Dit forum is geen vervanging voor professioneel juridisch advies. Raadpleeg steeds een erkend raadsman of vakspecialist. De redactie van dit forum is niet aansprakelijk voor eventuele schade die zou voortvloeien uit berichten geplaatst op dit forum. Lees onze forum-regels. Is dit uw eerste bezoek ? Lees dan even onze handleiding.
mikske
Topic Starter
Berichten: 115

Successierechten bij verkoop onroerend goed binnen de 2 jaar

#1 , 5 jaar 7 maand geleden (18 feb 2013 15:50)

Beste

Ik ben samen (kleinzoon als plaatsvervanger van mijn reeds overleden moeder) met mijn tante erfgenaam van mijn grootvader die vorig jaar in april overleed. Volgens testament erf ik 1/3e en mijn tante 2/3e. De erfenis is al volledig afgehandeld en er zijn al 2 onroerende goederen verkocht (=2 studio's). De successierechten werden eveneens betaald in november vorig jaar (ongeveer 29.000 Euro in totaal).

Nu is mijn vraag:

Wij zijn van plan om de nog 2 overblijvende onroerende goederen in de loop van dit jaar te verkopen zonder tussenkomst van een immokantoor of dergelijke (verkoop uit de hand dus). Het gaat over:

- 1 appartement: geschatte waarde= 235.500 Euro
- 1 woning: geschatte waarde= 181.000 Euro

De verkoop zal dus gebeuren binnen de 2 jaar na overlijden van de erfgenaam.
- Onze notaris heeft ons aangeraden om bij effectieve verkoop van de 2 onroerende goederen zelf aangifte te doen via hem om een boete te vermijden klopt dat?
- Volgens welk tarief zullen wij belast worden?
- Wordt een dossier ivm bijkomende te betalen successierechten sneller afgehandeld dan een gewoon dossier?

Fictief voorbeeld: - appartement zal verkocht worden aan 260.000 Euro en woning aan 190.000 Euro. Wat zijn dan de bijkomende successierechten voor zowel mezelf als tante?

mikske
Topic Starter
Berichten: 115

#2 , 5 jaar 6 maand geleden (03 mar 2013 23:42)

Niemand een antwoord op mijn vraag? :(

k.b.
Berichten: 877

#3 , 5 jaar 6 maand geleden (04 mar 2013 09:20)

Eerst en vooral het volgende ...

Ik veronderstel dat je de geschatte waardes uit de aangifte van de nalatenschap hebt gehaald ...

Welnu ik zou als volgt te werk gaan ... de schatting die al twee jaar oud is vermeerder je met 1 x 1.5 % ... om deze te herrekenen naar de huidige geschatte waarde van de woning.
voor de woning kom je dan op een huidige scchattingswaarde van 182 700 euro.

Het verschil met de vraagprijs is dan 7300 euro ... waarop je eventueel successierechten moet betalen.
En dit mijns inziens volgens de hoogste schijf waarin jullie de vorige keer deze rechten hebben voldaan ...

Ik ga er dan natuurlijk wel van uit dat de schattingen gebeurt zijn door de notaris , jullie zelf , ....
Want er was destijds een mogelijkheid om voor de successierechten een speciaal schatter aan te stellen wiens schatting bindend was voor jullie en voor de successieafhandeling. Los van eventuele min of meerwaardes bij verkoop.

Indien er in deze periode nog kosten aan de woning zijn gebeurt kan je die uiteraard ook inbrengen (bvb schilderwerken om iets beter verkoopbaar te maken)

k.b.

Reclame

mikske
Topic Starter
Berichten: 115

#4 , 5 jaar 5 maand geleden (08 apr 2013 15:20)

Beste

Hier een fictief voorbeeld van het appartement en de woning die binnenkort (eind april/begin mei) zullen verkocht worden binnen de 2 jaar na overlijden erflater. Kunnen jullie mij zeggen of mijn berekeningswijze klopt?

Situatie: Ik en mijn tante zijn de wettige erfgenamen van ons grootvader/vader. Ikzelf ben de kleinzoon maar ben nu wettige erfgenaam omwille van plaatsvervulling omdat mijn moeder overleden is in het jaar 2005. Mijn aandeel is volgens testament 1/3e van de nalatenschap en van mijn tante 2/3e. Grootvader overleed in april 2012, terwijl grootmoeder overleed in januari 2010.

