We willen met enkele mede eigenaars ( 9 mede eigenaars) van een stuk landbouwgrond, uit onverdeeldheid stappen.
Omdat 2 mede eigenaren absoluut niet willen verkopen moeten we het dus via het gerecht aanvragen.
Ik weet dat we nu eerst naar een advocaat moeten.
Kan er mij iemand zeggen of de kosten van die advocaat ook verrekend worden in de verkoopprijs?
Of moeten degenen die het aanvragen voor verkoop zelf de kosten op zich nemen?
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Het hangt ervan af hoe die mede-eigendom tot stand is gekomen.
Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat niemand verplicht is in onverdeeldheid te blijven. Maar met het arrest van 20 september 2013 besliste het Hof van Cassatie dat artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op de vrijwillige mede-eigendom. In dat geval kunnen de mede-eigenaars de verdeling niet eisen.
Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat niemand verplicht is in onverdeeldheid te blijven. Maar met het arrest van 20 september 2013 besliste het Hof van Cassatie dat artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op de vrijwillige mede-eigendom. In dat geval kunnen de mede-eigenaars de verdeling niet eisen.
"Politici verkiezen echter liever de bedenkelijke heldenstatus van betweter te belichamen tegenover die van de minus habens." (Victor Dauginet in "Het belaste land", pagina 72)
Ga eerst en vooral al eens op het vredegerecht informeren. Er is daar niet altijd een advocaat nodig.
We zijn al langs geweest bij een notaris.
Die zei dat dat de procedure op de rechtbank alleen opgestart kan worden door een advocaat, niet door hem of door ons.
Het is geen vrijwillige onverdeeldheid.
Ons deel hebben we geërfd van moeder.
In dat geval zal u naar de Rechtbank van Eerste Aanleg moeten.
Daar zal u de "onwillige" moeten dagvaarden.
De Rechter zal een notaris aanstellen om een openbare verkoop te organiseren.
Strikt genomen hebt u geen advocaat nodig, maar dan zal u zich wel ernstig moeten voorbereiden.
Het klopt dat uw eigen notaris hierin niet kan optreden.
Daar zal u de "onwillige" moeten dagvaarden.
De Rechter zal een notaris aanstellen om een openbare verkoop te organiseren.
Strikt genomen hebt u geen advocaat nodig, maar dan zal u zich wel ernstig moeten voorbereiden.
Het klopt dat uw eigen notaris hierin niet kan optreden.
"Politici verkiezen echter liever de bedenkelijke heldenstatus van betweter te belichamen tegenover die van de minus habens." (Victor Dauginet in "Het belaste land", pagina 72)
Het lijkt me dan toch makkelijker om het via een advocaat te laten regelen, zeker als leek zijnde op gebied van rechtbanken.
We zijn alleen bang dat de onkosten hoger zullen zijn dan wat we er aan over houden na verkoop.
En het is niet echt eerlijk als die onkosten moeten worden betaald door degene die eruit willen stappen.
We hebben niet gekozen voor deze situatie.
Maar er moet een oplossing komen.
De grond lag al bijna 40 jaar in onverdeeldheid voordat wij ons stukje erfden.
We zijn alleen bang dat de onkosten hoger zullen zijn dan wat we er aan over houden na verkoop.
En het is niet echt eerlijk als die onkosten moeten worden betaald door degene die eruit willen stappen.
We hebben niet gekozen voor deze situatie.
Maar er moet een oplossing komen.
De grond lag al bijna 40 jaar in onverdeeldheid voordat wij ons stukje erfden.
-
Franciscus
- Berichten: 38592
Willen die twee niet uitkopen?
Zal voor ieder ook voor hen goedkoper zijn bij mijn weten.
Zal voor ieder ook voor hen goedkoper zijn bij mijn weten.
Wij zitten net in een gerechtelijke V&V. Via advocaat dagvaarding door deurwaarder met vraag om uit onverdeeldheid te treden. Gaat via Familierechtbank (eerste aanleg). Je krijgt vonnis waarin een notaris-vereffenaar wordt aangesteld om de verdeling te regelen. Komt er daar geen akkoord tussen de partijen (notaris-vereffenaar moet eerst proberen te verzoenen), dan volgt er een openbare verkoop.
De kosten voor de notaris worden bij ons (tot hiertoe althans) door de notaris gelijk verdeeld aangerekend tussen de erfgenamen, alhoewel we in de nalatenschap gerechtigd zijn voor een verschillend deel. Onze advocaten zijn aanwezig bij de gesprekken bij de notaris, omdat er nog meer zaken moeten geregeld worden dan alleen de verdeling van het onroerend goed.
