JuridischForum.be

Beste,

Onlangs heb ik een antwoord ontvangen van het registratiekantoor m.b.t. het terugvorderen van betaalde registratierechten op onze gezinswoning (1 maand na aangetekend schrijven ?!). Zij vragen nu allerhande extra gegevens (die er volgens mij helemaal niet toe doen), dewelke mij doet vermoeden dat ze er alles aan doen om niet te moeten terugbetalen.
Welke kans maak ik ? De notaris maakt me weinig wijzer, ik heb veel zelf moeten opzoeken.

Ik vat even samen, vanuit het standpunt van mij en mijn verloofde:

• Begin december 2013 is de woning van mij en mijn verloofde beschreven geweest. Het KI daarvan is € 462 en wij hebben elk de onverdeelde helft van de volledige eigendom.
• Op dat moment was het KI van een nieuwbouwappartement in Blankenberge nog niet gekend. Ik had toen en heb daarvan nog altijd een onverdeelde helft van de blote eigendom (mijn zus heeft de andere helft en mijn ouders zijn de vruchtgebruikers). In de aankoopakte van onze gezinswoning werden alle nodige vermeldingen gedaan m.b.t. het latere terugvorderen van registratierechten.
• Door dit alles is mijn helft van de nieuwe gezinswoning groot beschrijf gebleven. Mijn verloofde haar helft was klein beschrijf, gezien zij geen andere eigendommen heeft.
• Recent is het KI van het appartement aan de kust bepaald geweest: € 710 in totaal.
• Ik heb dus in bezit: € 462/2 + € 710/2 = € 586 aan KI. Dit is lager dan het wettelijk vastgelegde maximum om recht op klein beschrijf te verkrijgen (€ 745).
• Wij, ik en mijn verloofde, voldoen ook aan alle voorwaarden om van het abattement te genieten, cfr. http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps ... asp?id=227" onclick="window.open(this.href);return false; (ik heb immers geen andere woning in volle eigendom). Dit was wel al reeds verrekend in de door ons betaalde schrijfgelden.
• Omdat zowel ik als mijn verloofde nu recht op klein beschrijf hebben én van het abattement genieten, geldt ook dat wij van een hoger bijabattement kunnen genieten (vermindering van 20.000 EUR i.p.v. 10.000 EUR).

Conclusie: ik heb dus uiteindelijk toch recht op klein beschrijf voor mijn helft, en daardoor hebben wij beiden ook recht op het hoger bijabattement.

Een vlugge berekening levert me het volgende op:

• aankoopprijs woning = 161.000 EUR
• minus 15.000 EUR omwille van abattement
• minus 20.000 EUR omwille van klein beschrijf i.c.m. bijabattement

= 126.000 EUR
--> 126.000 EUR x 5% omwille van klein beschrijf
= 6300 EUR aan schrijfgeld te betalen

A.h.v. de eindafrekeningen van onze notaris blijkt dat wij tesamen 10200 EUR aan schrijfgeld betaald hebben(ik: 6800 EUR, mijn verloofde: 3400 EUR).
Dit lijkt te kloppen als ik de volgende berekening hanteer, dewelke mij destijds ook door de notaris als uitleg gegeven werd:

• aankoopprijs woning = 161.000 EUR
• minus 15.000 EUR omwille van abattement
• minus 10.000 EUR omwille van geen volledig klein beschrijf i.c.m. bijabattement

= 136.000 EUR
--> 136.000 EUR x 1/2 x 5% omwille van klein beschrijf voor mijn verloofde
+ 136.000 EUR x 1/2 x 10% omwille van groot beschrijf voor mij
= 10200 EUR aan schrijfgeld

Onze vraag tot teruggave handelt dan ook over het bedrag van 3900 EUR (10200 EUR – 6300 EUR).

Nu vragen ze mij echter 1) of ik nog altijd deels blote eigenaar ben van het appartement aan de kust en 2) of ik dat toen met eigen gelden gekocht heb of geërfd heb.

Ik heb alle nodige artikels uit het wetboek bekeken en kan me maar moeilijk inbeelden dat mijn vraag tot teruggave ongegrond zou zijn?
Wat is jullie mening hierover ?

Vriendelijke groeten!