Er werden destijds successierechten betaald in 2010 (bij overlijden grootmoeder), toen was ik 1/6e eigenaar in blote eigendom en tante eveneens 1/6e eigenaar in blote eigendom. Grootvader leefde toen nog en was 4/6 eigenaar in volle eigendom + vruchtgebruik. Bij overlijden grootvader werd ik voor 1/3e volle eigenaar (voor 7/18e) en tante 2/3e volle eigenaar (voor 11/18e). De successierechten van grootvader werden betaald in november 2012.

Nu gaan we dus een appartement en woning verkopen die destijds eigendom was van zowel grootvader en grootmoeder.

Geschatte waarde appartement juli 2012= 235.500 Euro
Geschatte waarde woning juli 2012= 181.000 Euro

Verkoopprijs appartement= 275.000 Euro (schatting wat we wensen te krijgen)
Verkoopprijs woning= 195.000 Euro (schatting wat we wensen te krijgen)

Dus meerwaarde in totaal in bovenstaand voorbeeld= 53.500 Euro
Wij worden belast op hoogste schijf waar destijds succesierechten op betaald werden= 9%

Berekening= 53.500 Euro aan 9%= 4.815 Euro extra successierechten te betalen.
Aandeel extra te betalen ikzelf=7/18e van 4.815 Euro= 1.872,50 Euro
Aandeel extra te betalen tante= 11/18e van 4.815 Euro= 2.942,50 Euro

Klopt mijn redenering?

Hartelijk dank!!

Mikske

mikske
Topic Starter
Berichten: 115

#5 , 5 jaar 5 maand geleden (14 apr 2013 22:40)

Niemand met een antwoord hier?

Mariette
Berichten: 2516

#6 , 5 jaar 5 maand geleden (14 apr 2013 23:36)

Ik veronderstel dat als je iets hebt geërfd en daar op de correcte manier de juiste successierechten op hebt betaald, je dan ook vrij bent om dat erfpand te verkopen naar believen? Het is enkel als de notaris de waarde te laag heeft ingeschat dat je eventueel in de problemen kan geraken hé?

Rica
Berichten: 272

#7 , 5 jaar 5 maand geleden (22 apr 2013 01:36)

Nee, Mariette, dat is fout, denk ik... Als je binnen de 2 jaar na overlijden onroerend goed verkoopt aan een hogere waarde dan in de aangifte werd opgegeven (en waarop SR werden berekend) moeten er op de meerprijs nog aanvullend SR betaald worden. Na 2 jaar mag je verkopen zonder nog bijkomende SR te moeten betalen.
En Mikske: voor wat het tarief van 9% betreft: dat geldt idd zolang het totale erfdeel/erfgenaam in rechte lijn de 250.000 euro niet overtreft. De hogere verkoopprijs dan de geschatte waarde in de aangifte moet nog aangegeven worden voor de SR. Deze meerprijs verdeel je over de erfgenamen en dat bedrag wordt gevoegd bij wat de erfgenamen reeds hebben geërfd (en telt dus verder bij het reeds geërfde bedrag). Zolang het bedrag (reeds geërfd + de meerwaarde die verkregen wordt t.o.v. de aangegeven waarde) onder de 250.000 euro blijft per erfgenaam betaal je op dat gedeelte idd. 9%. Heb je het 'ongeluk' dat de 250.000 euro wordt overschreden betaal je op wat hoger is dan 250.000 euro 27%! (En dit m.i. met terugwerkende kracht naar datum van overlijden, want de onroerende goederen bleken meer waard dan werd aangegeven, tenzij je kosten voor verbeteringswerken kan voorleggen uiteraard. Mogelijk zouden ze dan ook nog een boete kunnen opleggen voor het te laag aangegeven bedrag, want de verkoopprijs, en dus de waarde van het onroerend goed, blijkt hoger dan opgegeven)...

mikske
Topic Starter
Berichten: 115

#8 , 5 jaar 5 maand geleden (22 apr 2013 12:29)

