Opschortende voorwaarden - verkoop huidige woning???

[Justme1982]

Hallo,
Even een vraagje... Wij hebben 2,5maand geleden een compromis getekend voor de aankoop van een appartement, hierin werd volgende opschortende voorwaarde genoteerd:

Deze verkoopovereenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van verkoop (ondertekening compromis) van de huidige woning van de koper, te weten het goed gelegen te ........................ en dit binnen de 3 maanden volgend op de datum van ondertekening van deze overeenkomst. Deze opschor- tende voorwaarde is toegestaan in het voordeel van de koper. De termijn kan worden verlengd na onderling akkoord tussen de partijen.

Nu is het zo dat deze compromis binnen 2 weken verloopt, onze huidige woning is momenteel niet verkocht, al mag dat uiteraard wel aan de juiste prijs ( we hadden 1 bezoek en een bod dat ruim onder de vraagprijs zat ). Nu kregen we van de verkoper een mail waarin hij dreigt dat hij de ontbindende voorwaarden aanziet als posetatieve voorwaarden en dat hij de koop zal laten afdwingen al dan niet via juridische stappen. Hij zegt dat wij geen enkele onderhandelingen hebben ondernomen met de bieders op onze woning, dat wij hem nooit op de hoogte gehouden hebben ivm het verdere verloop etc .... Nu vinden wij het wel straf dat de verkoper van het appartement van alles op de hoogte is ivm de verkoop van onze eigen woning en verdere privé-zaken. We werken met hetzelfde makelaarsbureau en met de makelaar hebben we wel voldoende contact gehad en meermaals geargumenteerd dat wij een bod van 35000 euro onder de vraagprijs veel te weinig is, maar dat wil toch nog niet zeggen dat ook de verkoper van het appartement dit allemaal tot in de details hoeft te weten. Nu goed dat is een klein detail...

De vraag is nu : Mag de verkoper van het appartement effectief de opschortende voorwaarden verbreken en ons dwingen tot aankoop van zijn appartement desondanks onze woning niet verkocht is? Kunnen wij stappen ondernemen?

Hopelijk kan ik hier een passend antwoord ontvangen!

Alvast bedankt

[mava105]

Het was in ieder geval niet slim hetzelfde makelaarskantoor te nemen voor zowel aankoop als verkoop. En ook de andere makelaars kennen elkaar, en hebben zeker regelmatig contact met elkaar. Om een huis binnen de 3 maanden te kunnen verkopen, moet het ofwel goed gelegen zijn, ofwel onder de gemiddelde prijs.

[bosprocureur]

Hoe dat te weerleggen?

Hebt u regelmatig geadverteerd? Hoe (en wie?) hebt u de prijs bepaald?
Als u een redelijke prijs vraagt (redelijk volgens de marktvoorwaarden dan ☺) is een snelle verkoop mogelijk, maar niet gewaarborgd. Dat is m.i. hete risico van de markt, en de verkoper, gesteund door het makelaarskantoor, heeft dit aanvaard. Daar kan weinig discussie over zijn.

Het kantoor brengt ook zijn verkopende klant in problemen als ze "juridische stappen", wat dat ook mag wezen, ondernemen. Dan zijn ze minimum voor maanden onderweg, met nog een onzekere afloop...

Tenslotte, een verkoop binnen de drie maanden (geldige compromis dus) is helemaal niet ongebruikelijk voor een courant appartement of huis. De termijn om de akte te verlijden moet u er wel bijtellen.

[Sirkii]

Ga al eens naar een andere makelaar (liefst een kleine) om een realistische verkoopprijs te krijgen. Wel geen tweede contract tekenen of je hebt nog bijkomende kosten. Als je pand 3 maand op immosites staat zonder veel reacties dan weet je dat je vraagprijs veeeel te hoog is.

Al moedig van die verkoper om zo n opschortende voorwaarde te aanvaarden. Zou ik nooit doen.

k Denk als hij procedeert dat hij een kans maakt. t Gaat hem wel tijd en geld kosten om te bewijzen dat je niet marktconform aan t verkopen was (expertisekosten etc).

Mocht ik u zijn zou k kijken voor een overbruggingskrediet en ws ook het bijstellen van de waarde van uw pand.

[scorpioen]

Alleen de zuiver potestatieve opschortende voorwaarde is nietig.
Dit is geen zuiver potestatieve voorwaarde.
U hebt wel de verplichting ernstige inspanningen te leveren om de woning te verkopen.

[mava105]

Makelaars schatten soms een veel te hoge waarde in van uw pand, om u alzo te kunnen overhalen bij hen te verkopen. Na een 3 tal maanden komen ze dan vragen om de prijs te verlagen, maar uw pand is dan verbrand. Kopers die al enige tijd het internet afschuimen, op zoek naar een pand, haken dan af, tenzij het een heel goed pand is.

[Justme1982]

Alleen de zuiver potestatieve opschortende voorwaarde is nietig.
Dit is geen zuiver potestatieve voorwaarde.
U hebt wel de verplichting ernstige inspanningen te leveren om de woning te verkopen.

