Misschien kan u hier iets mee. (zie u broer als de verhuurder wegens de geëiste woonstvergoeding)Ik begrijp niet dat dezelfde woning, in dezelfde staat, de ene dag 550 euro huurwaarde zou hebben en de volgende dag, als de onbewoonbaarheid zou uitgesproken zijn door de burgemeester, waarde 0 euro heeft. Dan is m.i. de huurprijs van 550 euro sowieso toch veel te hoog? Ook als de onbewoonbaarheid niet zou uitgesproken worden? De toestand van de woning is toch wat ze is, zou ik denken...?
en nog:Elke belanghebbende (vb.: een huurder, het OCMW,...) kan een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van een huurwoning opstarten. Bovendien beschikken ook Wonen-Vlaanderen en de burgemeester (op basis van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet) over de mogelijkheid om op eigen initiatief een dossier aan te maken.
In het geval waarin een huurder een klacht indient bij de burgemeester, zal worden nagegaan of de verhuurder op de hoogte is gesteld van de gebreken en - eventueel via een vooronderzoek - worden geverifieerd of de klacht gegrond is.
Blijkt de klacht gegrond te zijn, dan zal de burgemeester Wonen-Vlaanderen verzoeken om een advies over de woningkwaliteit van de woning op te maken. Wonen-Vlaanderen doet hiertoe een beroep op één van haar woningcontroleurs die op een aan de huurder en de verhuurder meegedeelde datum een inspectie van de woning uitvoert en een technisch verslag opmaakt.
Het is op basis van dit technisch verslag dat de adviseur woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen zijn advies omtrent de ongeschikt- en onbewoonbaarheid opstelt. Indien uit de inspectie blijkt dat er meer dan 15 strafpunten worden toegekend aan de woning, dan zal dit advies van Wonen Vlaanderen een advies van ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid inhouden.
Dit advies wordt - samen met het technisch verslag - overgemaakt aan de burgemeester, die dit alles onmiddellijk overmaakt aan zowel de verhuurder als de huurder. Blijkt dit een advies tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring van de woning in te houden, dan zullen de verhuurder en de huurder door de burgemeester uitgenodigd worden om hierop te reageren. Hierbij kan de verhuurder bijvoorbeeld argumenteren dat op korte termijn de nodige werken zullen worden uitgevoerd om de diverse problemen te verhelpen.
Het is vervolgens de burgemeester die finaal de beslissing neemt of al dan niet tot een ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring wordt overgegaan en of hierbij dringende maatregelen aan de orde zijn om mogelijke risico’s te beperken of te voorkomen. Hij is niet verplicht om hierbij het advies Wonen-Vlaanderen te volgen. De woning wordt desgevallend vervolgens opgenomen op de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen.
Indien de verhuurder zich met deze beslissing niet akkoord kan verklaren, beschikt hij over de mogelijkheid om hiertegen beroep aan te tekenen.
Kan de huurder weigeren te betalen?
Het feit dat de woning onbewoonbaar werd verklaard, rechtvaardigt niet (onmiddellijk) het niet-betalen van de huurgelden. In principe is het enkel de vrederechter die kan beslissen of de huurder de betaling van zijn huurgelden mag staken.
Als verhuurder is het belangrijk dat je kan aantonen dat de huurwoning zich in goede staat bevond bij de aanvang van het huurcontract (vb. door te verwijzen naar de plaatsbeschrijving). De ervaring leert echter dat vele van de gebreken die worden genoteerd intrinsieke gebreken zijn, die niet door de huurder zijn veroorzaakt. Vaak staat de verhuurder in deze fase van het dossier, zeer zwak.
Afhankelijk van de ernst van de zaak, zal de vrederechter de huurovereenkomst nietig verklaren wegens strijdigheid met de openbare orde. De huurder moet dan uiteraard geen huur meer betalen. Meer nog, in bepaalde gevallen zal de rechter beslissen dat de reeds betaalde huur dient terugbetaald te worden door de verhuurder. Je hebt er als verhuurder dus alle belang bij dat jouw huurwoning in orde is met de geldende kwaliteitsvereisten.
Belangrijk: de nodige werken uitvoeren
Is een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan is het de bedoeling dat de verhuurder zo snel mogelijk - binnen een termijn van 12 maanden indien voor de werken geen stedenbouwkundige vergunning is vereist, binnen de 36 maanden indien dit wél nodig is - de nodige acties onderneemt teneinde de woning opnieuw in orde te brengen.
