gedwongen openbare verkoop appartementsblok

[jean.valmont]

hallo,

ik ben mede-eigenaar van een appartementsblok met 3 appartementen. Er komt een gedwongen openbare verkoop. (Notaris aangesteld door rechtbank, maar is blijkbaar niet onpartijdig en doet mee met tegenpartij.)

Ik had graag gehad dat deze 3 appartementen afzonderlijk zouden worden verkocht. Op die manier zou het meer geld opbrengen.

Doch de notaris die dit doet, de notaris die tegenpartij heeft gekozen en in vonnis staat aangeduid, zegt dat dit niet kan. Ik geloof hier niets van.

Ik was bij een andere notaris geweest en die zei dat ie normaal gezien dat moest doen wat zijn inziens het meeste zou opbrengen. Dus alle 3 apart te koop aanbieden.

Weet er iemand hier iets meer over? Kan men dit verplichten aan die notaris?

mvg
jean

[Poene]

Is er vroeger al een basisakte opgemaakt?
Wat is er in beslag genomen? Het volledige gebouw of alleen bepaalde privatieven?
Ben jij de beslagene? Welke privatieven heb jij en aan wie behoren de andere toe?

[jean.valmont]

Ik heb het geerfd van mijn vader en heb het dus in onverdeeldheid met mijn zus. Het zijn 3 appartementen, 1 groot boven met tuin en 2 kleinere appartementen boven. Zij wenst uit onverdeeldheid te treden en is naar rechter gestapt.

Ik heb nog geen basisakte opgemaakt en enkel het vonnis dat een notaris heeft aangeduid voor de openbare verkoop. Er is geen beslag gelegd.

Ik had graag de 2 bovenste appartementen gehad, eventueel met verschil bij te betalen. Het andere appartement is veel groter en zal ongeveer evenveel waard zijn als die twee. Deze dan juridisch splitsen, zodat we niet meer in onverdeelheid zouden zitten.
Ik had dat al eens voorgesteld aan de notaris maar die zei dat dit niet kon aangezien tegenpartij niet akkoord mee was. Ik weet niet of dit juist is.

Anders had ik dan ook graag gehad dat bij de openbare verkoop elk van de drie appartementen afzonderlijk zouden worden verkocht ipv het appartementsblok in zijn geheel. Kan dit?

[Franciscus]

Dus gaat het over een erfenis en niet over een per toeval appartementsgebouw.
Het volledige appartementsgebouw is de erfenis.
In de wet staat dat men niet in onverdeeldheid moet blijven ...kinderen hadden beter overeengekomen om het niet openbaar te verkopen want dan (meestal) hogere prijzen. U had een bod kunnen doen ( kan u nu nog) op de twee appartementen. Of alles kopen.
Bij merdere eigenaars zal er wel een basisakte moeten komen om de gemene delen te bepalen.

[mava105]

Ik heb nog geen basisakte opgemaakt?

Een basisakte kan je niet zelf opmaken. Dat moet een notaris doen. Je kan toch in beroep gaan bij de rechtbank en een verkoop per appartement vragen?

[jean.valmont]

Ik bedoelde dat er nog geen basisakte werd opgemaakt. Sorry.

Ik heb dit samen met mijn zus ongeveer 10 jaar geleden geerfd. We waren overeengekomen om samen eens naar de notaris te gaan om te kijken wat de mogelijkheden waren om uit onverdeeldheid te treden. Maar dit is er niet van gekomen daar ineens een brief van de advocaat in de bus zat.

Ik verhuur deze appartementen tezamen met mijn zus gedurende tien jaar. Ik wou de bovenste 2 en die onderste mocht mijn zus hebben, maar deze is vrij jaloers en vond dat dit niet kon daar ik dan meer huishuur zou hebben. Zij zou het onderste appartement, dat meer waard is, toch verkopen en mocht van mij zoveel krijgen dat ze wou. Dat interesseerde mij niet. Zij is geinteresseerd in het geld en bekommerd zich met mijn portemonnee, ik ben enkel geinteresseerd in de opbrengst en niet zozeer in de waarde van het goed en bekommer mij niet om andermans geld.

Er is dus een vonnis waarin staat dat er min. 500 000euro moet neergeteld worden. Er is nooit een schatting aan te pas gekomen en het vonnis is nog niet betekend.

Ik had graag geweten wat ik hier kan tegen doen. Kan ik eisen dat de appartementen afzonderlijk worden verkocht, kan het juridisch gesplitst worden? In mijn vorige bijdragen, zijn supra, heb ik ook nog wat geschreven waar ik graag een antwoord zou op krijgen. (mocht dit mogelijk zijn van jullie! )

Alvast bedankt!!

