Dit forum is geen vervanging voor professioneel juridisch advies. Raadpleeg steeds een erkend raadsman of vakspecialist. De redactie van dit forum is niet aansprakelijk voor eventuele schade die zou voortvloeien uit berichten geplaatst op dit forum. Lees onze forum-regels. Is dit uw eerste bezoek ? Lees dan even onze handleiding.
Pieterjan1984
Topic Starter
Berichten: 65

schenking woning aan kleinkind

#1 , 4 jaar 11 maand geleden (05 okt 2013 00:45)

Hallo

Situatie:

Schenker: Mijn grootmoeder, 86 jaar oud, in goede conditie maar geeft zelf aan dat ze zich minder begint te voelen en daarom ook aan haar huis etc. denkt.
Te schenken: onroerend goed, rijwoning in Gent (aan het station). Waarde ?? Heeft een zeer rudimentaire badkamer en keuken, geen CV, 2 slaapkamers en een zolder, klein bijgebouw bijgezet, 1 gevel, in goede staat maar op te frissen. Niet geïsoleerd.
Ontvanger: ik, kleinkind
Familiale band Grootvader is reeds overleden. Hun enig kind is mijn vader, ik ben het enig kind van mijn vader. Mijn vader is bereid af te tekenen voor het erfdeel van zijn grootvader, hij zou recht hebben op 50 van de woning indien deze verkocht wordt. Mijn vader is ook voorstander van een schenking om successierechten te vermijden wanneer het van hem naar mij overgaat. We zouden de woning graag in de familie willen houden en niet verkopen.
Achtergrond vader Hij is vorig jaar failliet gegaan, dit jaar gaat hij in verschoning. Ik hoop dat dit hier geen impact op (kan) hebben. Mocht mijn grootmoeder overlijden voor de schenking kan hij volgens mij ook best gewoon aftekenen omdat het geld anders naar de schuldeisers zou gaan. Mijn moeder kan ook niet om met geld, de vrees bestaat bij mijn vader dat het huis binnen de 5 jaar opgeleefd zal worden door mijn moeder.

Vragen

Waardebepaling woning: De waarde vermeld op de schenking, of verkoop, mag 'niet te sterk' afwijken van de gemiddelde prijs van gelijkaardige woningen in dezelfde stad/streek. In hoeverre kan je hier dan mee 'spelen' aangezien dit in elk scenario de grootste 'kostendriver' is? Deze woning heeft volgens mij een 'marktwaarde' van rond de 230.000. Kan je dan schenken op 150.000? Wat is het risico, hoe groot is de boete?
Kosten schenking: Op de site van de vlaamse gemeenschap staan er regels voor schenkingen aan kind, zus, broer, oom, ... maar niet aan kleinkind. Onder welk tarief valt dit? Stel dat het huis op 250k geschat wordt, hoeveel bedragen de totale schenkingskosten en de notariskosten?
Alternatieven? Een alternatief is dat we geen schenking doen en wachten op de natuurlijke afwikkeling. In het geval mijn vader de erfenis zou aftekenen, hoeveel bedragen de kosten dan, en is dit interessant ivm schenking onder levenden?
Een tweede alternatief, kan de schenking voor 50% van mijn vader komen aangezien hij in theorie recht heeft op 50% van de woning aangezien dit zijn erfdeel was bij het overlijden van zijn vader, mijn grootvader? Indien ja komen we in een veel lagere schijf terecht. Ik weet niet of dit juridisch wel mogelijk is.
Derde alternatief: verkopen van de woning aan ons, schenking 'roerend goed', zijnde het geld, terug aan ons. Hiervoor zouden we wel een lening moeten kunnen krijgen (we hebben er al een) en er zouden dan ook kosten komen om de lening direct weer af te sluiten (+ de fiscus zal dit ook wel vreemd vinden). En plus, hoe zit het met de drie jaren regeling?
Drie jaar regel: Hoe zit dit nu juist? Hoeveel moet ik nog extra betalen aan de &@%$# staat mocht mijn grootmoeder binnen de 3 jaar overlijden?
Hoe kan de schenking best gebeuren zijn er constructies mogelijk met buitenlandse notarissen of verkoop op lijfrente?
Creatieve alternatieven: Kan je ook nog meer exotische, creatieve, alternatieven hebben om de schenking te doen? Verkopen aan eigen kind is ook niet ideaal omdat de waarde niet onderschat mag worden op gevaar van boete, dus daar moet ik dat geld nog vinden. Maar hoe zit het met verkopen op lijfrente? Zijn er constructies mogelijk met buitenlandse notarissen of zo? Openbaar verkopen zonder publicatie zodat enkel wij daar zijn en aan de startprijs kunnen verkopen? ...?



