Schadevergoeding verkopers dode boom op bouwgrond

[Bauxiet]

Dag allemaal,

Recent kocht ik een bouwgrond waarop een prachtige boom stond van enkele 100en jaren oud. Een zeer unieke boom waar je er maar weinigen van kan vinden. De bouwgrond had geen mooi achterzicht, maar deze boom compenseerde hiervoor. De boom had dus een zeer grote waarde voor ons.

Bij de verkoop werd er gezegd dat de boom in goede gezondheid was op de verkavelingsaanvraag, of dit geschreven was door de gemeente of door een andere partij, dat is mij nog een raadsel. De boom ziet er uitwendig ook nog prachtig en gezond uit. Dit feit in combinatie met wat er geschreven was op de verkavelingsaanvraag "de boom verkeert in goede gezondheid", gingen wij ervan uit dat de boom daar nog tientallen/honderden jaren zou kunnen blijven staan. Dit had voor ons dus een grote waarde, waarmee wij ook rekening hielden bij het geven van een bod.

Onlangs hebben wij toevallig ontdekt dat de voet van de stam aan de wortel een holte heeft en deels rot is. Wij hebben dit meteen laten onderzoeken door een expert en blijkbaar is een groot deel van de wortel/stam rot en is er een acuut gevaar m.b.t. de stabiliteit. De boom zal waarschijnlijk geveld moeten worden.

Naast het feit dat de onderzoeken en het vellen ons aanzienlijk wat zal kosten, zal ook het zicht en de omgeving ingrijpend wijzigen en verdwijnt er een belangrijk element van de bouwgrond die voor ons een grote meerwaarde was (en één van de troeven was). Wij zijn 2 maanden in het bezit van de bouwgrond, het rottingsproces kan al 30-40 jaar aan de gang zijn volgens de expert.

Nu stel ik mij de vraag in welke mate wij een schadevergoeding kunnen eisen aan de verkopers. Zij zijn zeer nalatig geweest met vaststellen van de gezondheid van de boom en hebben roekeloos, zonder enige kennis, geschreven dat de boom nog in goede gezondheid is. We voelen ons in het zak gezet en hebben een vermoeden dat de verkopers er zelf misschien al signalen hadden opgepikt dat de boom niet in goede gezondheid was ondanks dat ze dit toch vermelden. Buren vertelden ons dat de verkopers hadden gezegd tegen hun dat er een zwam op stond, bij de verkoop zei één van de verkopers dat er minder bladeren op stonden als vroeger. De expert sprak over een "waarde" van €50.000 - 60.000, het gaat over een boom van +- 250 jaar oud. Het gaat dus echt wel om een uniek stuk.

[Thomas_A]

Bij de verkoop werd er gezegd dat de boom in goede gezondheid was op de verkavelingsaanvraag, of dit geschreven was door de gemeente of door een andere partij, dat is mij nog een raadsel. De boom ziet er uitwendig ook nog prachtig en gezond uit.

…

Nu stel ik mij de vraag in welke mate wij een schadevergoeding kunnen eisen aan de verkopers. Zij zijn zeer nalatig geweest met vaststellen van de gezondheid van de boom en hebben roekeloos, zonder enige kennis, geschreven dat de boom nog in goede gezondheid is. We voelen ons in het zak gezet en hebben een vermoeden dat de verkopers er zelf misschien al signalen hadden opgepikt dat de boom niet in goede gezondheid was ondanks dat ze dit toch vermelden.

De verkopers zijn uiteraard al niet verantwoordelijk voor wat de gemeente eventueel geschreven heeft.

Daarnaast zegt u dat de boom er uitwendig nog goed uitziet. De verkopers moeten geen onderzoek door een boomexpert laten doen alvorens de bouwgrond te verkopen. Als dit voor u zo belangrijk was, had u ook die expert kunnen meenemen bij de bezichtiging.

Ik snap dat dit een serieuze tegenvaller is, maar de verkoper gaat toch nooit garantie moeten geven dat een boom op een bouwgrond inwendig nog gezond is.

