verdeling en vruchtgebruik

[Jerommeke71]

Beste,

Hieronder vinden jullie een grote reeks berekeningen. Het vergt wel wat denkwerk. Alvast bedankt om dit topic te willen doorlezen en mee te denken!

Vooraf :
We zijn met drie kinderen en ons moeder is onlangs overleden. Zodoende erven wij haar woning. Samen zijn we overeengekomen dat haar woning € 255000 waard is.
Oorspronkelijk wou mijn oudste zus An de woning kopen en aldus ik (Koen) en mijn andere zus Mieke uitbetalen. Zo dus zou ze aan elk van ons € 85000 moeten betalen en wordt ze eigenaar van de woning.
Nu denkt mijn zus An dat ze voor de rest van haar leven vrijgezel wil blijven, en dat ze over voldoende vermogen zal beschikken om een mooi leventje te leiden. Aldus wil ze mij en Mieke een plezier doen door haar woning te verkopen aan (één van) ons, maar met recht op vruchtgebruik. Kwestie dat ik en Mieke later minder successierechten zouden moeten betalen. Heel mooi van haar, maar we komen er niet uit hoe dit zou moeten gebeuren. Volgens hun versie, denk ik later, wanneer An zou overlijden € 144550,5 minder te hebben ontvangen t.o.v. Mieke.
Ik zelf ben niet geïnteresseerd in de woning en kies er voor om uitbetaald te worden. Dit om praktische redenen. Ten eerste heb je dan geen mogelijke problemen met huurders. Ten tweede, dan zijn we ook met twee (naakte) eigenaar van een woning. Later moeten we dan ook samen beslissingen nemen. Als de ene bv. zijn/haar deel wil verkopen moet de andere dit ook willen, of de andere zijn/haar deel opkopen. Die persoon moet dat dan ook nog willen of kunnen.
Mieke wil de woning wel kopen, aldus als naakte eigenaar en An met het recht op vruchtgebruik.
In mijn berekeningen ga ik uit van volgende uitgangssituatie :
An heeft een roerend vermogen ter waarde van € 250000.
Ik en Mieke hebben eveneens een roerend vermogen ter waarde van € 250000.
Bovenstaande bedragen zijn om privacy redenen wel fictief.
De waarde van het vruchtgebruik is wettelijk wel berekend op € 144559,5.
De waarde van de naakte eigendom is aldus € 110440,5.

Ten eerste, de redenering van mijn beide zussen :

Beiden zijn vanzelfsprekend akkoord dat ik recht heb op mijn € 85000.
Maar ik kan mij niet vinden in hun redenering wie wat aan wie moet betalen.
An zou dus eerst haar deel moeten verkopen om dan het vruchtgebruik te kopen, dus moet ze eerst € 85000 krijgen om vervolgens € 144559,5 te betalen. Dit komt neer op een verschil van € 59559,5.
Mieke wordt naakte eigenaar voor een bedrag van € 110440,5, terwijl ze eveneens maar recht heeft op € 85000, dus heeft ze € 25440,5 teveel gekregen (€ 110440,5 - € 25440,5).
€ 59559,5 + € 25440,5 = € 85000, dus dit bedrag zou ik moeten krijgen.
Aldus zeggen ze :
An moet € 59559,5 betalen aan Koen.
Mieke moet € 25440,5 betalen aan Koen.

Aldus ontstaat volgende situatie :

Het vermogen van An:
nu :
roerend : € 250000
onroerend : € 85000 (1/3 deel woning erfenis)
totaal : € 335000
na verdeling woning
en vruchtgebruik :
roerend : € 190440,5 (€ 250000 - 59559,5)
onroerend : € 0
totaal : € 190440,5
Het vermogen van Koen :
nu :
roerend : € 250000
onroerend : € 85000 (1/3 deel woning erfenis)
totaal : € 335000
na verdeling woning
en vruchtgebruik : roerend : € 335000 (€ 250000 + € 85000)
onroerend : € 0
totaal : € 335000
Het vermogen van Mieke :
nu :
roerend : € 250000
onroerend : € 85000 (1/3 deel woning erfenis)
totaal : € 335000
na verdeling woning
en vruchtgebruik : roerend : € 224559,5 (€ 250000 - € 25440,5)
onroerend : € 255000
totaal : € 479559,5

