naakte eigenaar in nood

[financieelprobleem]

Toen ik 18 jaar was erfde ik van mijn grootvader zijn gezinswoning (waarvan hij persoonlijk 100 percent eigenaar was).
(Dat kwam omdat mijn vader voor-overleden was; ik erfde door plaatsvervulling).
Zijn echtgenote (mijn stief-grootmoeder) die 36 jaar jonger was dan mijn grootvader leeft nog steeds, ze is maar 8 jaar ouder dan ikzelf!).

Ik ben intussen gehuwd en samen met mijn echtgenote hebben we een woning gebouwd waarvoor we nog gedurende meer dan 20 jaar 1496 EUR per maand moeten afbetalen.

Nu heb ik een aangetekend schrijven ontvangen dat ik de kosten moet betalen voor het vervangen van alle ramen, het plaatsen van dakisolatie, vervanging van de dakleien alsook de vervanging van de verwarmingsketel en een groot aantal radiatoren.
Er zijn verschillende bestekken/offertes bijgevoegd en alnaargelang de aannemer schommelt het totaalplaatje tussen 171 000 en 194 000 EUR + BTW (het is een grote oudere villa).

Dit kunnen we als jong gezin hoegenaamd niet betalen. Dat geld hebben we niet en kunnen we ook niet lenen.
Hoe geraak ik uit deze situatie? Stiefgrootmoeder weigert om ook maar 1 EUR bij te dragen en weigert af te zien van haar vruchtgebruik.

[father b]

Dat is het grote probleem geschapen door deze fantastische regering. Echt een belachelijke wetgeving, zonder rekening te houden of de eigenaars het kunnen betalen. En die verplichtingen waarom ?? Vele rapporten gelezen over problemen veroorzaakt door over isolatie.
U heeft tijd tot 2020, en tot 01.01.2023
Wie zendt u een aangetekend schrijven ? Het is uzelf die beslist deze werken uit te voeren of niet. Strafpunten wel voorzien in de wet.
Kunt u stiefmoeder ook trachten mee te laten betalen in de mogelijke kosten. De wetgeving omtrent het vruchtgebruik is hier niet helemaal sluitend in.

U kunt ook een renovatielening bekomen aan een zeer voordelig tarief. Ook belastingaftrek en premies.

Natuurlijk moet ge het ook nog kunnen betalen. Bedankt hier maar de regering van Blauw/Donkerblauw ten dienste van de kleine man.

[eylis]

De naakte eigenaar moet instaan voor "grove en zware herstellingen": dat zijn bijvoorbeeld herstellingen aan muren, dragende contructies, volledige dakvernieuwingen, kortom reparaties die de complete stevigheid en instandhouding van het gebouw garanderen. Maar zoals ik het lees is het merendeel van de hier voorgestelde reparaties toch voor de vruchtgebruiker. Als er al gediscussieerd zou kunnen worden of u toch de kosten voor de nieuwe ramen, dakpannen en dakisolatie moet bekostigen, dan zouden dit geen "verbeterende", maar enkel " remediërende " reparaties moeten zijn. Maw: stak er dubbel glas in de oorspronkelijke ramen: dan zou geen driedubbel glas in moeten. Eigenlijk had u op het ogenblik dat u naakte eigenaar werd, een professionele plaatsbeschrijving moeten laten opmaken, zodat de staat van het eigendom officieel werd vastgesteld. Nu heeft mevrouw er (waarschijnlijk) jaren in gewoond zonder ook maar één herstelling voor de gebruiksslijtage te doen. Kosten die ze wel zelf had moeten doen. Ik denk dat u best juridische bijstand onder de arm neemt om deze zaak aan te pakken. Een mogelijkheid zou (denk ik) kunnen zijn, dat haar vruchtgebruik afgekocht word, maar dat er tegelijk de kosten van het verwaarlozen van de woning afgerekend worden.

[father b]

Kan mij vinden in de reactie van eylis.
Natuurlijk de professionele beschrijving had toen nog zulk geen belang, daar de wet er waarschijnlijk nog niet was. Deze wetgeving gaat veel mensen in de problemen brengen, zodat ze hun huisje kunnen verkopen aan de Immo's, banken, ondernemers, aannemers en andere belangengroepen gesteund door de regering.
Erven is momenteel een gevaarlijk iets, kan een heel vergiftigd geschenk zijn.

