VME, gemene delen, lastenboek niet gevolgd door promotor: inferieur materiaal gebruikt
Geplaatst: 27 mar 2026 17:52
Wij zitten met een vraag rond een nieuwbouwproject (appartementsgebouw, 10 verdiepingen, high-end segment aan de kust).
Volgens het lastenboek was de trappenhal voorzien in natuursteen/granito met plinten. Tijdens de uitvoering heeft de promotor echter eenzijdig gekozen voor betonnen trappen zonder plinten.
De promotor erkent het verschil met het lastenboek, maar stelt enkel voor om het prijsverschil in materiaal te compenseren (ongeveer €600 per verdieping, in totaal €6.000).
Voor ons als mede-eigenaars (via de Raad van Mede-Eigendom) gaat dit echter veel verder dan een louter materiële kost:
Financiële waardevermindering
-Gemeenschappelijke delen: de trappenhal bepaalt voor een groot deel de uitstraling van het gebouw. Het gebruik van beton i.p.v. natuursteen/granito verlaagt de kwaliteit en luxeperceptie, wat kan leiden tot lagere marktwaarde van het gebouw als geheel.
-Privatieve delen: ook de waarde van elk appartement wordt beïnvloed, omdat kopers en huurders kijken naar de kwaliteit van de gemeenschappelijke delen. Mede-eigenaars zijn hierdoor financieel benadeeld, aangezien zij hebben betaald voor een hogere afwerkingsgraad zoals contractueel voorzien. Lagere doorverkoopwaarde en lagere huurwaarde per appartement.
Kortom: de niet-conforme uitvoering heeft zowel direct financieel als marktwaardegerelateerd effect op alle mede-eigenaars.
Visuele en uitstraling-impact
-Eerste indruk: de trappenhal is het eerste wat bewoners, bezoekers en potentiële kopers zien. Beton oogt goedkoper en minder verzorgd dan natuursteen of granito. Hierdoor krijgt het gebouw een minder luxe en minder kwalitatieve uitstraling.
-Architecturale samenhang: het ontwerp en de materialen van het lastenboek zorgen voor een harmonieus geheel. Door beton te gebruiken is die harmonie verstoord, waardoor het gebouw minder elegant en tijdloos oogt.
-Onderhoud en slijtage: beton wordt sneller vuil en krijgt sneller zichtbare sporen van slijtage. Dit versterkt het gevoel van een lagere afwerkingskwaliteit en kan leiden tot sneller achteruitgaan van het uitzicht van de gemeenschappelijke delen.
Wij wensen bovendien geen “tussenoplossingen” (zoals achteraf aangebrachte plinten of beschermingen), maar een uitvoering conform lastenboek, maar dit gaat wellicht niet gebeuren (duurder materiaal en nog eens de werkuren en wellicht technisch niet haalbaar of mooi meer nu)
Onze vragen:
-Kunnen wij als mede-eigenaars eisen dat de uitvoering conform het lastenboek gebeurt, ondanks dat de promotor een alternatief heeft uitgevoerd?
-Indien uitvoering in natura niet (meer) mogelijk is, kan de compensatie dan ruimer zijn dan enkel het materiaalprijsverschil?
-Kan er rekening gehouden worden met factoren zoals:
esthetische waardevermindering van het gebouw
impact op verkoop- en huurwaarde
verhoogde onderhoudskosten op lange termijn
Zijn er precedenten of rechtspraak waarbij dergelijke afwijkingen in gemeenschappelijke delen hebben geleid tot een hogere schadevergoeding dan louter de materiaalkost? Wat zou een realistische waardevermindering van het gebouw zijn in procenten of per appartement als je rekening houdt met 25 appartementen met een gemiddelde aankoopprijs van 600k. Of welke inzichten of tips geeft u?
De RaMe gaat de promotor in gebreke stellen bij de voorlopige oplevering binnenkort, maar ze komen nu al zelf met de oplossing van de minderkost per verdieping.
Alvast bedankt voor jullie inzichten.
Volgens het lastenboek was de trappenhal voorzien in natuursteen/granito met plinten. Tijdens de uitvoering heeft de promotor echter eenzijdig gekozen voor betonnen trappen zonder plinten.
De promotor erkent het verschil met het lastenboek, maar stelt enkel voor om het prijsverschil in materiaal te compenseren (ongeveer €600 per verdieping, in totaal €6.000).
Voor ons als mede-eigenaars (via de Raad van Mede-Eigendom) gaat dit echter veel verder dan een louter materiële kost:
Financiële waardevermindering
-Gemeenschappelijke delen: de trappenhal bepaalt voor een groot deel de uitstraling van het gebouw. Het gebruik van beton i.p.v. natuursteen/granito verlaagt de kwaliteit en luxeperceptie, wat kan leiden tot lagere marktwaarde van het gebouw als geheel.
-Privatieve delen: ook de waarde van elk appartement wordt beïnvloed, omdat kopers en huurders kijken naar de kwaliteit van de gemeenschappelijke delen. Mede-eigenaars zijn hierdoor financieel benadeeld, aangezien zij hebben betaald voor een hogere afwerkingsgraad zoals contractueel voorzien. Lagere doorverkoopwaarde en lagere huurwaarde per appartement.
Kortom: de niet-conforme uitvoering heeft zowel direct financieel als marktwaardegerelateerd effect op alle mede-eigenaars.
Visuele en uitstraling-impact
-Eerste indruk: de trappenhal is het eerste wat bewoners, bezoekers en potentiële kopers zien. Beton oogt goedkoper en minder verzorgd dan natuursteen of granito. Hierdoor krijgt het gebouw een minder luxe en minder kwalitatieve uitstraling.
-Architecturale samenhang: het ontwerp en de materialen van het lastenboek zorgen voor een harmonieus geheel. Door beton te gebruiken is die harmonie verstoord, waardoor het gebouw minder elegant en tijdloos oogt.
-Onderhoud en slijtage: beton wordt sneller vuil en krijgt sneller zichtbare sporen van slijtage. Dit versterkt het gevoel van een lagere afwerkingskwaliteit en kan leiden tot sneller achteruitgaan van het uitzicht van de gemeenschappelijke delen.
Wij wensen bovendien geen “tussenoplossingen” (zoals achteraf aangebrachte plinten of beschermingen), maar een uitvoering conform lastenboek, maar dit gaat wellicht niet gebeuren (duurder materiaal en nog eens de werkuren en wellicht technisch niet haalbaar of mooi meer nu)
Onze vragen:
-Kunnen wij als mede-eigenaars eisen dat de uitvoering conform het lastenboek gebeurt, ondanks dat de promotor een alternatief heeft uitgevoerd?
-Indien uitvoering in natura niet (meer) mogelijk is, kan de compensatie dan ruimer zijn dan enkel het materiaalprijsverschil?
-Kan er rekening gehouden worden met factoren zoals:
esthetische waardevermindering van het gebouw
impact op verkoop- en huurwaarde
verhoogde onderhoudskosten op lange termijn
Zijn er precedenten of rechtspraak waarbij dergelijke afwijkingen in gemeenschappelijke delen hebben geleid tot een hogere schadevergoeding dan louter de materiaalkost? Wat zou een realistische waardevermindering van het gebouw zijn in procenten of per appartement als je rekening houdt met 25 appartementen met een gemiddelde aankoopprijs van 600k. Of welke inzichten of tips geeft u?
De RaMe gaat de promotor in gebreke stellen bij de voorlopige oplevering binnenkort, maar ze komen nu al zelf met de oplossing van de minderkost per verdieping.
Alvast bedankt voor jullie inzichten.