Terugvorderen huurvermindering dringende herstelwerken

[Limiv]

Het betreft hier een huurovereenkomst voor studenten afgesloten na 1 januari 2019.

De verhuurder heeft herstelwerken uitgevoerd aan de woning. Deze herstelwerken zorgden voor onbruikbaarheid van de gemeenschappelijke ruimtes en duurden meerdere aaneengesloten maanden. De herstellingen waren dringend en konden niet tot na het eindigen van de huurperiode worden uitgesteld en moesten dus door de huurder worden gedoogd conform art. 27 Vlaams Woninghuurdecreet.

Art. 27 Vlaams Woninghuurdecreet: "Als het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, ongeacht de ongemakken die daardoor bij hem worden veroorzaakt, ook als hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moet derven.
Als die herstellingen langer dan 30 dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd waarvoor en van het gedeelte van het goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven. [...]"

Vooral het laatste is opvallend. De verhuurder erkent dat dit recht op huurvermindering bestond, maar "sorry, je bent te laat". De herstellingen zijn inmiddels niet meer voortdurend. De verhuurder heeft de huurprijs nooit verminderd ("wordt verminderd" volgens art. 27VWD / art. 1724BW), maar hierover is ook nooit een verzoek gestuurd door de huurder.

De vragen:
1. Was het de plicht van de verhuurder de huur te verlagen, terwijl hij niet door de huurder hierom werd gevraagd? (of was het de verantwoordelijk van de huurder om hier om te vragen?)
2. Is de vermindering van de huurprijs over in het verleden betaalde huur terug te vorderen? Art. 1728quaterBW biedt hier enige hoop.

[KJ86]

Als hij het erkent op papier (mail), kan je in mijn ogen vorderen.
In het andere geval, kan je zonder ingebrekestelling niet spreken van genotsderving. Je kan immers niet aantonen dat je effectief schade hebt geleden. Het is nogal raar om tijdens de werken niet te reppen van genotsderving terwijl het effectief overlast bezorgt.
Je moet ook niet te veel voorstellen van die compensatie. Je huurt niet enkel de algemene ruimte.
Stel nu dat die algemene ruimte 10 % van de woning uitmaakt en misschien kon je die 10 % nog gedeeltelijk gebruiken als het werkvolk naar huis was, dan spreken we van een compensatie van 5% op uw individuele huur voor de maanden dat het onbruikbaar was. Dat is de moeite niet om een brief te schrijven laat staan een procedure te starten.

[Thomas_A]

Je moet ook niet te veel voorstellen van die compensatie. Je huurt niet enkel de algemene ruimte.
Stel nu dat die algemene ruimte 10 % van de woning uitmaakt en misschien kon je die 10 % nog gedeeltelijk gebruiken als het werkvolk naar huis was, dan spreken we van een compensatie van 5% op uw individuele huur voor de maanden dat het onbruikbaar was.

In een studentenhuurovereenkomst is natuurlijk niet het hele gebouw relevant voor de huurder, aangezien alleen zijn eigen kamer en de gemeenschappelijke delen voor hem bruikbaar zijn. Niet de kamers van andere huurders. Dan zit je aan een veel hoger gedeelte dat onbruikbaar is.

Oppervlakte zegt ook niet zoveel. Maakt een wereld van verschil voor de bruikbaarheid of de huurders kunnen douchen en koken op hun kamer.

[KJ86]

Zo mag je niet redeneren, de huurder heeft maar een gedeeltelijk belang in de algemene delen. Elke huurder moet individueel voor zijn belang vorderen.
Ik was meer aan een ruimte voor recreatief gebruik aan het denken.
Als het een badkamer of een keuken is, zou het helemaal raar zijn dat er geen ingebrekestelling verstuurd werd.