Rica schreef:Nee, Mariette, dat is fout, denk ik... Als je binnen de 2 jaar na overlijden onroerend goed verkoopt aan een hogere waarde dan in de aangifte werd opgegeven (en waarop SR werden berekend) moeten er op de meerprijs nog aanvullend SR betaald worden. Na 2 jaar mag je verkopen zonder nog bijkomende SR te moeten betalen.
En Mikske: voor wat het tarief van 9% betreft: dat geldt idd zolang het totale erfdeel/erfgenaam in rechte lijn de 250.000 euro niet overtreft. De hogere verkoopprijs dan de geschatte waarde in de aangifte moet nog aangegeven worden voor de SR. Deze meerprijs verdeel je over de erfgenamen en dat bedrag wordt gevoegd bij wat de erfgenamen reeds hebben geërfd (en telt dus verder bij het reeds geërfde bedrag). Zolang het bedrag (reeds geërfd + de meerwaarde die verkregen wordt t.o.v. de aangegeven waarde) onder de 250.000 euro blijft per erfgenaam betaal je op dat gedeelte idd. 9%. Heb je het 'ongeluk' dat de 250.000 euro wordt overschreden betaal je op wat hoger is dan 250.000 euro 27%! (En dit m.i. met terugwerkende kracht naar datum van overlijden, want de onroerende goederen bleken meer waard dan werd aangegeven, tenzij je kosten voor verbeteringswerken kan voorleggen uiteraard. Mogelijk zouden ze dan ook nog een boete kunnen opleggen voor het te laag aangegeven bedrag, want de verkoopprijs, en dus de waarde van het onroerend goed, blijkt hoger dan opgegeven)...


Dus als ik het goed begrijp via voorbeeld:

235.000 Euro geschatte waarde - 280.000 Euro verkocht:

meerwaarde 15.000 Euro aan 9% SSR= 1.350 Euro te betalen
meerwaarde 30.000 Euro aan 27% SSR= 8.100 Euro te betalen
In totaal dus 9.450 Euro extra SSR te betalen in dit geval, klopt mijn redenering dan?

Volgens mij kan er geen sprake zijn van een extra boete wanneer je bij de verkoop binnen het twee jaar via de notaris zelf de meerwaarde aangeeft. Enkel als je dit niet doet krijg je een boete.

Rica
Berichten: 272

#9 , 5 jaar 5 maand geleden (22 apr 2013 14:51)

Je maakt het totaal van alles wat er is aan onroerende goederen. Van dit totaal is 1/3 voor u en 2/3 voor uw tante. Op deze delen wordt, in rechte lijn, tot 50.000 euro 3% SR gerekend, tussen 50.000 en 250.000: 9% en boven de 250.000 euro 27%. Als er een onroerend goed binnen de 2 jaar verkocht wordt voor een prijs hoger dan de in de aangifte opgegeven waarde, moet op deze meerwaarde nog aanvullend SR worden betaald. Die meerprijs wordt opnieuw verdeeld in 1/3 en 2/3. Die 1/3 moet je optellen bij wat je al had gekregen en waarop je al SR hebt betaald om alzo de schijf te bepalen die het belastings% bepaalt. Als uw totaal (1/3 van de totale waarde aan onroerend goed) het bedrag van 250.000 euro te boven gaat kom je in de schijf van 27%.Telkens er nog een onroerend goed wordt verkocht met een meerwaarde tov de aangifte, dan cumuleert dat bedrag bij het eindbedrag dat je al hebt gekregen. (Uw tante zal dus vlugger in die hoogste schijf komen dan u, gezien ze 2/3 erft en u maar 1/3).
Wat een boete betreft: ik zou ook denken dat er geen boete verschuldigd is als je de aangifte direct doet bij de verkoop van het onroerend goed. Maar zei je zelf niet dat uw notaris zei de aangifte via hem te laten verlopen om alzo 'een boete' te vermijden???
Volgens mij is het ofwel een boete, of geen boete, ongeacht of de meerwaarde wordt aangegeven via een notaris of als je het zelf doet! Vraag eens duidelijke uitleg aan uw notaris 1. waarom je volgens hem een boete zou moeten betalen en 2. waarom wél een boete als u de meerwaarde zelf aangeeft en geen boete als hij dat zou aangeven? (Zijn ereloon verhoogt in ieder geval wél als het via heml gaat!!!)
Interest zal je m.i. wel moeten betalen met terugwerkende kracht naar datum van overlijden, want je hebt de onroerende goederen te laag aangegeven. Dat zou dan eventueel ook een mogelijke 'boete' kunnen verklaren... maar je was toch ter goeder trouw, lijkt mij...
Een kennis van mij was in hetzelfde geval en zei mij ook dat ze 'een boete' had gekregen boven op de aanvullende SR. Ik heb haar dan gevraagd of het écht een boete was voor een te lage aangifte, of dat het de interest was die erbij kwam wegens te laat betaalde SR. Maar dat wist ze niet. Ze sprak in ieder geval over 'een boete'... Ik heb de aanslagbrief zelf niet gezien.
Lijkt me dus goed om je notaris om meer uitleg te vragen!!!

Edgar W.
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Heb je nog bijkomende vragen? Kijk even op Jureca.be voor snel & betaalbaar juridisch advies!

Terug naar “Successie- & Registratierechten”