Voetnoot
Ik weet dat het hier los van staat, maar ik zou toch graag heel kort mijn frustratie uiten over dit onderwerp. Waarom de staat ettelijke tienduizenden euro's durft te vragen omdat mijn oma haar woning, waar ze keihard voor gewerkt heeft en BTW, registratierechten, etc. heeft voor moeten betalen, en welke ze betaald heeft met een loon welke ook al belast werd door de overheid, vind ik totaal van de pot gerukt.
Ik voel mij een uitgeperste citroen!
Ik vraag mij ook af wat er nog overblijft van je woning als je bvb 3 generaties moet laten erven. Dan verdient de staat je huis ettelijke malen terug.
Ik heb zelf nu ook al mijn tweede huis gekocht...in totaal heb ik al 40.000 euro aan vadertje staat betaald hierop. Compleet van de pot gerukt vind ik dit!!!
Einde voetnoot


wanton
Berichten: 8721
Locatie: HEIST , bij-den-berg

#3 , 4 jaar 11 maand geleden (05 okt 2013 14:21)

Uw grootmoeder kan aan u schenken , indien uw vader hiermee akkoord gaat. Best is ook dat uw moeder akkoord is , want zij is op zijn minst zijdelings betrokken partij.
De waarde van de woning is idd best marktconform , want de registratie zal schenkingsrechten eisen op die prijs. Die rechten zijn voor u dezelfde als voor een kind , nl. rechte lijn. Het loopt gradueel op.( http://www.onroerendevoorheffing.be/nla ... .asp?id=36)
De drie jaar regel is in zulke situatie niet van toepassing : u heeft de nodige rechten betaald bij de schenking.
Buitenlandse notarissen , dat heeft geen zin. Men moet sowieso via de Registratie passeren.
U heeft teveel gelezen : wees niet gefrustreerd. Praat eens met een notaris.

Er zijn wel een paar addertjes onder het gras.
Zo vermoed ik dat uw grootmoeder niet de eigenaar is van de ganse woning. Dat zij slechts de helft bezit plus het vruchtgebruik. Vermoedelijk is uw vader blote eigenaar voor de helft sinds het overlijden van zijn vader. Grootmoeder kan dan ook maar een half huis schenken.
Uw vader kan zijn deel ook schenken , maar wacht dan tot hij verschoond is van zijn faillissement. Hier is misschien een gewone vererving simpeler.
Indien grootmoeder haar huis wegschenkt en ze komt in een rusthuis terecht , zou het kunnen dat jij als begunstigde alle oplegkosten dient te betalen , als ze dat zelf niet meer kan.

Daarom nogmaals : praat eens met een notaris in uw buurt. Je zal er toch één nodig hebben!
Ik heb gisteren gezien , ik ken morgen!
Toet-anch-Amon

Reclame

Pieterjan1984
Topic Starter
Berichten: 65

#4 , 4 jaar 11 maand geleden (07 okt 2013 00:18)

Bedankt voor deze informatie.

We zullen zowiezo met een notaris praten, ik licht mij echter graag zelf vooraf in om voorbereid te zijn. Als ik de tabel goed interpreteer zal het indien de woning op een 200 a 250k geschat worden rond de 9 a 10 % kosten:

[list=]bedrag procent te betalen totaal % reeËl
12500 3 375 375 3,00%
25000 4 500 875 3,50%
50000 5 1250 2125 4,25%
100000 7 3500 5625 5,63%
150000 10 5000 10625 7,08%
200000 14 7000 17625 8,81%
250000 18 9000 26625 10,65%[/list]Gaat over een gezonde som geld, maar zeker doenbaar.

Ivm die eigendom, ik ben er ook vrij zeker van dat mijn vader de helft van de naakte eigendom in bezit heeft. Maar stel dat het zo is, wordt dan per stuk (mijn vader en mijn grootmoeder) het percentage berekend? Dus twee keer rond de 6% omdat het onder de 150k blijft? Is voor mij wel een zeer belangrijk punt. Ik zou ook liefst alles regelen met een schenking ipv op de vererving te wachten. De prijs van de woning etc. zal enkel stijgen en dan is er ook geen discussie met mijn moeder.

Ivm mijn moeder, die relatie is niet optimaal (ook niet tussen mijn ouders) dus ik betwijfel dat zij hier geen 'protest' tegen aan zou tekenen. Ze zijn wel gehuwd onder wettelijk stelsel van scheiding der goederen.

Ivm die opname in een rusthuis, dat moet ik toch eens nader onderzoeken hier heb ik nog niet bij stilgestaan. Mijn grootmoeder heeft ook nog heel wat spaargeld, omdat ze geen ziekteverzekering heeft en ze dit achter de hand houdt voor het geval dat. Ik vermoed dat dat hierop ook een invloed zal hebben.
In dat geval zou de woning wel leeg komen te staan waardoor we het zouden kunnen verhuren, en deze opbrengst volledig aan mijn grootmoeder kunnen geven. Het blijft uiteindelijk toch haar huis, ook al komt het op mijn naam te staan. Ze heeft er toch heel haar leven keihard voor gewerkt!

