php?f=50&t=87304) .

Neem nu eerste de situatie dat de VOLLEDIGE eigendom in de nalatenschap zit (t’is te zeggen de helft want 1 van de schoonouders leeft nog). Op een bedrag van 270.000 euro is dat rond de 6000 euro bereken ik met de Erfenissimulator). Stel ik schat daarmee volgens de fiscus 50.000 te weinig. Aangezien 50.000 minder dan ¼ is van 270.000, bedraagt de boete 1/20 van de nog extra te betalen erfbelasting. Ruw afgerond bedraagt dan de extra te betalen erfbelasting op die 50.000 euro ongeveer 5000 euro (9%). 1/20 van 5000 euro is dus 250 euro (Het tarief daarboven is 1/10). Dat valt dus nog goed mee denk ik dan. Schatting van 2 appartementen door een beedigd schatter kost mij minstens 800 euro leert mij een informatieronde via email. Een stuk meer dan die 250 euro mogelijke boete. En hoogstwaarschijnlijk (blijft wat gokken) komt die schatting van de schatter een stuk boven de 270.000 euro waardoor ik dus meer erfenisrechten ga betalen…

Maar in bovengenoemde uiteenzetting (ja ik weet dat ik wat goochel met de cijfers) zit de VOLLEDIGE eigendom in de berekeningen. MAAR het gaat hier enkel over het vruchtgebruik dat veranderd: dus die getallen zijn slechts een fractie van de hierboven genoemde getallen denk ik dan… Correct ?
Conclusie: ik neem waarschijnlijk beter een eigen schatting van rond de 260.000 tot 270.000 euro en neem het risico op een boete er maar bij, aangezien de boete klein (nog veel kleiner dan die 250 euro) is, DOORDAT het hier enkel om overgang van vruchtgebruik gaat. Eigenlijk zit ik me dus druk te maken voor niets en is een te lage schatting niet echt een probleem… Correct ?

[Sirkii]

Het betreft 1 gebouw met 1 KI waarvan beide schoonouders samen het vruchtgebruik hadden. Daar dit de gezinswoning is verkrijgt de overblijvende schoonouder het vruchtgebruik van de volledige building als gezinswoning zonder successie te betalen tenzij de fiscus het verhuurde deel als tweede woning beschouwt. Dan betaalt de overblijvende schoonouder successie op dat vruchtgebruik (dat leeftijdsdegressief is)

De helft van die building wordt onderverhuurd waarbij de huurders gedomicilieerd zijn op hetzelfde adres als uw schoonouders. Uw schoonouders dienen jaarlijks het (geschat) KI van het verhuurde gedeelte aan te geven als tweede woning.

[lucas123]

Het is geen gezinswoning. Ze verhuren beide appartementen van de building.
Toch bedankt voor uw reactie.