[financieelprobleem]

Dit heb ik ook zo trachten te verkopen aan de vruchtgebruikster.
Maar ze heeft een advocaat onder de arm genomen.
Die heeft me die offertes samen een brief bezorgd.
Daarin staat dat de vervanging van de ramen (in de huidige kan geen dubbel glas worden geplaatst) en dakisolatie/dak wettelijke verplichtingen zijn daar anders de woonnorm niet kan worden behaald die op de blote eigenaar rust. Dus in uitvoering van de wettelijke isolatienormen.
Een eerdere plaatsbeschrijving had hier niets kunnen aan veranderen.

Ik vrees dat ze gelijk hebben over de hele lijn, maar mijn financiële marge is echt nul.
"Een naakte eigenaar betaalt de grote herstellingen die nodig zijn aan de woning. Denk aan grote verbouwingen voor de stevigheid en instandhouding van het gebouw zoals een totale dakvernieuwing of herstellingen aan de centrale verwarming en de elektriciteit." ( https://www.era.be/nl/blog/welke-kosten ... e-eigenaar ).

Ondanks het feit dat ik eigenaar ben van een villa moest ik al een zware lening aangaan voor de bouw van onze eigen rijwoning. Als ik nu nog de renovatie van die villa moet betalen dan is dat toch onmenselijk?
Ik heb in feite voldoende bezit waarmee ik onze nieuwe woning cash had kunnen betalen, maar het zit mogelijk vast tot op einde van mijn leven of langer.

[katwezel]

Toch een bedenking , een vruchtgebruiker is geen huurder en volgens mijn bescheiden mening is de vlaamse wetgeving ivb isolatienormen (2020) dan niet van toepassing

[roharro]

Toch een bedenking , een vruchtgebruiker is geen huurder en volgens mijn bescheiden mening is de vlaamse wetgeving ivb isolatienormen (2020) dan niet van toepassing

Neen dat is niet juist.
Geldt voor alle woningen.
Maar het verschil is dat de eigenaar-bewoner geen klacht tegen zichzelf gaat indienen.
Een vruchtgebruiker is geen eigenaar maar wel een bewoner; de betroffen kosten zijn niet voor zijn rekening, derhalve kan/zal die wel klacht indienen tegen de eigenaar (blote eigenaar in dit geval).

Deze casus is moeilijker op te lossen dan de kwadratuur van de cirkel.
Ik denk dat TS niets meer kan doen dan de zaak te laten rotten tot er wordt gedagvaard.
Dan is het aan de rechtbank om het recht cq de redelijkheid te laten zegevieren.

[mava105]

Zijn het houten ramen? Werden die al eens geschilderd of behandeld in de jaren dat de vruchtgebruiker er in zit? Facturen laten voorleggen. Ik dacht dat dubbele beglazing nog niet verplicht was. Indien houten ramen kan er steeds een speciaal profiel in geplaatst worden zodat dubbel glas wel kan.
Dakisolatie hoeft enkel als je het huis verhuurd.
Heeft ze jaarlijks of 2 jaarlijks indien gasinstallatie de CV ketel laten onderhouden. Vraag de attesten of facturen op om na te gaan of dat regelmatig werd gedaan, en er geen vroegtijdige sleet is opgetreden. En wat is er mis met de radiatoren? Zijn het gietijzeren of plaatstalen?
Gietijzeren zijn onverslijtbaar . Plaatstalen moeten regelmatig eens geschilderd worden, zeker als er tegen gestoten is met meubels of dergelijke of omdat een huisdier ze heeft beschadigd door krabben
Ik zou toch eens een extern expert laten nakijk of het onderhoud van het pand wel degelijk is gebeurd zoals het moet. En trek u niets aan van haar Advokaat. Die wil gewoon zijn kost verdienen en zijn cliënt bijstaan.
Als ze uw expert niet de vrije toegang wil geven , zal je via de vrederechter moeten gaan, die dan een gerechtelijk expert zal aanstellen, met de opdracht na te gaan in hoeverre de gevraagd werken noodzakelijk zijn, en of ze wel voor rekening zijn voor de naakte eigenaar.