Zowiezo kunnen we inderdaad best wachten tot de verschoning rond is, maar ik zou dit heel graag zsm afronden zodat er ook rust is in de familie hierover. Ik zou de kosten op mij nemen en ook na een overlijden van mijn grootmoeder zou ik de opbrengsten uit verhuur etc. minstens delen met mijn vader, of hem er gratis in laten wonen, omdat ik vind dat het nog steeds zijn erfdeel is en het niet over het financiële maar meer het emotionele gaat voor mij van het bewaren van de woning waar ik en mijn familie veel goede herinneringen aan hebben.

Nogmaals bedankt voor de heldere uitleg!

wanton
Berichten: 8721
Locatie: HEIST , bij-den-berg

#5 , 4 jaar 11 maand geleden (07 okt 2013 11:46)

Indien uw vader en uw grootmoeder allebei afstand doen van hun deel in de woning , wordt dit aanzien als twee schenkingen. Daarbij worden telkens de schenkingsrechten afzonderlijk berekend , aan de lagere tarieven.
Wat betreft uw moeder : indien uw vader zijn deel afstaat , verliest zij het recht op het vruchtgebruik. In principe moet zij hiervan afstand doen. Het huwelijkscontract verandert daar niets aan. Misschien doet de notaris het zonder haar akkoord!?
Wat betreft het rusthuis. Daar kijkt men in eerste instantie naar de eigen inkomsten en tegoeden van de resident. Het is pas daarna dat men eventueel bij u terecht komt. Maar indien de woning verhuurd wordt , moet u er niet tegen opzien.
Ik heb gisteren gezien , ik ken morgen!

Toet-anch-Amon

Pieterjan1984
Topic Starter
Berichten: 65

#6 , 4 jaar 11 maand geleden (07 okt 2013 23:50)

Beste,

Bedankt voor dit antwoord, een bezoek aan de notaris volgt zowiezo om alles in detail uit te pluizen maar dit lijkt mij een zeer billijke oplossing aan een gevoelig lagere totaalkost. Ik schat het met notariskosten rond de 20.000 EUR.

Waarschijnlijk kunnen we ook wel een contract laten mede betekenen door de notaris (als getuige) dat het vruchtgebruik van de woning bij leven bij mijn grootmoeder blijft, om alle discussie te vermijden. Je mag in principe contractueel alles overeenkomen toch, zolang het niet in strijd is met de burgerlijke wetgeving. Wat een dergelijk contract volgens mij niet is? Ik ben een groot voorstander van goede afspraken op papier, daar maak je de beste vrienden mee.

Ivm het rusthuis, daar maak ik mij geen zorgen om, zeker niet na uw bericht. Ze heeft een zeer net pensioen en wij verdienen ook goed genoeg onze boterham dus dat komt helemaal in orde. (zolang Di Rupo niet teveel ideeën krijgt naar het belasten van vastgoed toe...zoals die kaart in monopoly waar ik altijd een hekel aan had ;-) )

Nu op naar de notaris, maar eerst de verschoning afwachten van mijn ouders.

PS wat gebeurt er indien mijn vader de scheiding aanvraagt van mijn moeder voor de woning 'geschonken' is, heeft dit een mogelijke impact? Deze kans is namelijk zeer reëel aan het worden.

j.demoor
Berichten: 10362

#7 , 4 jaar 11 maand geleden (08 okt 2013 08:46)

“Art.1167.Zij(=schuldeisers) kunnen ook in hun eigen naam opkomen tegen de handelingen die hun schuldenaar verricht heeft met bedrieglijke benadeling van hun rechten...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Achtergrond vader Hij is vorig jaar failliet gegaan, dit jaar gaat hij in verschoning’

De schuldeisers kunnen m.a.w. uw begunstiging door uw vader doen vernietigen en vervolgens daarop beslag leggen.

Zie verder: WAUTERS,B.,Over de pauliaanse vordering bij verdeling van nalatenschapsgoederen,R.Cass. 2000,153-157,noot onder Cass. ARC96.0121N,3 december 1999(Verbeke t. BBL nv.).

“Art.79...De schuldeisers geven in voorkomend geval hun advies over de verschoonbaarheid van de gefailleerde natuurlijke persoon...Art.80...Behalve in geval van gewichtige omstandigheden, met bijzondere redenen omkleed, spreekt de rechtbank de verschoonbaarheid uit van de ongelukkige gefailleerde die te goeder trouw handelt. De beslissing over de verschoonbaarheid is vatbaar voor derdenverzet bij wijze van een dagvaarding die de individuele schuldeisers binnen een maand te rekenen van de bekendmaking van het vonnis tot sluiting van het faillissement ervan aan de curator en aan de gefailleerde kunnen doen...”(8 AUGUSTUS 1997. - Faillissementswet).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/

Pieterjan1984
Topic Starter
Berichten: 65

#8 , 4 jaar 11 maand geleden (08 okt 2013 08:52)

hoe lang moeten we dan minimaal wachten?

Edgar W.
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Heb je nog bijkomende vragen? Kijk even op Jureca.be voor snel & betaalbaar juridisch advies!

Terug naar “Successie- & Registratierechten”