woonstvergoeding en + 15 strafpunten technisch verslag vlaamse wooncode

[paqué]

Ik zit in een gerechtelijke vereffening en verdeling met mijn broer. Ik verblijf in de ouderlijke woning, die ik wil overnemen. Uiteraard dien ik mijn broer een woonstvergoeding te betalen vanaf het overlijden van de langstlevende ouder. We geraken het echter niet eens over de huurwaarde. De notaris heeft een landmeter expert schatter aangeduid, die de huurwaarde zal vaststellen indien partijen niet onderling tot een akkoord komen. Het betreft een alleenstaande woning dd. 1950, waaraan de laatste 20 jaar niets meer werd onderhouden. De woning dient dan ook volledig gerenoveerd te worden. Mijn broer eist een woonstvergoeding van 550 euro/maand (4% van de geschatte waarde van de woning). De woning is m.i. in een zeer slechte staat: dakgoten zijn in zeer slechte staat en lekken massaal, kelder staat tot kniehoogte onder water, lekken in 2 platte daken waardoor kortsluiting in enkele elektrische stroomkringen, in 1 plaats lekt het water werkelijk door het dak binnen zodat er emmers dienen geplaatst om het water op te vangen, lekkende wc, lekkende kranen, bij gebruik van wasmachine of afwasmachine staat keukenvloer onder water, geen werkende centrale verwarming in de slaapkamers, in 1 slaapkamer geen elektriciteit wegens kortsluiting in stroomkring, lekkende radiator in keuken waardoor de waterdruk niet op peil kan gebracht worden, geen verlichting in keuken en badkamer wegens kortsluiting in stroomkring tgv vocht, ingezakte vloer in keuken, geen dakisolatie, uiteraard geen EPC.. Als ik deze mankementen inschaal op het technisch verslag onderzoek kwaliteit woning (Wonen Vlaanderen) kom ik m.i. aan + 15/+18 'strafpunten'.
Ik vraag me nu af of een expert schatter ook met deze mankementen rekening gaat houden bij de bepaling van de woonstvergoeding. +15 strafpunten zou m.i. in principe een 'onbewoonbaarheid' betekenen? Is een woonstvergoeding van 550 euro dan nog een realistische huurwaarde? Of is dat in casu niet van toepassing en heeft dat niets met elkaar te maken?

Aanvaard ik beter toch maar de woonstvergoeding van 550 euro/maand dan het gevaar te lopen door de schatter een hogere woonstvergoeding te moeten betalen? Is het reëel dat een woning met genoemde gebreken 550 euro/maand (of meer) huurwaarde kan hebben? Persoonlijk zou ik denken dat 550 euro/maand voor een woning met dergelijke mankementen veel te hoog is, maar ik heb geen idee van gangbare tarieven. Kan iemand mij a.u.b. wat raad geven? Alvast hartelijk dank!

[sloeberken]

Als ik deze mankementen inschaal op het technisch verslag onderzoek kwaliteit woning (Wonen Vlaanderen) kom ik m.i. aan + 15/+18 'strafpunten'.

Al wat u beschrijft zal veelvoud van strafpunten hebben, tussen de 80 en 100 strafpunten.
Die woning word onmiddellijk onbewoonbaar verklaart.

[Sirkii]

550€ lijkt mij redelijk. Is het geen “huur” omdat de woning veel defecten heeft dan is het een bezettingsvergoeding. Je wil de woning overnemen en bent het blijkbaar eens over de prijs (550€*12*25) = 165.000€ waarop je je broer uitkoopt. Discussieer dan niet over een paar 100€ die je een veelvoud aan schattings- en andere kosten gaat kosten. Voor 550€ huur je vandaag niets deftigs meer ...

Aan u om in te schatten of de woning in de beschreven staat je 165.000€ waard is; dus broer uit te kopen voor de helft hiervan. Zoniet zal je moeten verhuizen om de woning (openbaar) te laten verkopen aan de beste prijs. Je kan blijven wonen maar dit jaagt potentiele kopers weg (opzeggingstermijn etc)

PS. De woning is voor de helft van u dus je betaalt maar 275€ per maand aan je broer sinds het overlijden van de laatste ouder. Zolang de laatste ouder in leven was betaalde je je ouder wat je met hen overeenkwam (kan 0€ geweest zijn). De andere 275€ betaal je aan jezelf want je bent sindsdan 50% volle eigenaar.

Vergeet niet dat als de woning onbewoonbaar verklaard wordt je geacht wordt te vertekken.... Vind maar eens iets voorv550€. Suc6 met de zoektocht.