Eens alle werken zijn uitgevoerd dan moet hij dit melden aan de burgemeester waarbij deze melding kan worden gestaafd met bewijzen van de werken (vb. facturen). Na een nieuw conformiteitsonderzoek kan vervolgens besloten worden om het besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid op te heffen en de woning van de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen te halen.
Indien de verhuurder de nodige werken niet binnen het jaar na de beslissing uitvoert, dan zal hij hiervoor een heffing moeten betalen. Let op, in bepaalde gevallen kan de eigenaar genieten van een opschorting of vrijstelling voor deze heffing. Zo kan hij bijvoorbeeld een opschorting aanvragen indien grondige herstellingswerken nodig zijn en hij voor deze werken een stedenbouwkundige vergunning kan voorleggen.
Tenslotte rust ook een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning en is het verhuren van een ongeschikte en/of onbewoonbare woning strafbaar.
Ongeschikte woning
Volgens de VWC is een woning ongeschikt als ze niet beantwoordt aan bepaalde minimum vereisten op het gebied van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort.
Onbewoonbare woning
Volgens de VWC is een woning onbewoonbaar indien ze gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden. De onbewoonbaarheid wordt onafhankelijk van de ongeschiktheid beoordeeld. Het is dus perfect mogelijk dat een woning die, met toepassing van het Wooncodebesluit, onvoldoende strafpunten behaalt om ongeschikt te worden verklaard, toch onbewoonbaar is wegens het veiligheids- of gezondsheidsrisico.
In tegenstelling tot de ongeschikte woning, maken de vastgestelde gebreken de bewoning van een onbewoonbaar verklaarde woning onmogelijk. Het veiligheids- of gezondheidsrisico moet in een omstandig verslag worden beschreven. Voor de evaluatie van dit risico werden geen concrete voorschriften uitgewerkt.
De ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring
De procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring kan worden gestart op eigen initiatief van de burgemeester. Nochtans kan deze procedure eveneens worden ingezet via een gemotiveerd verzoekschrift van derden: het gemeentebestuur, de voorzitter van de OCMW-raad, de gewestelijke ambtenaar, de sociale woonorganisaties, de gezondheidsinspecteur van het ambtsgebied waar de woning is gelegen en iedereen die blijk geeft van een of ander ‘belang’. Dit belang wordt ruim opgevat en is niet per se beroepsmatig of statutair van aard. Als belanghebbenden komen onder meer in aanmerking: de huurder, de bewoner, familieleden van verhuurder of bewoner, buren die nadeel ondervinden door de erbarmelijke staat van de aanpalende woning enzovoort.
Als het verzoek geen motieven bevat of manifest ongegrond is, wijst de burgemeester het onmiddellijk af, zonder de gewestelijk ambtenaar om advies te vragen.
De procedure tot overbewoondverklaring
Deze procedure verloopt analoog met de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring met dit verschil dat het aantal bevoegde initiatiefnemers beperkt is. De sociale woonorganisaties en de belanghebbenden (zoals huurder en omwonenden) worden uitgesloten. Indien de burgemeester afziet van een ongeschikt-, onbewoonbaar- of overbewoondverklaring moet hij in principe geen verdere stappen ondernemen. Wenst hij toch maatregelen te nemen, dan moet hij voorafgaandelijk aan de verklaring van ongeschikt- of onbewoonbaarheid, twee bijzondere procedurevoorwaarden naleven. Zo moet hij het advies inwinnen van de gewestelijke ambtenaar en de eigenaar(s) en bewoners(s) horen.
In de procedure tot een overbewoondverklaring is evenwel geen hoorplicht voorzien omdat, in tegenstelling tot de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, de woning niet onverhuurbaar wordt. De eigenaar kan zonder enige werken uit te voeren de woning blijven verhuren. De burgemeester kan enkel overgaan tot een ongeschikt-, onbewoonbaar- of overbewoondverklaring mits advies werd verleend door de gewestelijke ambtenaar. De beoordeling door de gewestelijke ambtenaar verloopt volgens een conformiteitsonderzoek.
De burgemeester behoudt wel een eigen appreciatierecht tegenover de gewestelijke ambtenaar, in die zin dat hij niet verplicht is de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond te verklaren wanneer het advies dat suggereert. Daarentegen kan de burgemeester de woning niet ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaren wanneer ze volgens het advies wel degelijk geschikt of bewoonbaar is. De beslissing van de burgemeester zal uiteraard in het licht van dit advies gemotiveerd moeten worden.
Wordt de procedure gestart op verzoek, dan wordt de burgemeester geacht een beslissing te hebben genomen binnen de drie maanden na ontvangst van dat verzoek.