[bosprocureur]

[quote]Daarnaast zegt u dat de boom er uitwendig nog goed uitziet. De verkopers moeten geen onderzoek door een boomexpert laten doen alvorens de bouwgrond te verkopen. Als dit voor u zo belangrijk was, had u ook die expert kunnen meenemen bij de bezichtiging.[/quote]

Met alle respect, maar soms zegt een zgn expert weleens wat degene die hem betaalt wil weten...

het zou niet de eerste keer zijn dat iemand met een expertiseverslag afkomt , en dat een nadien aangestelde expert net de tegengestelde bevinding maakt.
En tussen haakjes, als u wil gaan betwisten, zal uw zelf bestelde expertise hoogstwaarschijnlijk niet aanvaard worden.
Evengoed tussen haakjes, hebt u die grond niet zelf bezocht, en de boom terdege bekeken ?

[Thomas Morus]

"Bij de verkoop werd er gezegd dat..."

Sommigen zeggen ook dat de aarde plat is.
Hebt u een schriftelijke waarborg voor die boom?

[Bauxiet]

Daarnaast zegt u dat de boom er uitwendig nog goed uitziet. De verkopers moeten geen onderzoek door een boomexpert laten doen alvorens de bouwgrond te verkopen. Als dit voor u zo belangrijk was, had u ook die expert kunnen meenemen bij de bezichtiging.

Met alle respect, maar soms zegt een zgn expert weleens wat degene die hem betaalt wil weten...

het zou niet de eerste keer zijn dat iemand met een expertiseverslag afkomt , en dat een nadien aangestelde expert net de tegengestelde bevinding maakt.
En tussen haakjes, als u wil gaan betwisten, zal uw zelf bestelde expertise hoogstwaarschijnlijk niet aanvaard worden.
Evengoed tussen haakjes, hebt u die grond niet zelf bezocht, en de boom terdege bekeken ?

Klopt, de boom ziet er uitwendig nog goed uit. Buiten dan het feit dat er een "zwam" op de stam zat die reeds verwijderd was alvorens ons bezoek, de verkopers had dit - blijkbaar - verteld tegen de buurvrouw. De zwam was, blijkbaar, al verwijderd van de stam bij ons bezoek.

Er is ons ook niets verteld over de zwam bij de verkoop. Integendeel, de boom was in goede gezondheid volgens de documenten en beweringen van verkopers. De boom ziet er uitwendig goed uit. De aangestelde expert heeft een objectieve analyse uitgevoerd, m.a.w. er is apparatuur gebruikt om de doorsnede van de stam te analyseren en in kaart te brengen (goed hout, rot hout, holtes). Uit die analyse komen objectieve gegevens die niet gebaseerd zijn op de subjectieve mening van de expert.

Aan de boom was uitwendig niets te zien, het is pas bij het verwijderen van andere struiken die dicht bij de boom stonden dat we door de grond/wortel/schors van de boom zakte door rotheid. Toen is het gat aan het licht gekomen, we hadden de boom al moeten "beschadigen" zonder dat het onze eigendom was wouden we dit zien. Je begint ook niet, zonder dat je daar reden toe hebt of signalen van opvangt, op een oude boom te kloppen etc. om rotheid op te sporen. U hebt natuurlijk gelijk, het was best geweest om een expert op voorhand mee te nemen, maar je vertrouwt natuurlijk ook wat geschreven is op officiële documenten en op wat de verkopers geven van eerlijke informatie.

Het proces van rotting is al 30-40 jaar aan de gang. Het is dus niet dat dit van de ene dag op de andere is gebeurd. Naar mijn mening zijn ze nalatig geweest in het onderhoud en het "zorgen" voor deze boom. Het is een klepper van een boom met een kroon van 30 meter die reikt over de volledige breedte van de bouwgrond. Ik zou denken dat je dit laat bekijken door een expert alvorens de verkoop, zeker als je weet dat er een zwam op zit. Het gaat niet over een boompje dat je even omzaagt op een namiddag.

[Bauxiet]

"Bij de verkoop werd er gezegd dat..."

Sommigen zeggen ook dat de aarde plat is.
Hebt u een schriftelijke waarborg voor die boom?

Op de verkavelingsaanvraag staat bij de beschrijving van het perceel "op het perceel groeit een mooie volwassen eik. Deze boom is in een goede gezondheid".

[Thomas Morus]

"Bij de verkoop werd er gezegd dat..."

Sommigen zeggen ook dat de aarde plat is.
Hebt u een schriftelijke waarborg voor die boom?

Op de verkavelingsaanvraag staat bij de beschrijving van het perceel "op het perceel groeit een mooie volwassen eik. Deze boom is in een goede gezondheid".

Dat verleent aan u als koper achteraf geen waarborg. Dat was enkel een plaatsbeschrijving die diende om de verkaveling destijds aan te vragen.