[paqué]

Ik ga akkoord met de schattingsprijs. Maar ik heb het wel 'moeilijk' met 550 euro per maand 'huur', want dat is de woning, in de staat dat ze zich bevindt, m.i. helemaal niet waard. Mijn broer houdt de V&V nu al 5 jaar tegen en het einde is nog lang niet in zicht. Het bedrag zal dan nog verhoogd worden met interest.
Mijn vraag is dus eigenlijk of de woning, in de zeer slechte staat dat ze is, 550 euro per maand waard is, of dat het bedrag merkelijk te hoog ligt. Ik ben mij er van bewust dat 550 euro geen enorm huurbedrag is, maar de woning is verre van 'deftig'. Daarom lijkt 550 euro mij fel overdreven?
Vandaar mijn vraag of een schatter een woning in dergelijk slechte staat gaat waarderen op +- 550, of merkelijk lager? Een 'onbewoonbare woning' lijkt mij geen 550 euro per maand waard?

[basejumper]

Je zal het één tegen het andere moeten afwegen. Een verkoopprijs van 165.000 € is ook louter de prijs van de grondwaarde. Ik vermoed dat u daar een koopje mee doet. En inderdaad : het gaat op de helft van 550 € die u zal moeten betalen. Vraag is wat u verwacht en of dat opweegt tegen alle kosten die u gaat maken. Stel dat huurwaarde op 400 of 450 € bepaald wordt.Hoeveel bespaart u dan en wat zal die besparing u gekost hebben? Quid als uw broer ook gaat dwarsliggen en de woning openbaar wil laten verkopen? Dreigt u dan niet naast de aankoop te grijpen?

[paqué]

Ik begrijp de redenering om niet te zitten 'ziften' op 100 euro...(maar het bedrag loopt toch wel op: 100 x 12 x 6 jaar of meer + interest...) Misschien iets meer uitleg: de woning kan niet openbaar verkocht worden gezien ik mij beroep op de wet op de kleine nalatenschappen en de schattingsprijs (dd 2012) van de woning is ok voor beide partijen. Verder: ik heb mijn ouders gedurende meer dan 12 jaar thuis verzorgd zodat ze niet naar een rusthuis moesten, wat hun diepste wens was. Mijn broer heeft naar hen niet omgekeken, ze mochten zelfs, zonder enige aanleiding, hun kleinkinderen niet zien. Om hen te verzorgen heb ik een mooie kaderfunctie opgegeven (ok, volledig mijn vrije keuze, maar ik heb het wél gedaan). Tenslotte heeft mijn moeder mij hiervoor een (kleine) zorgvergoeding toegekend via een schuldbekentenis (niet via testament) te betalen door voorafname van de nalatenschap of de verkoop van haar onroerend goed. Mijn broer wenst mij echter geen cent toe te kennen voor de zware verzorging die ik jaren voor mijn ouders opnam (mijn vader bvb was halfzijdig verlamd en had verzorging 7/7 24/24 nodig). Hij vecht de schuldbekentenis nu aan, we zullen zien hoe dat afloopt. Maar feit is dat de woonstvergoeding, door de boel zo lang te laten duren, nu de volledige zorgvergoeding opsoepeert. Het komt er dus wel degelijk op aan 'niet te veel te betalen'...
Bovendien bezet mijn broer in de tuin van de ouderlijke woning 2 garages met totaal 6 auto's van hem in, waarvoor hij weigert een bezettingsvergoeding te betalen gezien er een kleine daklek is naast 1 van de auto's. Verder zijn de garages voor een autostandplaats in goede staat. Geen idee wat er kan aangerekend worden voor een autostandplaats, maar toch niet gratis?
Verder stel ik mij dan ook de vraag: een woning die in feite 'onbewoonbaar' is, daar betaal je toch geen 550 euro/maand voor? 350 - 400 lijkt me redelijk gezien de zeer slechte staat van de woning? (De ouderlijke woning is niet eens ontruimd, gezien de V&V nog niet is afgerond. Zelfs spullen van broer staan nog altijd in zijn vroegere slaapkamer, alhoewel hij al 25 jaar het huis uit is... ).
De notaris neemt geen standpunt in. Het is ofwel een woonstvergoeding, overeengekomen door de partijen, ofwel een waardering door een beëdigd expert landmeter. Ook over een bezettingsvergoeding van de garages geen woord. Bij een schatting door de expert zou ik kunnen aandringen om ook een waarde voor de garages te krijgen.
Blijft dus mijn probleem: doe ik er 'goed' aan de schatter te laten optreden, wetende dat er een behoorlijk prijskaartje aan vasthangt? M.i. wel indien de woonstvergoeding rond de 400 euro ligt ipv 550 en er een redelijke waardering komt voor de bezetting van de garages? Bijgevolg, is 400 euro in casu een 'haalbare kaart' of maak ik mezelf wat wijs...?

[Sirkii]

Hoe spijtig ook doch het gegeven dat je je ouders verzorgd hebt beïnvloedt de verdeling van de successie niet. Wat bij leven geregeld was zou je broer moeten respecteren...

Die garage is een nieuw element : plaats voor 5-6 wagens heeft makkelijk een huurwaarde van 25-50€ per wagen. Ook hier is de helft voor u. Hangt van de regio af. Het argument van het kleine lek om géén garagehuur te betalen gaat natuurlijk niet op.