conclusie :
An is € 144559,5 armer en dit vermogen gaat naar Mieke.
De redenering van mijn zus Mieke is dan als volgt :
"Ja, maar ik ben dan wel € 25440,5 roerend kwijt en jij krijgt € 85000 dat direct rendement opbrengt.
Ik ben dan wel eigenaar geworden van de woning maar dat is wel als naakte eigenaar. De huurgelden gaan naar An en ik krijg maar die rendementen wanneer An als vruchtgebruiker is gestorven. Ik krijg dat vruchtgebruik niet echt, dat is maar een waarde."
Dit klopt toch niet? Ik krijg ook geen extra rendement uit deze constructie. Ik ben noch rijker, noch armer geworden. Ik krijg er wel € 85000 roerend bij, maar ben ook € 85000 onroerend kwijt, wat gelijk staat aan 1/3 huur.
En als An vroeg of laat sterft, is ze plots wel € 170000 rijker. Ik weet niet hoeveel rendement ze denkt te verliezen met die € 25440,5 dat ze roerend zou kwijt zijn. Maar dat moet volgens mij toch wel een spaarboekje zijn met heel veel intrest, wil dat compenseren met € 170000. Meer nog, als An later is gestorven, haalt ze plots rendement uit een eigendom van € 255000!
€ 255000 ??? Meer nog, want de waarde van eigendom stijgt, zegt ze.
En nog meer (!), via deze manier bekomt ze een eigendom aan een verdeeltaks van slechtst 2,5%. Mocht ze beslissen te investeren in een andere eigendom, dan zou dit haar 10 % registratierechten kosten, i.g.v van nieuwbouw zelfs 21 % BTW.
Ik wil zelf nog een stap verder gaan. Met deze constructie word ik zelf armer (!) dan wanneer An zou beslissen om toch het volledig appartement te kopen zonder te werken met vruchtgebruik. Want met bovenvermelde constructie vermindert haar vermogen definitief met € 144559,5. Wat betekent dat ik later minder zou erven van An, en dit compenseert niet met de mindere successierechten dat ik zou moeten betalen in geval met bovenstaande constructie te werken.

Ten tweede mijn redenering :

Mieke koopt mijn deel van de ouderlijk woning op (€ 85000).
Mieke koopt Christine haar deel van de ouderlijk woning op (€ 85000).
Mieke is nu volledige eigenaar.
An koopt het vruchtgebruik af (€ 144559,5) en
wordt zodoende vruchtgebruiker en Mieke naakte eigenaar.
Mieke heeft me de helft van de waarde van dat vruchtgebruik (€ 72280).

Aldus ontstaat volgende situatie :

Het vermogen van An:
nu :
roerend : € 250000
onroerend : € 85000 (1/3 deel woning erfenis)
totaal : € 335000
na verdeling woning
en vruchtgebruik : roerend : € 190440,5 (€ 250000 + € 85000 - € 144559,5)
onroerend : € 0
totaal : € 190440,5
Het vermogen van Koen :
nu :
roerend : € 250000
onroerend : € 85000 (1/3 deel woning erfenis)
totaal : € 335000
na verdeling woning
en vruchtgebruik : roerend : € 407280 (€ 250000 + € 85000 + € 72280)
onroerend : € 0
totaal : € 407280
Het vermogen van Mieke :
nu :
roerend : € 250000
onroerend : € 85000 (1/3 deel woning erfenis)
totaal : € 335000
na verdeling woning :
roerend : € 152280 (€ 250000 - € 170000 + € 144559,5 - € 72280)
onroerend : € 255000
totaal : € 407280

conclusie :
Nu is alles wel eerlijk verdeeld. En ik doe hier ook geen verlies op.
Via deze manier heeft An eigenlijk aan ons beiden € 72280. Waarop we later de successierechten zouden uitsparen.
En dit was toch de bedoeling?
Een alternatieve oplossing zou zijn dat Mieke die € 144559,5 voor haar mag houden, maar dat ik dan die € 144559,5 zou krijgen van An. Op die manier zouden we eigenlijk later nog meer successierechten uitsparen. Maar natuurlijk is An dan ook meer van haar vermogen kwijt, en dit kan niet de bedoeling zijn.

Bedankt om deze lange tekst door te nemen en erover na te denken!
Klopt mijn redenering of is het deze van mijn zussen?

groeten

[Mariette]

Wie is Christine? die komt er ineens bij in uw voorstel.

[Mariette]

Ik kan het niet helemaal volgen, maar zou de zaken veel simpeler maken.

Hou het huis in onverdeeldheid, en zowel Koen als Mieke behouden dan hun eigendom(1/3). An betaalt huur aan beide mede-eigenaars.