[financieelprobleem]

-Het zijn Al-ramen van de oude slag waar geen dubbel glas in kan worden geplaatst. Zonder vervanging zou het aantal strafpunten van die villa te hoog worden (ook elektriciteit is niet up-to-date en geeft strafpunten- gelukkig eist vruchtgebruiker geen aanpassing van de elektriciteit)

-Dakisolatie moet altijd vanaf 2020 en in dit geval moet de dakbedekking eraf voor het grootste deel.

-Het is een oude stookolie-installatie van meer dan 30 jaar oud (al de onderhoud- en herstellingsfacturen werden me overhandigd om te bewijzen dat er hoogdringend vervanging nodig is). De radiatoren moeten worden vervangen na herhaaldelijke lekkages (zijn oude "def" radiatoren
met samengevoegde platen).

Vruchtgebruiker wijst me er op (ook met facturen) dat ze de villa goed heeft onderhouden.
Ze heeft ondermeer 2 jaar geleden heel de villa opnieuw laten schilderen en decoreren, inclusief herschildering van de buitengevels en volledige heraanleg van de grote tuin. Dat wordt nu gebruikt om aan te tonen
dat ze ruimschoots aan haar onderhoudsverplichtingen heeft voldaan.
Ik ben er meermaals zelf geweest en moet toegeven dat het er allemaal zeer goed en mooi uitziet.

[Sirkii]

[quote=financieelprobleem post_id=563475 time=1546179023 user_id=60332

Ik heb in feite voldoende bezit waarmee ik onze nieuwe woning cash had kunnen betalen, maar het zit mogelijk vast tot op einde van mijn leven of langer.
[/quote]

Je bent dus blote eigenaar van roerend vermogen (gelden/beleggingen). In tegenstelling tot de villa kan je hiervan normaliter wel uit de onverdeeldheid treden. Zij krijgt dan weliswaar een significant percentage van het geld in volle eigendom (functie van de leeftijd) doch jij genereert cash om de MINIMALE noodzakelijke werken te laten uitvoeren waarbij jij beslist wie uitvoert en wat (in respect van de wettelijke verplichtingen: als de villa bv overzolderd is volstaat vloerisolatie. De verwarming wordt kwaliteitsvol doch goedkoop vervangen enz.)

Stel een advocaat aan om te antwoorden op de eis en vraag bv akkoord voor een plaatsbezoek met een expert om de uit te voeren werken te evalueren. Omat zij eea grondig voorbereid is om de valkuilen van “slecht onderhoud” etc te vermijden zou’k de zaak niet laten rotten want dat kan mi bij de rechter in uw nadeel spelen doch professioneel reageren.

[financieelprobleem]

Neen, ik ben enkel blote eigenaar van de villa. Verder niets in blote eigendom.
Na het overlijden heeft de vruchtgebruikster de waarde van haar vruchtgebruik in het roerend gedeelte uitbetaald gekregen. Gelet op haar jonge leeftijd toen was dat een groot deel van het kapitaal. Met wat ik kreeg heb ik mijn successierechten betaald (ik was toen eerstejaarsstudent).
Met het overschot heb ik later de helft betaald van de bouwgrond waarop ik en mijn echtgenote gebouwd hebben.
Met "voldoende bezit" verwees ik naar de tegenwaarde van mijn blote eigendom van de villa.
Maar die zit daarin geïmmobiliseerd want ik kan die niet verkopen omdat ik wettelijk gezien de vruchtgebruikster niet kan uitkopen zonder haar toestemming. En die gaat ze niet geven.

Een eenvoudigere uitvoering van wat ze nu eist is er niet echt. Het is een gebouw met kamers onderdak. Een grote klassieke villa van begin jaren zestig. De dakbedekking moet er af om de isolatie te kunnen plaatsen zodat ze aan de wettelijke eisen voldoet. Ze laat me natuurlijk wel vrij om alternatieve offertes op te vragen, enz, maar ik heb alles al in drievoud.....

Met uitzondering van de verwarming die gammel is zijn de andere ingrepen louter een gevolg van de milieuwetgeving.