Ik ga er ook van uit dat er over die boom zelfs niets vermeld is in uw aankoopakte.
Wat betekent dat in de relatie koper versus verkoper die boom niet bestaat.

[Bauxiet]

"Bij de verkoop werd er gezegd dat..."

Sommigen zeggen ook dat de aarde plat is.
Hebt u een schriftelijke waarborg voor die boom?

Op de verkavelingsaanvraag staat bij de beschrijving van het perceel "op het perceel groeit een mooie volwassen eik. Deze boom is in een goede gezondheid".

Dat verleent aan u als koper achteraf geen waarborg. Dat was enkel een plaatsbeschrijving die diende om de verkaveling destijds aan te vragen.

Ik ga er ook van uit dat er over die boom zelfs niets vermeld is in uw aankoopakte.
Wat betekent dat in de relatie koper versus verkoper die boom niet bestaat.

Is dit werkelijk hoe het hier werkt in België? Dat die boom niet op papier staat, dat kan allemaal wel heel goed zijn. Laat ik het zo zeggen, het lijkt me vrij duidelijk en makkelijk aan te tonen dat de boom daar al 200 jaar staat en dat die er niet "plots" is gekomen na het aankopen van de grond.

Bijkomend kan het allemaal wel zijn dat het om een "plaatsbeschrijving" ging. Misschien is het ook correct dat de persoon die schrijft dat de boom gezond is dit enkel doet als hij verstand van zaken heeft, of mag iedereen zomaar wat beweren zonder kennis van zaken te hebben? Ik ga ook niet schrijven dat de fundering van een huis nog "in goede conditie" is als ik daar geen zekerheid over heb... Het zou nogal iets worden als iedereen zomaar wat doet en schrijft wat hij denkt, of wacht... dat is hoe het hier werkt zeker?

De boom wordt beschreven in de verkoopovereenkomst, niet in de akte.

[lukasi]

Als boomadept begrijp ik je volkomen.
Maar al eens nagegaan wat de impact is op je bouwplannen en uitvoering van de bouwwerken op een boom van meer dan 200 jaar oud ?
Was je bereidt om de kroonprojectie op de grond te vrijwaren van stockage bouwmaterialen, transport, machinepark?
Was je bereidt om buiten je grondbemaling ook een waterinfiltratie rondom de eik uit te voeren en dit niet gedurende de bouwwerken maar nog jaren later?

Ik geef zelf advies om bomen op de bouwplaats te vrijwaren van schade en groeistress. Ik kan je verzekeren dat de witte raaf van architect die hier in mee gaat zeldzaam is.

Echter, ik kan je wel zeggen dat door de uniforme berekeningswijze voor bomen, de factor van vitaliteit (conditie) een waarde van een boom drastisch naar beneden kan halen. Bomen met een schimmel en rot en dit al gedurende 30 jaar krijgen een factor 0.2 tot 0.5 in de berekening.

Met een uitkomst van 50.000-60.000€ rekening houdend met schimmel en rot en de factor 0.5, zou dat betekenen dat deze boom een stamomtrek heeft van circa 700 cm op 1.00 meter hoogte. Of anders gezegd een stadiametre van 220 cm .
Eerlijk gezegd zo'n monumentale boom werd opgenomen in monumenten en landschappen en was beschermd. Daar je daar echter niet over spreekt , vermoed ik sterk dat de boomverzorger ( hopelijk met een CET certifacaat ) wat eenzijdig het verslag heeft opgemaakt.

Voor de volledigheid : ik heb als soort de quercus robur inlandse eik genomen met soortwaarde 0.7 als standplaats 0.8 voor open - halfopen gebied als conditiewaarde voor vitaliteit 0.5 en voor plantwijze factor 1 voor solitaire boom.

[Bauxiet]

Als boomadept begrijp ik je volkomen.
Maar al eens nagegaan wat de impact is op je bouwplannen en uitvoering van de bouwwerken op een boom van meer dan 200 jaar oud ?
Was je bereidt om de kroonprojectie op de grond te vrijwaren van stockage bouwmaterialen, transport, machinepark?
Was je bereidt om buiten je grondbemaling ook een waterinfiltratie rondom de eik uit te voeren en dit niet gedurende de bouwwerken maar nog jaren later?

Ik geef zelf advies om bomen op de bouwplaats te vrijwaren van schade en groeistress. Ik kan je verzekeren dat de witte raaf van architect die hier in mee gaat zeldzaam is.