[j.demoor]

“Art.1207.Indien niet alle mede-eigenaars met een minnelijke verdeling instemmen, alsook…geschiedt de verdeling gerechtelijk op vordering van de meest gerede partij ingesteld bij de familierechtbank...Art.1224.§ 1. Indien, ofwel uit een akkoord van alle partijen, ofwel uit het advies van de notaris-vereffenaar, in voorkomend geval gesteund op het door de deskundige ingediende verslag, blijkt dat de gevoeglijke verdeling in natura onmogelijk is, stelt de notaris-vereffenaar, behalve in geval van een akkoord van alle partijen omtrent de verkoop uit de hand overeenkomstig artikel 1214, § 1, tweede lid, de verkoopvoorwaarden van de openbare verkoping van de niet gevoeglijk in natura verdeelbare onroerende goederen op en maant hij de partijen bij gerechtsdeurwaardersexploot, bij aangetekende brief of tegen gedagtekend ontvangstbewijs, en hun raadslieden bij gewone brief, fax of elektronische post, aan hiervan kennis te nemen en hem hun bezwaren binnen een maand na de aanmaning tot kennisneming schriftelijk mee te delen, behoudens andersluidend akkoord van alle partijen betreffende die termijn. De aanmaning vermeldt uitdrukkelijk deze termijn. Gelijktijdig maant de notaris-vereffenaar de partijen aan om bij de verkoopsverrichtingen aanwezig te zijn. § 2. Ingeval de partijen geen bezwaren overeenkomstig § 1 betreffende het beginsel van de verkoop hebben ingebracht, wordt de notaris-vereffenaar geacht verzocht te zijn om de verkoopsverrichtingen verder te zetten. Op de dag bepaald voor de toewijzing, wordt daartoe overgegaan op verzoek van ten minste een van de partijen. § 3. Indien de partijen overeenkomstig § 1 bezwaren hebben ingebracht, hetzij over het principe van de verkoop, hetzij over de voorwaarden ervan, handelt de notaris-vereffenaar overeenkomstig artikel 1216...(Gerechtelijk Wetboek).

Onderzoek zorgvuldig of voornoemde bepalingen nageleefd zijn.

[jean.valmont]

meest gerede partij, is de partij die het proces heeft aangespannen? die mag dan wel veel bepalen...?!

valt het feit dat er 3 appartementen zijn in een appartementsblok, onder verdeling in natura? het is toch mogelijk om ze apart te verkopen ipv het gebouw ineens.?

[Franciscus]

Maar dan moet er wel een waardebepaling zijn ( per appartement) en alle partijen akkoord gaan.
Zie de uitleg van j.demoor.

[Poene]

Dit is een moeilijke vraag. Er is hier heel weinig over geschreven, vandaar de tegenstrijdige antwoorden van de twee notarissen. Over het algemeen is dit geen parate kennis.

De filosofie van de gerechtelijke vereffening-verdeling is erop gericht om de deelgenoten goederen in natura te geven. Dit zijn erfstukken met eventueel een emotionele waarde aan verbonden. Indien mogelijk moet er zoveel mogelijk naar gestreefd worden dat de erfgenamen elk een deel van deze goederen behouden en dat er zo weinig mogelijk goederen moeten verkocht worden. De verdeling in natura is de regel, de openbare verkoop is de uitzondering.

Het is natuurlijk zo dat sommige erfenissen niet deftig kunnen verdeeld worden (bijv. één villa en vier erfgenamen). Zo'n erfenis noemt men 'niet gevoeglijk verdeelbaar'. In dat geval gaat men over tot verkoop of veiling (dit is een openbare verkoop tussen deelgenoten).

Het beoordelen of de erfenis niet gevoeglijk verdeelbaar is, is een taak van de boedelnotaris. Ik meen, op basis van de informatie die je verstrekt hebt, dat de erfenis wel gevoeglijk verdeelbaar is. Ik zou twee kavels creëren: een kavel met het onderste appartement + een kleine oplegsom en een kavel met de twee bovenste appartementen. (Als er nog spaarrekeningen moeten verdeeld worden, kan de oplegsom daarmee verrekend worden.) Jullie zouden kunnen kiezen welk kavel jullie het liefst willen. Als jullie niet overeenkomen, wordt het lottrekking (en heb jij misschien het onderste appartement). Dat werkt afschrikwekkend en daarom wordt er soms in extremis toch een akkoord bereikt. Niemand houdt van lottrekking.

Een en ander wordt bevestigd door professor Wylleman die het volgende schrijft:

"De notaris-vereffenaar, of desgevallend de deskundige, moet de te verdelen boedel met
de nodige creativiteit benaderen. De wetgever vraagt wel in art. 832 BW zich te hoeden
voor de verbrokkeling van erven en de opsplitsing van bedrijven. Dit neemt niet weg dat
een verkaveling van gronden of een opsplitsing van een appartementsgebouw in onderscheiden
appartementen door het opmaken van de statuten van het gebouw, in overweging
moet genomen worden bij de beoordeling van de mogelijkheid tot gevoeglijke verdeling
in natura."

(Uit A. WYLLEMAN, "De rol van de notaris en van de raadslieden in de nieuwe procedure tot gerechtelijke vereffening-verdeling. De verkoop of toewijzing van de goederen van de te verdelen boedel." in: X, Rechtskroniek voor het notariaat 2011, 79.)

Hoe dit praktisch moet aangepakt worden, wordt niet uitgelegd. Ik denk niet dat het mogelijk is voor de notaris om zomaar een basisakte op te maken en die alleen door jou te laten tekenen. Op z'n minst moet er tegenspraak mogelijk zijn door je zus.