Als het echt alleen maar gaat om de verdeling van het onroerend goed, kunnen de partijen die er willen uitstappen dan niet samen 1 advocaat nemen en zo die kosten al delen? De kosten van de notaris zullen m.i. hoe dan ook moeten gedeeld worden door alle erfgenamen, rechtstreeks, of onrechtstreeks door ze in de massa op te nemen. De weigerende partijen kunnen dan misschien even nadenken... Een 'gedwongen' verkoop brengt mogelijk minder op dan een vrije openbare verkoop, plus kosten advocaat, (en ik weet niet of het ereloon van de notaris hoger is in geval van een gerechtelijke openbare verkoop dan in geval van een minnelijke openbare verkoop...). Maar indien partijen gewoon 'overeen' komen en minnelijk verkopen via een makelaar bijvoorbeeld spaar je sowieso een hoop kosten uit... De grond wordt verkocht en dat wordt beschreven bij de notaris, en elke erfgenaam krijgt zijn deel uitbetaald. Geen kosten voor advocaat, geen hoge notariskosten... De rekening is dan vlug gemaakt... Kan je dat die 2 niet voorrekenen? Want ze kunnen immers de verdeling NIET tegen houden als het voor de rechtbank wordt gebracht, gezien niemand gedwongen kan worden om in onverdeeldheid te blijven in geval van een nalatenschap (tenzij er door de erfgenamen werd overeengekomen om 5 jaar in onverdeeldheid te blijven, wat m.i. hier dus zeker niet het geval is...).
De kosten voor de notaris worden bij ons (tot hiertoe althans) door de notaris gelijk verdeeld aangerekend tussen de erfgenamen, alhoewel we in de nalatenschap gerechtigd zijn voor een verschillend deel. Onze advocaten zijn aanwezig bij de gesprekken bij de notaris, omdat er nog meer zaken moeten geregeld worden dan alleen de verdeling van het onroerend goed.
Als het echt alleen maar gaat om de verdeling van het onroerend goed, kunnen de partijen die er willen uitstappen dan niet samen 1 advocaat nemen en zo die kosten al delen? De kosten van de notaris zullen m.i. hoe dan ook moeten gedeeld worden door alle erfgenamen, rechtstreeks, of onrechtstreeks door ze in de massa op te nemen. De weigerende partijen kunnen dan misschien even nadenken... Een 'gedwongen' verkoop brengt mogelijk minder op dan een vrije openbare verkoop, plus kosten advocaat, (en ik weet niet of het ereloon van de notaris hoger is in geval van een gerechtelijke openbare verkoop dan in geval van een minnelijke openbare verkoop...). Maar indien partijen gewoon 'overeen' komen en minnelijk verkopen via een makelaar bijvoorbeeld spaar je sowieso een hoop kosten uit... De grond wordt verkocht en dat wordt beschreven bij de notaris, en elke erfgenaam krijgt zijn deel uitbetaald. Geen kosten voor advocaat, geen hoge notariskosten... De rekening is dan vlug gemaakt... Kan je dat die 2 niet voorrekenen? Want ze kunnen immers de verdeling NIET tegen houden als het voor de rechtbank wordt gebracht, gezien niemand gedwongen kan worden om in onverdeeldheid te blijven in geval van een nalatenschap (tenzij er door de erfgenamen werd overeengekomen om 5 jaar in onverdeeldheid te blijven, wat m.i. hier dus zeker niet het geval is...).
Het ereloon van de notaris bij een gerechtelijke of minnelijke openbare verkoop is hetzelfde (schaal K). Dat maakt dus geen verschil. Het is wel beduidend hoger dan een verkoop uit de hand, dat is waar.
Waarschijnlijk zal het openbaar verkocht worden want de grond is niet 'gevoeglijk verdeelbaar' en er is geen overeenstemming om uit de hand te verkopen. Dan is openbaar verkopen de enige optie. Misschien kan een van jullie het goedkoop (aan 2,5% registratierecht) inkopen, als er interesse is.
Hopelijk zit er geen pachter op de grond.
Waarschijnlijk zal het openbaar verkocht worden want de grond is niet 'gevoeglijk verdeelbaar' en er is geen overeenstemming om uit de hand te verkopen. Dan is openbaar verkopen de enige optie. Misschien kan een van jullie het goedkoop (aan 2,5% registratierecht) inkopen, als er interesse is.
Hopelijk zit er geen pachter op de grond.
Neen, geen pachter, gelukkig.
Het is ons vooral te doen om ervan af te raken.
Het zijn vooral die advocaat kosten die ons dwars zitten.
Omdat het kleine stukje waar we recht op hebben nauwelijks iets gaat opbrengen.
Zonde dat je dan nog dure advocaat daarvan moet betalen, dan blijft er niks over.
Terwijl degenen die niet willen verkopen die onkosten niet gaan hebben....
Maar ik ga eerst eens vragen op het vredegerecht of het erg ingewikkeld is om het zelf, zonder advocaat, aan te vragen is.
Het is ons vooral te doen om ervan af te raken.
Het zijn vooral die advocaat kosten die ons dwars zitten.
Omdat het kleine stukje waar we recht op hebben nauwelijks iets gaat opbrengen.
Zonde dat je dan nog dure advocaat daarvan moet betalen, dan blijft er niks over.
Terwijl degenen die niet willen verkopen die onkosten niet gaan hebben....
