JuridischForum.be

Beste forumleden,

Graag uw advies/mening over het volgende:

1) Ik heb een huurkoop onderhandelt met de eigenaar van een winkelpand (wonen en handel). Dat heeft heel veel tijd in beslag genomen, maar we zijn het eens geworden. Nu zal ik dat eerst huren en dan na twee jaar beslissen om het aan te kopen of niet.

Maar nu is de eigenaar bang (en vooral zijn 'contractenadvocaat') dat de rechter dit (indien er een rechtszaak zou komen) gaat herkwalificeren als een langdurige handelshuur.

Mij lijkt dit sterk overdreven omdat deze voorwaardes (kortlopende huur) expliciet in het contract wordt opgesomd: dus datum begin huur en datum einde huur en boeteclausules. Bovendien heb ik al vaak aangegeven op mail dat mijn intentie huurkoop is en geen langlopende handelshuur.

Wat is uw mening? Zal de rechter dit herkwalificeren als handelshuur?

2) Volgens de advocaat van d eigenaar kan je huurkoop niet in een huurcontract worden gestoken. De overheid zal dit zien (bij registratie van het contract) als een aankoop en ik zou bij de eerste aanvang de huur registratiekosten over de aankoop moeten betalen. Mij lijkt dit sterk overdreven. Maar wat is uw mening? Iemand hier ervaring mee?
Waarom zouden de eigenaar en ik in een huurcontract niet de toekomstige datum van huurkoop al mogen vast leggen? De overheid bepaalt dit toch niet? Niettemin wil ik ook geen risico's lopen en zoek ik dit eerst graag goed uit.

Graag uw reactie.

Mijn dank is groot!

Wat zal er in het pand gebeuren? Ben je van plan er een zaak in uit te baten? Handelhuur is zere streng, en een kortlopend contract bestaat hier niet. Het is telkerns met periodes van 9 jaar.

Een mogelijkheid zou bijv. ook kunnen zijn om ipv een huurcontract een leasecontract af te sluiten voor bepaalde duur? Maar ik weet helemaal niks van leasing af. Wie heeft hier ervaring mee?

MVGR.

Wat zal er in het pand gebeuren? Ben je van plan er een zaak in uit te baten? Handelhuur is zere streng, en een kortlopend contract bestaat hier niet. Het is telkerns met periodes van 9 jaar.

Ja ik ga het uitbaten.

Je kunt een contract Ter bede afsluiten voor bepaalde duur, maar dan wil men niet niet langer dan een jaar en ik wil langer dan een jaar. Ik wens gewoon een contract van twee jaar (wat mij betreft met deze strikte bepaling van deze termijn).

Dag Thomas en anderen,

Er is in het pand dus mogelijkheid voor winkel + wonen. Er de bedoeling is om dat in 1 contract te verhuren.

Klopt!!!

Dan moet eerst al bekeken worden welke de hoofdfunctie is. Veel kans dat dit handel is. Een eventueel contract valt dan onder de handelshuurwet en niet onder woninghuur.

Klopt! Alhoewel het woongedeelte ook nogal groot is. Ik neem aan dat je bedoeld in termen van huur.

U kan dan ook geen contructies uit de woninghuur zoals huurkoop gebruiken. Bij handelshuur is looptijd contract niet zomaar vrij te bepalen.
Een contract is 9 jaar, weliswaar met opzegmogelijkheden door de huurder.

Bij 'klassieke' of normale handelshuur klopt dit, maar hier wil de eigenaar graag verkopen (of huurverkopen) en de wet/rechter zou hier denk ik wel een uitzondering kunnen maken toch (mits het een afgebakend is)?? Dat zou betekenen dat een eigenaar enkel kan verkopen met een huurder erin.....extreem gezegd. Dat lijkt me ook niet gemakkelijk. Waarom zal de rechter de huurder toch een 369 handelscontract geven als hij zelf eerst met een contract van bepaalde duur heeft ingestemd?

Wel belangrijk:

De bepalingen van de handelshuurwet zijn in principe van dwingend recht. Dit wil zeggen dat wanneer een handelshuurovereenkomst bepalingen bevat die strijdig zijn met deze dwingende wetsbepalingen, deze gesanctioneerd worden met de relatieve nietigheid ervan.

Voor de bepaalde huuraspecten die niet specifiek in de handelshuurwet werden opgenomen dient men terug te grijpen naar de artikelen van het Burgerlijk Wetboek. Het gemeen huurrecht geldt hier aanvullend.

Let op! Enkel de partij die beschermd wordt door de dwingende wetsbepaling kan zich beroep op de relatieve nietigheid. Deze partij kan evenwel ook afstand doen van zijn recht zich op de nietigheid te beroepen.

Bron: Advo-Recht.be

Ik ben nog wat de diepte ingegaan:

De vraag is volgens mij wanneer gaat de rechter een huurcontract als handelshuur met bescherming zien of wanneer als een contract ter bede zonder bescherming?

Mijn redenatie is:
A) als ik een contract afsluit met 'ter bede' erin dan is de rechter sneller geneigd dit ook zo te gaan zien en heb ik totaal geen bescherming (bij wijze van kan de eigenaar mij er na twee maanden eruit gooien als hij dat wil). Of ik moet hier voorwaardes in laten opnemen dat ik de eerste 18 maanden er niet kan worden uitgezet ?? Dat zou mss. ook nog kunnen. Wat denkt u??