De beslissing, die ook de begeleidende maatregelen vermeldt, zoals uitdrijving van de bewoners, wordt betekend aan de verzoeker, de eigenaar, bewoner en houder van een zakelijk recht. De gewestelijke ambtenaar ontvangt hiervan een eensluidend afschrift. De verzoeker, de eigenaar, de bewoner, de houder van een zakelijk recht en de gewestelijke ambtenaar kunnen bij de minister met een gemotiveerd verzoekschrift beroep aantekenen tegen de beslissing of het stilzitten van de burgemeester.
Dwangmaatregelen
Binnen de drie maanden na ontvangst van het beroepschrift wordt de Vlaamse regering geacht een beslissing te hebben genomen. De Vlaamse regering kan in beroep de woning ongeschikt, onbewoonbaar- of overbewoond verklaren en de nodige maatregelen bevelen. Weigert de burgemeester deze maatregelen uit te voeren, dan kunnen dwangmaatregelen worden genomen.
Wordt geen beslissing genomen binnen de gestelde termijn, dan wordt het beroep geacht impliciet te zijn ingewilligd. Tegen de beslissing van de Vlaamse regering kan, binnen de zestig dagen na betekening of kennisneming, ten slotte ook annulatieberoep worden ingesteld bij de Raad van State.
Sanctiemaatregelen
Wie een ongeschikte, onbewoonbare of overbewoonde woning verhuurt, kan volgens de Vlaamse Wooncode gesanctioneerd worden tot het uitvoeren van werken, sloop of herbestemming. Of tot de herhuisvesting van uitgedreven bewoners.
Daarnaast kan de verhuurder en de eventuele onderverhuurder ook gestraft worden met geldboetes die kunnen variëren van 100 euro tot 10.000 euro.
Strafsanctie
Indien een huurwoning die dient als hoofdverblijfplaats ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond wordt verklaard, vervalt het conformiteitsattest. De verhuring van de woning wordt vanaf dat ogenblik strafbaar gesteld ongeacht de ouderdom van de woning.
Vanaf de betekening van het besluit van de overbewoning is de eigenaar niet meer onwetend van de overbevolking van de woning. Vanaf dat moment moet hij dan ook alles ondernemen om een einde te maken aan de toestand van de overbewoning, bijvoorbeeld door opzegging van de huur te betekenen aan de huurders. Doet de eigenaar dat niet, dan stelt hij zich bloot aan strafsancties.
Werken, sloop of herbestemming
Net zoals dat het geval is bij de weigering of intrekking van het conformiteitsattest, zal tijdens het onderzoek naar een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring worden vastgesteld welke renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken nodig zijn om de woning opnieuw in overeenstemming te brengen met de gewestelijke normen. Deze werken moeten worden uitgevoerd binnen een vastgestelde termijn (deze bedraagt 36 maanden als een stedenbouwkundige vergunning hiervoor vereist is en 12 maanden als er geen stedenbouwkundige vergunning nodig is), tenzij de eigenaar de woning betrekt als zijn hoofdverblijfplaats en over geen andere woning beschikt. Deze werken kunnen worden uitgevoerd door de eigenaar zelf die hiervoor een tegemoetkoming kan verkrijgen of via een renovatieovereenkomst met een initiatiefnemer en, in geval van onwilligheid van de eigenaar, via het sociaal beheersrecht. Als tijdens het conformiteitsonderzoek echter blijkt dat de woning niet gerenoveerd, verbeterd of aangepast kan worden, moet ze binnen een vastgestelde termijn worden gesloopt of een andere bestemming krijgen.
Herhuisvesting van uitgedreven bewoners
Indien de burgemeester de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond verklaart en de bewoning niet vrijwillig wordt beëindigd, zal de burgemeester de woning moeten laten ontruimen. Het vraagstuk van de gedwongen uitdrijving van de (overtollige) bewoners stelt zich vooral in het kader van het besluit van onbewoonbaarheid of overbewoning. De ongeschiktverklaring betekent immers dat de woning weliswaar ernstige gebreken vertoont, maar in principe nog bewoonbaar is. In dit laatste geval kan ook de uitvoering van de werken de verhuizing van de bewoners noodzakelijk maken.
Indien de uitgedreven bewoners zelf geen nieuwe woning vinden en zij bovendien voldoen aan de normale toelatingsvoorwaarden voor een sociale woning, moet tot herhuisvesting worden overgegaan. De betrokken bewoners krijgen dus bij voorrang een sociale woning toegewezen. Met deze herhuisvestingsmaatregel wil men voorkomen dat deze bewoners zelf worden weggesaneerd.