Maar ik ga eerst eens vragen op het vredegerecht of het erg ingewikkeld is om het zelf, zonder advocaat, aan te vragen is.
Ga niet naar het vredegerecht. Deze rechtbank is niet bevoegd. Je moet naar de familierechtbank gaan.
Voor de dagvaarding tot uitonverdeeldheidtreding en het verzoekschrift heb je een advocaat nodig (denk ik). Bovendien is dat het veiligste. Het laatste dat je wil, is dat je een onontvankelijk verzoek hebt ingediend.
Voor de vergaderingen bij de boedelnotaris moet je geen advocaat hebben. Je kan jezelf verdedigen, gezien het geringe monetaire belang.
Voor de dagvaarding tot uitonverdeeldheidtreding en het verzoekschrift heb je een advocaat nodig (denk ik). Bovendien is dat het veiligste. Het laatste dat je wil, is dat je een onontvankelijk verzoek hebt ingediend.
Voor de vergaderingen bij de boedelnotaris moet je geen advocaat hebben. Je kan jezelf verdedigen, gezien het geringe monetaire belang.
Ik denk dat je niet 'verplicht' bent om een advocaat te nemen voor het verzoekschrift aan de rechtbank. Dat verzoekschrift wordt via een deurwaarder aan de rechtbank en tegenpartijen bezorgd. Maar het moet wel juist gebeuren om een ontvankelijk verzoek in te dienen, zoals Poene al zei. Hoor eens bij een deurwaarder. Ik weet dat de deurwaarder een 'tekst' vraagt, die dan gewoonlijk door een advocaat wordt opgesteld 'om correct ' te zijn... Maar misschien heeft hij wel 'standaardteksten' die in uw geval kunnen gebruikt worden voor het verzoek om uit onverdeeldheid te treden ?Hij kan je allicht al wat meer concrete informatie geven. Het lijkt mij een vraag waard...
En als dat niets oplevert, misschien toch eens navragen of je een advocaat kan vinden die bereid is enkel tussen te komen voor het opstellen van het verzoekschrift. Als je voor de vergaderingen bij de notaris geen advocaat nodig hebt, zoals Poene zegt, dan kan er daar eigenlijk niets verkeerd gaan (indien er geen 'addertjes' zitten in de zaak, want waarom duurt het al zo lang?) gezien de notaris de zaak onpartijdig zal behandelen.
En als dat niets oplevert, misschien toch eens navragen of je een advocaat kan vinden die bereid is enkel tussen te komen voor het opstellen van het verzoekschrift. Als je voor de vergaderingen bij de notaris geen advocaat nodig hebt, zoals Poene zegt, dan kan er daar eigenlijk niets verkeerd gaan (indien er geen 'addertjes' zitten in de zaak, want waarom duurt het al zo lang?) gezien de notaris de zaak onpartijdig zal behandelen.
Absoluut geen addertjes.
Gewoon broers en zussen die geërfd hebben van hun ouders, nu bijna 40 jaar geleden.
2 eigenaars (+ mijn moeder toen ze nog leefde) hebben nooit willen verkopen en werden zelf boos als iemand over verkoop sprak.
De anderen hebben het altijd zo maar gelaten, wilden geen ruzie maken.
Absoluut hun goed recht.
Mijn moeder is de eerste die stierf, dus nu komen daar opeens enkele nieuwe mede eigenaars bij.
Samen met de "oudere" zijn we nu al met 9
En in de toekomst gaan er nog meerdere nichten en neven bijkomen.
En wij, de nieuwe, gaan niet akkoord met de grond maar te laten liggen.
De 2 oudere zijn absoluut niet te spreken over verkoop.
Ik denk ook dat ze niet beseffen dat ze gedwongen kunnen worden.
Rica, een deurwaarder werkt, spijtig genoeg, ook niet gratis.
Indien toch een advocaat nodig is : op voorhand aan hem melden dat zijn tussenkomst alleen nodig is om het verzoekschrift in te dienen, is inderdaad het beste.
Gewoon broers en zussen die geërfd hebben van hun ouders, nu bijna 40 jaar geleden.
2 eigenaars (+ mijn moeder toen ze nog leefde) hebben nooit willen verkopen en werden zelf boos als iemand over verkoop sprak.
De anderen hebben het altijd zo maar gelaten, wilden geen ruzie maken.
Absoluut hun goed recht.
Mijn moeder is de eerste die stierf, dus nu komen daar opeens enkele nieuwe mede eigenaars bij.
Samen met de "oudere" zijn we nu al met 9
En in de toekomst gaan er nog meerdere nichten en neven bijkomen.
En wij, de nieuwe, gaan niet akkoord met de grond maar te laten liggen.
De 2 oudere zijn absoluut niet te spreken over verkoop.
Ik denk ook dat ze niet beseffen dat ze gedwongen kunnen worden.
Rica, een deurwaarder werkt, spijtig genoeg, ook niet gratis.
Indien toch een advocaat nodig is : op voorhand aan hem melden dat zijn tussenkomst alleen nodig is om het verzoekschrift in te dienen, is inderdaad het beste.