Kopen huis ouders

[KaPe]

Ik weet niet juist of mijn vraag/probleemstelling hier past, maar dit leek me toch de meest correcte plaats om het posten.
Het is vrij ingewikkeld en we zullen in de toekomst waarschijnlijk toch bij een notaris moeten gaan, maar dan kunnen we hier alvast een beetje wijsheid halen.

Mijn schoonvader is overleden in 2003 en er was een eigen huis. Dit huis had hij samen met mijn schoonmoeder in 1971 verworven. Door allerlei omstandigheden stond het huis echter enkel op naam van mijn schoonvader, mijn schoonmoeder had kort daarvoor immers een faillissement gehd en mocht bijgevolg geen eigendom (onroerend) bezitten. Blijkbaar was dat toen zo.
Beiden hadden echter kinderen uit een vorig huwelijk (schoonvader 2 en schoonmoeder 3). Uit hun gezamelijke huwelijk zijn nog 2 kinderen gekomen. waaronder mijn echtgenote.

De kinderen uit de vorige huwelijken hebben echter nadat ze het huis uit waren nooit nog iets van zich laten horen. Tot het overliojden van mijn schoonvader. Toen moesten de kinderen uit zijn eerste huwelijk ook meetekenen bij de notaris.
Daar werd toen vastgelegd dat mijn schoonmoeder 25% van het huis kreeg en voor de rest het levenslange vruchtgebruik. Tot zover geen enkel probleem.

Ondertussen is mijn schoonmoeder verhuisd naar een service-flat en willen mijn echtgenote en ik het huis huren. Ook hier geen probleem, want mijn schoonmoeder heeft vruchtgebruik en we hebben dan ook een officieel huurcontract opgesteld en dit laten registreren.

Nu heeft mijn schoonmoeder ons voorgesteld het huis te kopen. Zij zou haar gedeelte laten vallen, en mijn echtgenote haar deel zou dan ook kunnen in mindering gebracht worden van de verkoopprijs.

Hoe zit het nu met de registratie- en de successierechten.

Als ik een beetje kan tellen kom ik op het volgende.
Mijn schoonmoeder bezit 25 % van het huis. Ik ga ervan uit dat hier enkel schenkingsrecht op moet betaald worden.
De resterende 75 % zouden dan door 5 moeten gedeeld worden (mijn schoonmoeder, mijn echtgenote, haar broer en haar 2 halfbroers). 75% gedeeld door 5 is elk 15%. Dus zou er van de volledige prijs in principe nogmaals 30 % kunnen afgetrokken worden. Waarvan er op 15 % nogmaals schenkingsrecht verschuldigd zou zijn en op de ander 15% successierechten.
Dit zou dan willen zeggen dat we eigenlijk maar 45% van de koopsom zouden moeten betalen.

Klopt mijn redenering of vergis ik me?

Volgende punt.
Bij het overlijden van mijn schoonvader heft mijn schoonmoeder het hele gedeelte successierechten reeds betaald. Maar toen (in 2003) werd het huis op 125.000 € geschat. Kan deze prijs aangehouden worden, of moet het opnieuw geschat worden volgens de huidige normen?
Of kan de prijs van het huis bepaald worden door de verkoper(s). Aangezien het huis niet volledig de eigendom is van mijn schoonmoeder kan zij het wellicht niet zelf en volledig verkopen. Of vergis ik me hierin ook?

Ik weet dat het een hele hap is, maar als we hier al een beetje ideeen kunnen opdoen, dan kunnen met gerichte vragen naar een notaris of advokaat gaan.

Dank bij voorbaat.

[Lanox]

De 75% van de schoonvader dienen door 4 gedeeld te worden: 2 kinderen van schoonvader uit eerdere relatie, uw vrouw en haar broer. Tenzij uw schoonvader via testament het reservatair deel heeft geschonken aan uw schoonmoeder.