X

Artikel 53
Het bij artikel 44 vastgestelde recht wordt tot 5 ten honderd verminderd in geval
van verkoop van de eigendom:
1° van onroerende landgoederen waarvan het kadastraal inkomen een bij
koninklijk besluit vast te stellen maximum niet te boven gaat.
Wordt als landgoed aangezien, het onroerend goed dat hetzij uit voor
landbouwbedrijf aangewende of bestemde gebouwen en gronden, hetzij uit
dergelijke gronden alleen bestaat;
2° van woningen waarvan het gebouwd of ongebouwd kadastraal inkomen een
bij koninklijk besluit vast te stellen maximum niet overschrijdt.
Als woning wordt aangemerkt het huis of het geheel of gedeelte van een
verdieping van een gebouw, dat dient of zal dienen tot huisvesting van een gezin
of één persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het
huis, het geheel of gedeelte van een verdieping worden verkregen.
De Koning stelt de regels vast voor het bepalen van de aanhorigheden waarop
deze bepaling van toepassing is.
Artikel 54
De in voorgaand artikel voorziene verlaging is niet toepasselijk op de verkoop
van een onverdeeld deel, tenzij dit deel verbonden is aan een verdieping of aan
een gedeelte van verdieping van een gebouw.
Zij is evenmin van toepassing, zo de verkrijger of zijn echtgenoot de algeheelheid
of een onverdeeld deel, in volle of blote eigendom, bezit van één of meer
onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen voor de geheelheid of
het onverdeeld deel, met dit van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt
dan het krachtens het vorig artikel vast te stellen maximum. In afwijking van
deze bepaling, wordt geen rekening gehouden met hetgeen de verkrijger of zijn
echtgenoot in blote eigendom bezit en dat door hen of door één van hen uit de
nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn werd verkregen. Er wordt
evenmin rekening gehouden met de onroerende goederen die de verkrijger of zijn
echtgenoot in volle eigendom bezitten, op voorwaarde dat die goederen in volle
of blote eigendom werden verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant
in opgaande lijn van één van hen, en op voorwaarde dat het kadastraal inkomen
van die in volle eigendom bezeten goederen niet meer bedraagt dan 25 percent
van het bedoelde maximum.
De onder 2° van het voorgaande artikel bepaalde vermindering is eveneens niet
toepasselijk indien de verkrijger of zijn echtgenoot reeds, voor het geheel in volle
of in blote eigendom, een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk
tot bewoning is bestemd en dat door hen of door een van hen anders dan uit de
nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn is verkregen.


Waar wordt dan vermeld dat dit voor elke koper slechts de helft van het maximum mag zijn ?!
Volgens het onderlijnde deel: mijn verloofde haar onroerende goederen (helft gezinswoning) komen niet boven het maximum, mijn onroerende goederen (helft gezinswoning + helft BE appartement kust) komen niet boven het maximum, dat hetzelfde maximum is als bepaald in artikel 53, zijnde 745EUR. Zit ik of mijn verloofde dus in de situatie waarbij het totaal KI van de onroerende goederen in bezit hoger uitvalt dan het maximum van 745EUR ? Neen, mijn verloofde noch ik overschrijden dat maximum en zijn in regel met artikel 54.

Gisteren ben ik nog op volgend document gebotst, dat me toch veel geruststelling geeft dat 't wel in orde zal komen: http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps ... woning.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;. Bekijk eens p. 20, voorbeeld nr. 2, exact dezelfde situatie als de mijne:

2. Jan en Anne (ongehuwd) kopen in onverdeeldheid (ieder voor
½) een woning met een KI van 745,00 EUR. Jan bezit nog een
onroerend goed met een KI van 350,00 EUR. Kan op deze
aankoop het verlaagd tarief worden toegepast?
Ja. Het KI van de aangekochte woning overschrijdt het maximum
van 745,00 EUR niet. Het totaal KI van het onroerend bezit
van elke koper overschrijdt evenmin het maximum van 745,00
EUR:
voor Jan is dit: 745,00 EUR x ½ = 372,50 EUR + 350,00 EUR =
722.50 EUR
voor Anne is dit: 745,00 EUR x ½ = 372,50 EUR

Kleine update: er is reeds 3650EUR op mijn rekening teruggestort.
Een brief heb ik voorlopig nog niet ontvangen.

De 3650EUR is, vermoed ik, enkel de teruggave op mijn deel.
Hierdoor heb ik 3150EUR (6800 - 3650) aan registratierechten betaald.
Mijn partner heeft dus nu nog altijd 3400EUR betaald...250EUR in mindering zou ook haar totaal op 3150EUR brengen.
En de totale teruggave op het door mij reeds berekende bedrag van 3900EUR (3650 + 250).

Een aangetekend schrijven door mijn partner verstuurd zal dit wel in orde krijgen.

Opmerking: mijn partner heeft reeds van in het begin 250EUR teveel betaald gehad!
Dit is te wijten aan een fout door de notaris, want voor mijn partner zou het nooit uitgemaakt mogen hebben of mijn helft al dan niet onder groot beschrijf viel.

Voor mijn partner haar helft, onder klein beschrijf:
aankoopprijs woning = 161.000 EUR, te delen door 2 = 80.500
minus 15.000 EUR omwille van abattement, te delen door 2 = minus 7.500
minus 20.000 EUR omwille van klein beschrijf i.c.m. bijabattement, te delen door 2 = minus 10.000
--> totaal = 63.000EUR
--> 5% daarvan is 3.150EUR

De notaris heeft voor haar helft een bijabattement van 5000EUR genomen, foutief.
5% daarvan is echter 250EUR, terwijl bijabattement simpelweg een totale verlaging van de registratierechten met 1000EUR betekent.
Beide partners genieten dan een verlaging van 500EUR, i.t.t. de 250EUR vermindering die mijn partner nu slechts genoten heeft.

De akte vermeldt niks over de mogelijke teruggave voor mijn partner, maar gezien hier een fout gemaakt is, lijkt 't me weinig waarschijnlijk dat het registratiekantoor dat geld rechtsgeldig voor zich kan houden.