B) Sluit ik een 'Huurovereenkomst af van bepaalde/kortlopende duur' dan moet de eigenaar indien hij mij er plots uit wil hebben zelf aantonen dat het om Ter bede ging (wat waarschijnlijk wel lukt gezien eerdere rechtszaken) maar dan moet hij er toch wel moeite voor doen.

Ik wil er maar mee bereiken dat ik er toch niet na twee maanden zo maar kan worden uitgegooid.
Graag reactie.

MVRG.

Contacteer best een raadsman gespcialiseerd in handelhuur . Dat is een complexe en zeer ingewikkelde wet.

Contacteer best een raadsman gespcialiseerd in handelhuur . Dat is een complexe en zeer ingewikkelde wet.

Klopt, hele dag ingelezen van doctraten tot decretenb.

Ik heb nu het volgende voorstel op tafel gelegd.
We maken een voorstel van een jaar contract met daarin nog eens de optie tot een verlenging van 9 maand (tot aan de huurkoop).

Is dat geen meesterzet van mij?

Proud on myself.

Jammer Thomaz A

Ik had gehoopt dat mijn meesterzet jou juridisch kon smaken.....spijtig.

JP.

Een mooi artikel hierover waarin haarfijn wordt uitgelegd hoe het spanningsveld tussen kort- en langlopende handelshuur zich weerhoudt =

https://www.gsj.be/media-gsj/decreet%20 ... r%20LU.pdf

Ook zij stellen als in het contract heel goed wordt aangegeven wat het doel is van zowel kandidaat huurder als kandidaat verhuurder is er geen weinig kans op herkwalificatie.

mvgr.

Het blijf heel lastig. Er is een leemte in de handelshuur tussen 1 en 3 jaar zeg maar.

Er is een masterstudente ooit geweest die van alles op een rijtje heeft gezet over dit onderwerp:
(BRON: TOEPASSINGSGEBIED VAN DE HANDELSHUURWET, IN HET BIJZONDER HET FENOMEEN VAN POP-UPSTORES)

Bij het sluiten van een bezettingsovereenkomst ontlopen partijen de dwingende bepalingen
van de Handelshuurwet. Op de schouders van de rechter rust dan ook de verplichting om na te gaan
of er al dan niet werkelijk sprake is van een bezetting ter bede. De rechter moet hierbij de werkelijke
bedoeling van de partijen laten primeren. Indien de rechter van oordeel is dat er sprake is van
wetsontduiking, kan hij de overeenkomst van bezetting ter bede gaan herkwalificeren in een
huurovereenkomst280.

en verder:

Aan partijen komt het aldus toe om de tussen hen gesloten bezettingsovereenkomst te gaan
verantwoorden door bijzondere omstandigheden. Partijen zullen de rechter aan de hand van
bijzondere omstandigheden moeten trachten te overtuigen dat het de gemeenschappelijke
bedoeling van de partijen was om zonder enige gedachte van wetsontduiking een overeenkomst van
bezetting ter bede te sluiten. Voorbeelden van dergelijke bijzondere omstandigheden betreffen: het
vooruitzicht van een onteigening, in afwachting van een administratieve vergunning, in afwachting
van de opbouw van een pand of heropbouw van een gebouw na brand en in afwachting van een
voorgenomen afbraak van een pand281. Ook een onroerend goed dat binnen een erfenis valt en dat
via de bezetting ter bede ter beschikking wordt gesteld in afwachting van de verdeling van de
nalatenschap, vormt een voorbeeld van bijzondere omstandigheden282.

en

144. Er is sprake van een overeenkomst van bezetting ter bede (en geen
handelshuurovereenkomst), indien de eigenaar van een handelspand, in afwachting van de verkoop
van dit pand, het gebruik ervan toestaat aan een andere partij die op zoek is naar een ander pand, en
indien beide partijen dergelijke overeenkomst kunnen opzeggen mits het naleven van een
opzeggingstermijn van vijf maanden283.

en

Er werd eveneens besloten tot een overeenkomst van bezetting ter bede in de situatie
waarbij partijen een handelshuur hadden gesloten onder opschortende voorwaarden. Eén van die
opschortende voorwaarden betrof de toezegging van de hoofdverhuurder om aan de onderhuurder
bij het einde van de hoofdhuur een nieuwe handelshuur aan welbepaalde voorwaarden toe te staan.
In afwachting nam de onderhuurder al zijn intrek in een deel van het kantoorgebouw. Nadat bleek
dat de opschortende voorwaarde niet zou worden vervuld, voerde de hoofdhuurder het bestaan van
een handelshuur aan en eiste hij de veroordeling tot betaling van achterstallige huurgelden m.b.t.
het volledig kantoorgebouw en de gerechtelijke ontbinding van de huur. De vorderingen werden
afgewezen. De rechtbank was van oordeel dat het in casu een overeenkomst van bezetting te bede
betrof, die werd aangegaan om de wachttermijn te overbruggen, waardoor beide partijen hun
schade konden beperken284

Ik wil maar zeggen, als het echt tot een rechtszaak zou komen dan zal de rechter het Handelshuurcontract zeer wrss herkwalificeren naar een contract met huur ter bede....

MVGR.

Blijf maar voortdromen. De huurwet is zeer strikt in de toepassing, en rechters willen / kunnen daar niet aan tornen.