[wanton]

Beste,
uw probleem vergt toch iets meer uitleg.
Alle verrichtingen dienen te gebeuren aan de waardebepaling van nu. Er is nu niemand van de betrokkenen overleden = geen successierechten.
Na de afhandeling van de nalatenschap van uw schoonvader is de eigendomsverhouding van de woning als volgt :
75 % van de woning is verdeeld voor de blote eigendom tussen de 4 kinderen van uw schoonvader.
Schoonmoeder heeft 25 % in volle eigendom en het vruchtgebruik over de resterende 75 %.

Dat schoonmoeder haar deel laat vallen is mooi en nobel , maar kan eigenlijk niet. Zij moet haar erfenis verdelen tussen haar 5 kinderen. Zij kan moeilijk alles aan één kind geven en de 4 anderen in de kou laten. Dat moet gecompenseerd worden. Die kunnen zich daar tegen verzetten. De normale werkwijze is dat zij alles schenkt aan al haar kinderen, waarna uw vrouw haar broers en zussen uitkoopt.
De 3 andere kinderen van schoonvader kunnen hun deel aan haar verkopen , dat geeft minder problemen.
Eerst moet de waarde van het vruchtgebruik bepaald worden op basis van de leeftijd van moeder. Dan kan het deel van elke andere betrokkene becijferd worden.
Uw vrouw moet als mede-eigenaar slechts 2.5 % aan registratierechten betalen. Maar alle betrokkenen moeten meetekenen en akkoord gaan.
Weet dat uw vrouw de woning koopt , niet jullie beiden. Het wordt dus haar woning. Zij kan , als ze de hele woning verworven heeft, de woning in de huwelijksgemeenschap brengen. Dat kost bijna niets. Dit laatste moet jij eisen , als je één en ander gaat meebetalen.

[j.demoor]

Bij schoonvaders overlijden erven :
Schoonmoeder : “Art.745bis.§ 1. Wanneer de overledene afstammelingen, geadopteerde kinderen of afstammelingen van deze achterlaat, verkrijgt de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik van de gehele nalatenschap...”(Burgerlijk Wetboek).
‘Daar werd toen vastgelegd dat mijn schoonmoeder 25% van het huis kreeg‘
Kinderen van schoonvader = 2 vorig huwelijk + 2 jongste huwelijk : “Art.745.De kinderen of hun afstammelingen erven van hun ouders, grootouders of verdere bloedverwanten in de opgaande lijn, zonder onderscheid van geslacht of van eerstgeboorte, ook al hebben zij niet dezelfde ouders en ongeacht de wijze waarop hun afstamming is vastgesteld. Zij erven voor gelijke delen en bij hoofden, wanneer zij allen in de eerste graad staan en uit eigen hoofde geroepen worden; zij erven bij staken, wanneer zij allen of een gedeelte van hen bij plaatsvervulling opkomen.“(Burgerlijk Wetboek).
Die vier kinderen erfden dus elk 3/4 x 1/4 = 3/16 blote eigendom.

‘Nu heeft mijn schoonmoeder ons voorgesteld het huis te kopen. Zij zou haar gedeelte laten vallen’ houdt in dat zij aan beide kopers schenkt 1/4 volle eigendom + 4/4 vruchtgebruik.Zie echter art.913 Burgerlijk Wetboek inzake beschikbaar deel.
De resterende 3/16 blote eigendom/kind x 3 kinderen dient dan van die 3 kinderen gekocht.
Desnoods kan toepassing gemaakt worden van : “Art.745quater.§ 1. Wanneer de blote eigendom behoort aan de afstammelingen van de vooroverleden echtgenoot...kan de langstlevende echtgenoot of een van de blote eigenaars vorderen dat het vruchtgebruik geheel of ten dele wordt omgezet, hetzij in de volle eigendom van met vruchtgebruik belaste goederen, hetzij in een geldsom, hetzij in een gewaarborgde en geindexeerde rente...”(Burgerlijk Wetboek).