Het gedeelte waar An eigenaar van is, kan ze dan nog aan beide anderen schenken, mits het vruchtgebruik te behouden.

U kan volgens mij niet én het toekomstig erfdeel nu al ontvangen (het vruchtgebruik laten uitbetalen) én de cash ontvangen van uw huidig erfdeel.

[Jerommeke71]

Christine is An, dus een fout in mijn tekst

[Jerommeke71]

bedankt, maar ik snap uw laatste zin niet.

[Jerommeke71]

U kan volgens mij niet én het toekomstig erfdeel nu al ontvangen (het vruchtgebruik laten uitbetalen) én de cash ontvangen van uw huidig erfdeel.

U bedoelt dat dit notarieel niet mogelijk is of zo? Maar we kunnen dit onderling wel overeenkomen, niet?

[Mariette]

bedankt, maar ik snap uw laatste zin niet.

was ook nogal raar geformuleerd.

U heeft een eigendom (1/3) in volle eigendom.
Deze gaat U verkopen aan uw zus AN.

OK
___________________________________

Uw zus AN wil haar huis (dat ze heeft afgekocht van jullie beiden) aan jullie schenken, mits behoud van het vruchtgebruik.
-------------------------------
Maar U wil dus die schenking als dusdanig onmiddellijk in cash geld omzetten, terwijl uw zus nog niet is overleden. Daar zit hem volgens mij een foutje in de logica.

Ik zou denken dat zowel U als Mieke het huis dan in naakte eigendom behouden tot An is overleden. (zo gaat het gewoonlijk - een naakte eigendom is verkoopbaar maar is zeer weinig waard gezien het vruchtgebruik dat erop staat).

Echter, indien U de naakte eigendom zou behouden, kan je ook de volle eigendom behouden en gewoon huur vragen?
In dat geval heb je ook niet de problemen dat je bij erfenis van AN meer dan de helft moet laten vallen.
Naakte eigendom houdt idd. het risico in dat grote kosten aan het huis door de naakte eigenaar moeten worden betaald (dak herstellen etc...) maar in jullie geval, als het een pro-forma opstelling is, kan je uiteraard ook afspreken dat AN dit gewoon gaat betalen.
Als je anderzijds nu al wil dat je zus Mieke de pre-erfenis van An aan jou gaat uitbetalen, dan geraak je er niet meer aan uit volgens mij want dan begin je de ene voor-onderstelling op de andere te plaatsen: wie weet hoe lang An nog leeft, wie weet of het huis niet in een brand verwoest geraakt voordat An is overleden, zodat Mieke zelf niks meer overhoudt....



-----------------------
Is dit duidelijker?

[asperger]

Het wordt hier wel nodeloos ingewikkeld gemaakt.
Vergeet het deel over het erven. Dat is niet relevant.

Het gaat gewoon over een zus die de naakte eigendom aan haar zus en broer wil schenken, met behoud van levenslang vruchtgebruik voor haar.
Uiteraard kan dat met een schenkingsakte.
Na overlijden van vruchtgebruiker worden broer en zus of hun nakomelingen dan volle eigenaars.
In theorie kan TS zijn aandeel in de naakte eigendom verkopen, maar waar denkt hij daarvoor een kandidaat te vinden. Antwoord: nergens.
En dat is meteen het einde van de rit.

Wenst TS hier niet in mee te gaan dan weigert hij de schenking.
Nu wil TS ineens tweemaal langs de kassa passeren, gaat dus niet.
Voor de tweede keer moet hij wachten op het volgend overlijden (van zijn zus).

[Mariette]

In theorie kan TS zijn aandeel in de naakte eigendom verkopen, maar waar denkt hij daarvoor een kandidaat te vinden. Antwoord: nergens.

zo te zien kan of wenst hij het nu reeds te verkopen (bij leven van zus An) aan zus Mieke. Vraag is dan wel: hoeveel wil hij ervoor krijgen.

[asperger]

TS kan niemand dwingen om zijn deel in de naakte eigendom te kopen.
En als hij dat per sé wil verkopen en er is een koper dan zal dat aan de voorwaarden van die koper zijn.
Zo eenvoudig is het!

[Jerommeke71]

Dus als ik het goed begrijp is het niet het vruchtgebruik dat gekocht wordt, maar is het de naakte eigendom dat wordt geschonken.
Het is dus niet Mieke die ons deel van de woning afkoopt, maar An?
Op het moment van de schenking vervalt dus de onroerende waarde van de woning, en wordt dit opgesplitst in een gedeelte vruchtgebruik en een gedeelte naakte eigendom.
En op het moment dat An zou sterven vervallen het vruchtgebruik en de naakte eigendom opnieuw, en komt de onroerende waarde van de woning terug.
Moet er ook effectief betaald worden voor het vruchtgebruik en de naakte eigendom?