Mogelijke opties:

1. De notaris maakt een tussentijds proces-verbaal op en vat de rechtbank zodat deze kan beslissen. De rechtbank kan de verdeling in appartementen bevelen. Er is hier al een cassatiearrest over geweest van 5 december 1968:

“Overwegende dat, wanneer de rechter, bij wie (...) een rechtsvordering tot verdeling van een nalatenschap aanhangig is gemaakt en die onder meer opdracht heeft de geschillen op te lossen omtrent de wijze waarop deze verdeling zal geschieden, vaststelt dat, wegens de indeling van een tot de nalatenschap behorend gebouw in appartementen, dit gevoeglijk onder de erfgenamen kan worden verdeeld, door hun de eigendom van appartementen privatief toe te wijzen, bevoegd is om, liever dan de veiling, de verdeling natura van het gebouw te bevelen, (...).”

(Uit http://www.moniteur.be/_tridion/cass/ac/1969-2.pdf , p. 57.)

Als er een vonnis is die het opmaken van de basisakte beveelt, is er geen probleem meer. Het tussentijds PV mag echter alleen aangewend worden in noodgevallen wanneer er geschillen zijn die de procedure blokkeren. Hier in dit geval weet ik niet zeker of dit voldaan is. Het is mogelijk dat de rechtbank dit afwimpelt.

2. De notaris neemt de basisakte op in de staat van vereffening-verdeling. Iedereen heeft dan de kans om bezwaar op te werpen tegen deze staat. Je zus zou kunnen argumenteren dat deze basisakte niet mag opgesteld worden. De zaak wordt dan aanhangig gemaakt bij de rechtbank en deze zal waarschijnlijk oordelen dat er wel een basisakte moet opgemaakt worden (op basis van de elementen die je meegedeeld hebt).
Heeft je zus geen bezwaren dan wordt de akte getekend, desnoods zonder haar aanwezigheid. Het lot die ze vervolgens toegewezen krijgt, zal haar appartement(en) bevatten.

Ik heb deze optie nergens in de rechtsleer teruggevonden dus ik ben niet zeker of het mogelijk is. Maar dit wil niet meteen zeggen dat het niet kan.

3. De notaris gaat over tot de openbare verkoop van de appartementen. Hiertoe maakt hij een basisakte op die hij opneemt in de verkoopsvoorwaarden van openbare verkoop van de building. Je zus heeft dan een maand om bezwaar tegen deze verkoopsvoorwaarden (incl. basisakte) in te dienen. Dan gaat het dossier weer naar de rechtbank die zal beslissen.

Deze werkwijze wordt bevestigd door professor Michielsens:

"Wanneer niet alle partijen akkoord zijn en de verzoekende deelgenoten wensen toch statuten van het gebouw op te stellen om in loten te kunnen verkopen, dan is dit haalbaar, mits deze statuten worden opgenomen in de verkoopsvoorwaarden, en als het ware deel uitmaken van de verkoopsvoorwaarden, en bijgevolg slechts in werking kunnen treden door de toewijzing, op het ogenblik dat de gedwongen onverdeeldheid echt ontstaat. Zijn de deelgenoten het niet eens met deze werkwijze, dan komt men in een procedure van bezwaar tegen de verkoopsvoorwaarden."

(Uit A. MICHIELSENS, "De gerechtelijke verkoping van onverdeelde goederen", in Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, De hervorming van de procedure gerechtelijke vereffening-verdeling, 2012, 10.)

In dit scenario zou jij op de zitdag de appartementen kunnen inkopen die jij wil. Een belangrijk aandachtspunt is de wijze van betaling. Moet jij de volledige prijs betalen (en eventueel jaren moeten wachten tot je iets terugziet), of slechts de helft (het aandeel van je zus), of helemaal niets en wordt het later verrekend bij de verdeling? Hierover moet er zeker nagedacht worden.


Scenario's 2 en 3 zijn de gevallen waarbij de notaris de basisakte wil opstellen. Dit kan voor hem een risico inhouden. Stel dat de procedure bij de rechtbank belandt en de rechtbank geeft de notaris ongelijk dan moet hij zelf de kosten van de landmeter (opmeting, prekadastrering) en het werk voor het opstellen van de akte dragen. Geen aangenaam vooruitzicht.

Stel nu dat jouw boedelnotaris de openbare verkoop van de gehele building zonder basisakte wil doorzetten. Je moet dan tijdig bezwaar tegen de verkoopsvoorwaarden indienen en vorderen in eerste orde dat er een basisakte wordt opgesteld en dat de goederen in natura toebedeeld worden. In subsidiaire orde vorder je dat er een basisakte wordt opgesteld en dat de appartementen apart worden verkocht. Je advocaat zal je daarbij helpen.

PS: ik ga ervan uit dat de nieuwe wet op de gerechtelijke vereffening-verdeling van toepassing is en niet de oude wet.

[jean.valmont]

heel erg bedankt voor uw reactie en de tijd dat u er wou insteken.