Alvast mijn excuses voor de lange post, maar als iemand met beetje kennis van recht een beetje vrije tijd heeft: Wij staan aan het begin van een best interessante casus.
Situatie is als volgt:Ik & mijn vriendin (beide 26 jaar) zijn van plan eengezinswoning te bouwen samen met haar grootouders (beide rond de 73 jaar). Een soort van zorgwoning dus (een concept voorlopig in België nog niet echt een juridische grond gevonden heeft voor zover ik heb gelezen...). Principe is dat we samen in hetzelfde huis zouden wonen, met slechts één inkomdeur & entréé, maar waarbij ieder wel zijn eigen wooneenheid heeft (beetje te vergelijken met 2 appartementjes, maar dan net iets mee geïntegreerd). Zo kunnen zij ons wat helpen met de kindjes etc & wij kunnen hen ook bijstaan als er extra zorg nodig is. En op termijn, wanneer onze (voorlopig nog niet bestaande) kindjes groter zouden worden, zouden wij dan het hele huis inpalmen.
Onze situatie
We huren nu beide een appartement & bezitten verder geen vastgoed, maar hebben beide al wel wat kapitaal opgebouwd (grootouders hebben o.a. net hun huis aan zee verkocht & willen terug verhuizen naar het binnenland => Dat kapitaal is beschikbaar).
We zijn nu op zoek naar de beste constructie om dit op te zetten, met maximale bescherming voor alle partijen. Mijn vriendin is enig kind & ook enig kleinkind, dus enige erfgenaam tussen haarzelf & haar grootouders is haar vader. Relevante partijen lijken met dus mezelf, mijn vriendin, haar vader & haar grootouders. Grond & huis moeten beiden nog worden gekocht/gebouwd, dus we hebben nog wel wat mogelijkheden, maar we hebben al een optie op een grond, dus aankoop van de grond zal wel binnen de week gebeuren.
De uitwerking
Het idee waar we nu mee spelen is dat wij de grond & huis volledig op onze naam zouden aankopen. 1/5 van dit budget gaan we zelf inbrengen, 2/5 gaan we bij de bank lenen & 2/5 zouden we dan renteloos mogen lenen van de grootouders.
Probleem 1: Wat tijdens de inwoon?
Zolang de grootouders in het huis inwonen zouden ze ons willen compenseren. We dachten hierbij aan een soort van "huur" die zij zouden betalen zolang ze bij ons inwonen. Dit zou dan geen effectieve transactie zijn, telkens een verlaging van de uitstaande schuld van ons aan hen.
Ik vraag me nu af wat puur fiscaal hiervan de voor of nadelen zijn? Zouden we dan niet beter werken met een jaarlijkse schenking ipv met een huur-constructie? Of zou het niet nog beter zijn om ineens het volledige bedrag (2/5e van de totale aankoopkost) te schenken? (registreren bij notaris of niet?) Dit is uiteraard wel veel onzekheid voor de grootouders, zouden we hen dan geen vruchtgebruik kunnen geven zodat ze zeker zijn dat wij hen niet kunnen buitenzetten? Nog dingen waar moeten we rekening mee moeten houden?
Probleem 2: Wat bij sterfte of opname in rusthuis (wat uiteraard de bedoeling is om dit zo lang mogelijk te vermijden
)Bij stefte van beide grootouders binnen de 20 jaar vermoed ik dat de vader het merendeel (of alles) van bovenstaande renteloze lening zou erven & hierop successierechten zal moeten betalen. Maar eigenlijk krijgt hij dit geld dus niet onmiddellijk, want wij kunnen dit uiteraard niet onmiddellijk terugbetalen... Is er een manier om dit te vermijden?
Als dit over 15 jaar gebeurt dan is dit uiteraard niet zo'n groot bedrag meer & dan kunnen we dit misschien nog wel terugbetalen, maar over 3-4 jaar is dit toch nog een substantieel bedrag. Hoewel er geen kwaad bloed in het spel is willen we ons toch graag wat beschermen. We zouden niet graag in de situatie terecht komen waarbij we ineens het nog uitstaande kapitaal in één keer moeten terugbetalen, want dat zal uiteraard nog niet mogelijk zijn (banklening zouden we gedurende 25jaar moeten afbetalen, dus fatsoenlijke terugbetaling zou pas mogelijk zijn na 25 jaar of zelfs langer), we zouden dan de hele boel moeten verkopen... Ideale situatie lijkt me dan dat wij vanaf dan in kleine schijfjes geld beginnen overschrijven naar haar vader, totdat het uitstaande bedrag op moment van overlijden van de grootouders volledig is afbetaald (of hij ons nog een stuk schenkt). Maar das heel moeilijk om vast te leggen hoe groot deze schijfjes kunnen zijn, dat zal sterk van onze inkomens & kosten afhangen. Enig idee hoe we ons hiervoor best organiseren?
Alternatief
Alternatief dat ik al eens bekeken heb is dat we alles ook samen zouden kunnen aankopen in vorm van mede-eigendom & dan zouden de grootouders dmv schenkingen stukjes van het huis aan ons kunnen schenken zolang ze daar wonen. Maar bij overlijden erft de vader dan een stuk vastgoed (ipv roerende goederen) waar hij echt helemaal niets mee kan doen, want dit is onderdeel van ons huis & mag dus niet verhuurd worden. En waarschijnlijk moet hij dan nog registratie rechten betalen om deze eigendom te erven ook, dat lijkt me precies fiscaal sowieso minder aantrekkelijk. Any thoughts?
Extra
Extra vraag waar ik nog mee zit (nu ik toch al zo'n lang post heb). Het samenwonen van 4 mensen in één huis heeft toch geen onverwacht nadelige effecten op het pensioen van de grootouders of onze te-betalen-belastingen ofzo hé?
Nogmaals excuses voor de lange uitleg & alvast bedankt voor de input
(Ik heb message dubbel gepost, ook onder Erfrecht, omdat het daar toch ook wel wat thuishoort: http://www.juridischforum.be/forum/view ... 50&t=52521" onclick="window.open(this.href);return false;)