[asperger]

Waarom zou Mieke jullie deel afkopen als An eigenaar wil worden en daarna de blote eigendom wil wegschenken? Je schrijft toch zelf: "mijn oudste zus An de woning kopen en aldus ik (Koen) en mijn andere zus Mieke uitbetalen. Zo dus zou ze aan elk van ons € 85000 moeten betalen en wordt ze eigenaar van de woning."

Als An overlijdt worden de blote eigenaars volle eigenaars.
Zonder betaling van erfenisrechten.

[Mariette]

Het is dus niet Mieke die ons deel van de woning afkoopt, maar An?

An schenkt U de blote eigendom,
Mieke koopt (mogelijk) die blote eigendom van U af. Die waarde is uiteraard een pak lager dan de volle eigendom.

[Jerommeke71]

Of dat ik zou beslissen om mee te investeren in vastgoed of mij liever laat uitbetalen, zowel ik als Mieke zouden dus altijd ons € 85000 krijgen uitbetaald. En daar was het mij eigenlijk vooral om te doen.
In het oorspronkelijk idee dat An de woning zou kopen zonder vruchtgebruik en naakte eigendom gingen wij ook ons € 85000 krijgen.
In de situatie dat Mieke en ik de woning zouden kopen en het vruchtgebruik zouden doorverkopen aan An ging ik maar €29780 (€72280-€42500) krijgen.
Maar het is dus eigenlijk beter dat An eigenaar is en dan de naakte eigendom wegschenkt aan ons. Stel dat ik zou beslissen liever niet mee te investeren in vastgoed, dan moet ik hopen dan Mieke mijn deel van de naakte eigendom wil opkopen. Dit komt dan neer op een bedrag van € 55220 (€110440 / 2). Daardoor ontstaat een verschil van €110440 roerend vermogen tussen ik en Mieke. De fiscus gaat er dus vanuit dat ik van € 110440 een bedrag kan maken van €255000 op een termijn van de gemiddelde levensverwachting van een vrouw van 46 jaar. Hmm! Als ik denk dat An oud gaat worden kan ik dit doen. Als ik denk dat An niet oud zal worden, kan ik dit beter niet doen.
Wanneer An de naakte eigendom zou wegschenken zou haar vermogen op de dag van haar sterven dan ook met €255000 verminderen. Daarentegen, wanneer ze het vruchtgebruik zou kopen, zou haar vermogen op dag van haar sterven met € 144560 verminderen. Die bedragen zijn wel uitgekeerd aan ons, maar wanneer we successierechten kunnen uitsparen op een bedrag van €255000, dan sparen we elk nog eens € 35893 uit. Interessant!
Ben ik op de goede weg?
En wat is de kostprijs om een naakte eigendom weg te schenken?

[asperger]

Wanneer An de naakte eigendom zou wegschenken zou haar vermogen op de dag van haar sterven dan ook met €255000 verminderen. Daarentegen, wanneer ze het vruchtgebruik zou kopen, zou haar vermogen op dag van haar sterven met € 144560 verminderen. Die bedragen zijn wel uitgekeerd aan ons, maar wanneer we successierechten kunnen uitsparen op een bedrag van €255000, dan sparen we elk nog eens € 35893 uit. Interessant!
Ben ik op de goede weg?

U begrijpt het niet.

1. wanneer AN de naakte eigendom wegschenkt vermindert op dat ogenblik haar vermogen met de tegenwaarde daarvan; later kan het dus niet meer deel uitmaken van haar nalatenschap
2. als An enkel het vruchtgebruik zou hebben van de woning dan valt er van de woning ook niets in haar nalatenschap; vruchtgebruik stopt gewoonweg op dag van overlijden; erfgenamen moeten geen erfrechten betalen op dat weggevallen vruchtgebruik; de naakte eigenaars worden bijgevolg volle eigenaars zonder enige kost;
3. indien AN de naakte eigendom wegschenkt dan moeten de begunstigden (of An zelf als ze daar nog het geld voor heeft) op de waarde van de woning wel de schenkingsrechten betalen aan het tarief dat geldt tussen broers en zussen (schaal die oploopt tot 65 percent)

Er is geen gratis lunch!