Echter, ik kan je wel zeggen dat door de uniforme berekeningswijze voor bomen, de factor van vitaliteit (conditie) een waarde van een boom drastisch naar beneden kan halen. Bomen met een schimmel en rot en dit al gedurende 30 jaar krijgen een factor 0.2 tot 0.5 in de berekening.

Met een uitkomst van 50.000-60.000€ rekening houdend met schimmel en rot en de factor 0.5, zou dat betekenen dat deze boom een stamomtrek heeft van circa 700 cm op 1.00 meter hoogte. Of anders gezegd een stadiametre van 220 cm .
Eerlijk gezegd zo'n monumentale boom werd opgenomen in monumenten en landschappen en was beschermd. Daar je daar echter niet over spreekt , vermoed ik sterk dat de boomverzorger ( hopelijk met een CET certifacaat ) wat eenzijdig het verslag heeft opgemaakt.

Voor de volledigheid : ik heb als soort de quercus robur inlandse eik genomen met soortwaarde 0.7 als standplaats 0.8 voor open - halfopen gebied als conditiewaarde voor vitaliteit 0.5 en voor plantwijze factor 1 voor solitaire boom.

Wat betreft aanpassingen voor de bouw. De bouwvoorschriften zijn zodanig drastisch aangepast vanwege de boom. Wij waren ons hier heel bewust van en wij wouden die opofferingen wel maken omdat we daarvoor een prachtige boom in de plaats kregen. Wij kochten een dure grond, met minder mogelijkheden qua bebouwing vanwege de boom. Wij hebben dus een prijs betaald voor iets dat er uiteindelijk niet zal zijn, maar dragen wel nog steeds de beperkingen (bouwvoorschriften).

Verder zouden wij inderdaad alle aanpassingen maken om de eik te beschermen. Afschermen kroonprojectie, geen kelder en geen grond bemaling, grond niveau en graafwerken tot een minimum beperken. Ook zouden wij extra ver van de boom bouwen om hem optimaal te beschermen. Daar is geen discussie over en dit waren wij zeker van plan, maar dit is niet de kern van de vraag en discussie.

De boomexpert is een zeer bekwaam persoon met veel ervaring, zowel voor overheden als particulieren. Beschikt zeker over alle certificaten. De boom heeft een stamomtrek van 4,5 meter op 1 meter hoogte, de expert sprak inderdaad van een "monument van een boom" en was zeer onder de indruk. De waardebepaling is hij nog aan het doen, maar ik denk dat iedereen kan beamen dat de omgeving drastisch verandert als een boom van zo'n grootorde verdwijnt. Dat is nu net het "unieke" aan de bouwgrond, en iets uniek is geld waard.

Ik ben blij dat je aanhaalt dat een niet gezonde boom een serieuze correctie krijgt op zijn waarde. Nog een extra argument dat we een "kat in een zak" kochten. Er werd ons verteld dat de volwassene eik gezond was, dat blijkt dus niet het geval te zijn en eigenlijk hadden de verkopers dit kunnen weten. Of althans, er waren zeker de signalen waarbij ze het nodige hadden moeten laten onderzoeken. We hebben dus betaalt voor iets dat er eigenlijk niet is.

Ik weet dat dit een zeer moeilijk punt is en natuurlijk zullen die mensen het ook niet met "opzet" zo gedaan hebben. Wel vind ik dat ze nalatig geweest zijn en zij met alle informatie die ze hadden over de boom, het nodige hadden kunnen doen. Wij zijn verder gegaan op ons vertrouwen in hun eerlijkheid, dat blijkt dus achteraf niet zo slim. Vandaar mijn vraag of hier een compensatie (schadevergoeding) voor geëist kan worden. Ik ben een zeer redelijk persoon, maar om nu te beweren dat we het maar hadden moeten weten... Het begrip moet van beide kanten komen.

[lukasi]

Ik vrees er eerlijk gezegd voor dat je daarvoor een schadevergoeding kunt vragen.
In se koop je de grond en niet die boom.
Bijkomend moest er nu sporen zijn van vandalisme of van moedwillige akties om deze boom te laten afsterven dan zou een schadeeis wel kunnen in het kader van herstelkosten.
Maar hier is het een natuurlijk proces: schimmelaantasting en rot door een natuurlijke oorzaak.
Vermoed ik toch uit e berichten, heb de analyse niet uitgevoerd.