Verkoop van een geërfde woning

[Slyke]

Ik heb een woning geërfd in rechte lijn.
In de toenamalige aangifte werd voor dit onroerend goed een schatting gedaan door de notaris.
De fiscus aanvaardt deze schatting.

Achteraf (een paar maanden later) overweeg ik om de woning te verkopen.
Ter verificatie van de schatting van de notaris, win ik het advies in van een beëdigd landmeter.
Als bedrag komt hij ongeveer 7% hoger uit dan de aangegeven waarde, dus geen probleem.
We zijn met andere woorden zeker dat we een correct bedrag hebben aangegeven, dus gaan er van uit dat dit wel de verkoopwaarde zal zijn.

We zetten het huis te koop (onderhands) en wat blijkt?
De potentiële kopers (boden) stromen binnen en we zouden makkelijk tot 60% (!) hoger kunnen verkopen.

Kan ik het schattingsverslag van de landmeter nog nasturen (want dat blijkt toch wel bindend te zijn voor de fiscus) of zal ik sowieso achterstallige erfbeslating moeten betalen?

[mava105]

Fiscus zal uiteindelijk toch te weten komen welke de verkoopsprijs was. (akte komt bij het kadaster terecht) Dus best een aanvullende aangifte doen na de verkoop, om een boete te ontlopen.

[bosprocureur]

Tot voor kort was het toch mogelijk om voorafgaand aan de aangifte een schatting te laten doen door een beëdigd schatter, die voor te leggen aan de fiscus, die bij akkoord nadien ook geen navordering meer kon doen?

Anderzijds, ik neem aan dat de notaris in eer en geweten een schatting gemaakt heeft, idem dito voor de schatter, en dat beiden door de appreciatie van de markt (de enig juiste dus ) serieus teruggefloten zijn. U maakte dus eigenlijk geen bewuste fout in uw aangifte.

Een schatting, of ze nu door een notaris, een makelaar, een beëdigd schatter uitgevoerd werden, kan slechts een indicatie geven van de verkoopwaarde; ik heb in het verleden voldoende voorbeelden gezien waarbij twee schattingen 40 of 50 % van mekaar afweken, en waarbij de markt dan nog eens meer dan 10% hoger bleek. Een schatter geeft wat hij persoonlijk vindt en/of berekent, en kan moeilijk met letterlijk alle elementen die de waarde bepalen rekening houden.

[basejumper]

Beste
Het zal ervan afhangen of die landmeter behoort tot de groep die het kwaliteitscharter heeft ondertekend. Indien ja zal de meerwaarde verkoop versus schatting geen verhoging met zich meebrengen.

lees

https://www.jubel.be/verhelderende-admi ... belasting/

4. Art. 3.3.1.0.9. VCF: meerwaarde na verkoop

“Indien de erfopvolgers, voor de waardering van onroerend goed in het actief van een nalatenschap, beroep doen op een landmeter die het kwaliteitscharter heeft onderschreven, is deze schatting – in principe – bindend, ook voor de administratie.

Als het goed, binnen 2 jaar na het overlijden, wordt vervreemd voor een hogere waarde dan de geschatte waarde, dient er bijgevolg geen bijvoeglijke aangifte te worden ingediend.

Indien men geen beroep deed op een landmeter die het kwaliteitscharter heeft onderschreven, en het goed wordt vervreemd, binnen 2 jaar na het over lijden, voor een hogere waarde dan de geschatte waarde, dient er wel een bijvoeglijke aangifte te worden ingediend. Omwille van de tolerantie is de belastingverhoging van art. 3.18.0.0.8. VCF evenwel niet verschuldigd.”

Dit is een heel positieve beslissing.

Eerder was er gezegd dat de schatting de Vlaamse administratie niet bond. In het Vlaamse parlement verklaarde de administrateur-generaal immers [2]:

“We hebben beslist om met hen, als belangrijke beroepsgroep, samen te zitten en een kwaliteitscharter af te spreken. Voor ons is het in die mate bindend dat we ervan uitgaan dat iemand die het kwaliteitscharter ondertekend heeft, het op een correcte en waarheidsgetrouwe manier gaat doen.

Het is niet absoluut bindend, dat wil ik erbij zeggen. Als we ondervinden dat er echt een waardering bij zit die ons een aanfluiting van de werkelijke waarde lijkt, dan kunnen we nog altijd overrulen en beslissen om voor onze eigen waardering te gaan. We kunnen dit doen, niettegenstaande er een externe schatting werd gemaakt door een landmeter-expert, eventueel een erkende landmeter-expert. Laat dat duidelijk zijn.”

Juridisch had de heer Van Herreweghe gelijk, want de procedure van voorafgaande schatting (art. 20 W. Succ.) was immers doelbewust afgeschaft. Maar nu aanvaardt de fiscus blijkbaar toch dat zij de schatting als bindend zal aanvaarden.

En wat meer is: er wordt afgezien van een belastingverhoging als het goed binnen de 2 jaar verkocht wordt, en men de meerwaarde vrijwillig aangeeft. Dit bestendigt de vroegere praktijk, maar nu is bovendien geen interest verschuldigd, want dat is onder de Codex maar het geval na de inkohiering, meer bepaald vanaf twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet (art. 3.9.1.0.1 j° 3.4.2.0.1). Dat is dus een royale regeling.

5. Art. 3.6.0.0.1. VCF: nieuw passief

[bosprocureur]

Bedankt Basejumper voor de uitgebreide uitleg.

Ik heb me eens geamuseerd met die lijst met erkende schatters eens op te vragen (hieronder de link), en o wonder, de twee schatters waar ik het over had figureren allebei in de lijst. Ik wil wel benadrukken dat ik het volste vertrouwen behoud zowel in hun beroepskennis als in hun goede trouw.


https://belastingen.vlaanderen.be/sites ... 80124.xlsx

[basejumper]

Bosprocureur

Thx. ik zie er toch ook veel nobele onbekenden opstaan. En tegelijk ontbreken veel bekende namen. In de regio Vlaams Brabant - Limburg en kempen werk ik al 30 jaar samen met schatters. En er ontbreken er veel van. Tegelijk een aantal 'bijverdienende architecten'...