Onze woning stond te koop bij een immokantoor maw het pand is voldoende gepubliceerd via verschillende kanalen... We hebben 1 bod gekregen dat nog eens verhoogd is door de bieders, maar dan nog zaten ze 35.000 euro onder de verkoopprijs die het immokantoor had aangeraden. Gelet op de immoprijzen in onze regio zat deze prijs zeker en vast goed, wetende dat er ook nog eens voor 12150 euro groenestroomcertificaten te ontvangen zijn tijdens de komende 9 jaar en we zelf toch ook nog iets wilden overhouden na verkoop van de woning hadden we duidelijk aangegeven aan het kantoor dat we niet al teveel van de vraagprijs wilden doen. Na net geen maand te koop gestaan te hebben kwam de makelaar al vragen om de vraagprijs drastisch te laten zakken en hier zijn we idd niet op ingegaan aangezien we ook nog maar net 1 maand verder waren op dat moment. Morgen verloopt onze verkoopsovereenkomst met het immokantoor en onze woning is dus effectief niet verkocht.
Het koppel waarbij wij dus een compromis getekend hadden met de bovenvermelde voorwaarde begint nu te dreigen en ze willen dat wij ondanks het feit dat onze woning dus niet verkocht is wel overgaan tot aankoop van hun appartement. Ze hebben nu ook al contact gelegd met de notaris die ging instaan om de akte te schrijven en deze heeft ons gecontacteerd met een afspraakdatum om de akte te verleiden. Doch blijf ik er van uitgaan dat wij recht in onze schoenen staan en dus na morgen de compromis gewoon vernietigd mag worden.

Kan jij me even het effectieve verschil tussen een zuiver potestatieve voorwaarde en geen zuiver potestatieve voorwaarde verduidelijken? Want ik vind de gevonden uitleg op het net soms nogal verwarrend.

[Thomas Morus]

potestatief= één van de partijen (koper of verkoper) legt een voorwaarde op die zij zelf in de hand heeft
zuiver potestatief = het al of niet plaatsvinden van de transactie hangt af van een derde, noch koper, noch verkoper heeft er een invloed op

Omdat u vasthoudt aan de volledige vraagprijs beschuldigt de verkoper van het appartement u.
De overeenkomst sprak van verkoop van uw huis als voorwaarde, evenwel zonder vermelding van een minimum verkoopprijs.
Door boven de marktprijs te willen verkopen blokkeert u de aankoop van het appartement (=potestatief).

[Justme1982]

potestatief= één van de partijen (koper of verkoper) legt een voorwaarde op die zij zelf in de hand heeft
zuiver potestatief = het al of niet plaatsvinden van de transactie hangt af van een derde, noch koper, noch verkoper heeft er een invloed op

Omdat u vasthoudt aan de volledige vraagprijs beschuldigt de verkoper van het appartement u.
De overeenkomst sprak van verkoop van uw huis als voorwaarde, evenwel zonder vermelding van een minimum verkoopprijs.
Door boven de marktprijs te willen verkopen blokkeert u de aankoop van het appartement (=potestatief).

Thomas, onze woning stond niet boven de marktprijs geprijsd , we wilden onderhandelen over de verkoopprijs maar 35000 euro minder dan vooropgesteld was ons toch wel wat teveel van het goed..Immokantoor heeft de woning geschat en had zelf aangegeven dat de vraagprijs haalbaar zou zijn.
Ik neem aan dat wij dus nog steeds recht in onze schoenen staan ...

[mava105]

Immokantoor heeft de woning geschat en had zelf aangegeven dat de vraagprijs haalbaar zou zijn.

Immokantoren schatten de vermoedelijke verkoopsprijs gewoonlijk te hoog in, in de hoop zo de verkoper te overhalen bij hun te laten verkopen. Dat is een klassieker. Na enige maanden komen ze dan vragen deze prijs te laten zakken. Daaraan te willen vasthouden is slecht voor de verkoop, want als het te lang te koop staat raakt het "verbrand" en komen er geen kopers meer opdagen, tenzij een toevallige passant.
Best dus meerdere schattingen vergelijken (schatter, immo, notafris) en daarvan een gemiddelde nemen. Dan ben je meestal het dichts bij de juiste prijs

[Thomas Morus]

TS: Maar de feiten wijzen eerder naar het tegengestelde.
Uw zaak is daarom vrij dubieus...
nu zomaar aan een andere partij verkopen zonder eerst de eerste verkoopovereenkomst te vernietigen is roekeloos.

[Justme1982]

Thomas, ik zeg toch niet dat we gaan verkopen aan een andere partij? Onze woning is niet verkocht geraakt, wij hadden een compromis getekend om een appartement te kopen op voorwaarde dat onze eigen woning zou verkocht worden.
Onze woning is niet verkocht dus onze woning zal de onze blijven zonder deze opnieuw te koop te zetten. We hadden zo onze redenen om de woning te gaan verkopen en ons te gaan verkleinen op voorwaarde dat we het appartement dus konden aankopen met de opbrengst van de verkoop woning en dus niet opnieuw hoefden te gaan lenen en nadien nog een kleine spaarboek over te houden .
Aangezien de woning niet verkocht is aan een bepaalde prijs kunnen wij uiteraard het appartement niet aankopen. Het enige bod dat wij gekregen hebben op onze woning lag ruim onder de verwachtingen waardoor een verkoop echt niet aan de orde was.