[Lanox]

Die garage is een nieuw element : plaats voor 5-6 wagens heeft makkelijk een huurwaarde van 25-50€ per wagen. Ook hier is de helft voor u. Hangt van de regio af. Het argument van het kleine lek om géén garagehuur te betalen gaat natuurlijk niet op.

Ik zou dat argument net terug kaatsen. Volgens TS lekt heel de woning, dus geen huur/bezettingsvergoeding verschuldigd.

[sloeberken]

Ts heeft ook de kosten van het onderhoud op zich genomen.

[paqué]

Waarom zou ik de kosten van het onderhoud op mij moeten nemen, Sloeberken? Mijn broer is mede-eigenaar en dient mee tussen te komen in de onderhoudskosten, wat hij niet doet.
In feite heb je gelijk Lanox, en denk ik er ook zo over, alleen werkt dat blijkbaar zo niet in een V&V... de notaris heeft de touwtjes in handen, niet ik... En hij volgt blijkbaar mijn broer...
Blijft mijn probleem: is een huurwaarde/woonstvergoeding van 550 euro/maand een aanvaardbaar bedrag voor een woning die in feite 'onbewoonbaar' is volgens de Vlaamse woonnormen? 300-400 euro lijkt mij meer dan voldoende... of is dit niet realistisch?

[Sirkii]

Kijk eens in je omgeving naar gelijkaardige woningen in gelijkaardige staat die te huur staan om te vergelijken.

[bosprocureur]

Dat wordt dan een moeilijke zaak.
Woningen in die staat mogen gewoon niet verhuurd worden, toch niet om als woning te gebruiken.

Huurwaarde zal dus de nul moeten naderen, en dat nog eens te delen door twee...

De garages daarentegen, die mogen wel verhuurd worden in die staat....

Wordt dus ongetwijfeld vervolgd.

[Jabbe]

Tegen 2020 moet u minstens uw dak geisoleerd hebben en de ramen van alle woonruimtes van dubbele beglazing voorzien.
Als ik alles zo lees, vrees ik dat u zich blauw zal betalen aan alle vernieuwingswerken. En ik vrees ook dat uw broer voor miserie zal blijven zorgen.
Ik begrijp uw emotionele band met dit huis, maar zou het dan niet beter te overwegen zijn om toch alles gewoon openbaar te verkopen?

Wat betreft enige vooringenomenheid van een notaris, geldt volgende toelichting:

Wanneer een geschil rijst tussen de partijen mbt de vereffening dat enkel door de rechtbank kan worden beslecht en waardoor de vereffening-verdeling geblokkeerd dreigt te raken kunnen de partijen dit geschil zelf niet aanhangig maken bij de rechtbank. Hun vordering zou terzake onontvankelijk dienen verklaard (zie N. Vandebeek, onroerend goed en huwelijksvermogen, pagina 185 en Luik, 23 januari 2002, Rev.trim. dr. fam., 2005,1190). Maar op grond van cassatiearrest van 5 november 1993 Rev. trim. dr. fam. 1995, 123 met noot Ph. De Page, is thans de opvatting dat de notaris alle essentiële geschillen die reizen in de loop van de procedure en die de verdeling beletten, op eigen initiatief, zonder noodzakelijk verzoek van de partijen, aanhangig kan maken bij de rechtbank en dit door de loutere neerlegging ter griffie van een tussentijds proces-verbaal van beweringen en zwarigheden.

Met andere woorden, telkens wanneer de boedelnotaris vaststelt dat hij onmogelijk de vereffening verdeling kan verderzetten zonder de oplossing van een gerezen geschil kan hij de rechtbank vatten. Volgens Pintens (op cit. p. 179) kan hij evenzeer de rechtbank vatten om een onderzoeksmaatregel te bekomen, maar dit betekent dan wel dat de notaris steeds een tussenstaat zal moeten opmaken onder de vorm van een tussen proces-verbaal van zwarigheden. De partijen kunnen de rechtbank ook verzoeken om de rechtbank te vatten mbt een tussengeschil maar de notaris is niet verplicht hierop in te gaan.

Meer daarover vindt u hier

[paqué]

Thx iedereen voor de informatie die jullie mij toch geven! Ik heb de knoop doorgehakt... Komt wat komt...
Morgen komt de schatter, aangeduid door de notaris... Benieuwd hoe het gaat aflopen...

[Sirkii]

Dat wordt dan een moeilijke zaak.
Woningen in die staat mogen gewoon niet verhuurd worden, toch niet om als woning te gebruiken.

Huurwaarde zal dus de nul moeten naderen, en dat nog eens te delen door twee...

De garages daarentegen, die mogen wel verhuurd worden in die staat....

Wordt dus ongetwijfeld vervolgd.

Als t onbewoonbaar is moet je wel vertrekken en voor de gewoonde periode een bezettingsvergoeding betalen (die veelal de gebruikelijke huur benadert)