JuridischForum.be

Ik zou graag het huis van mijn moeder kopen. De eigendomsrechten zijn;

- ik en mijn drie zussen bezitten elk 3/32 in naakte eigendom
- mijn moeder bezit 12/32 in vruchtgebruik en 20/32 in volle eigendom

Nu heb ik een aantal vragen;

- Mijn moeder heeft recht op 20/32 van de koopprijs. Ze is echter zwaar dement, en heeft eigenlijk geld genoeg. Is het mogelijk dat ze, dement zijnde, een deel aan de kinderen schenkt? Indien ja, kan dit in dezelfde akte als de verkoopakte?
- Als koper moet het vruchtgebruik van mijn moeder afgekocht worden. Doe ik dat als koper? Of alle kinderen samen? En klopt volgende formule voor afkopen van VG: 12/32 van de waarde van de volle eigendom x percentage afhankelijk van de leeftijd van mijn moeder?

Alvast bedankt.

Je moeder is "dement"!
Een goede notaris waakt erover of de schenkende ouder nog gezond van geest is. Hij zal een attest van de huisarts vragen. In principe kan je moeder niet meer verkopen, noch schenken.

Je moeder is "dement"!
Een goede notaris waakt erover of de schenkende ouder nog gezond van geest is. Hij zal een attest van de huisarts vragen. In principe kan je moeder niet meer verkopen, noch schenken.

In dat geval moet er toch een beheerder worden aangesteld?

En die beheerder kan dan, mits toestemming van een vrederechter, weldegelijk tot verkoop overgaan.

Alvast zo is het toch gebeurd bij een vriend van me.

Verkopen zal sowiso geen probleem zijn. De notaris deelde mij mee dat dit mogelijk is omdat de koper een naakte eigenaar is (uit onverdeeldheid treden). Verkoop aan een 3e zou wel niet mogelijk zijn. De notaris deelde mee dat deze werkwijze gangbaar is.

Wat betreft schenken vraag ik mij wel af of die mogelijkheid bestaat.

Je moeder is "dement"!
Een goede notaris waakt erover of de schenkende ouder nog gezond van geest is. Hij zal een attest van de huisarts vragen. In principe kan je moeder niet meer verkopen, noch schenken.

In dat geval moet er toch een beheerder worden aangesteld?

En die beheerder kan dan, mits toestemming van een vrederechter, weldegelijk tot verkoop overgaan.

Alvast zo is het toch gebeurd bij een vriend van me.

Deze info heb ik ook ontvangen. Toestemming vragen aan de vrederechter zou maar een formaliteit zijn; en gezien de notaris verkoop toestaat zelfs overbodig.
Maar hoe zit het met de afkoop van het vruchtgebruik: moet ik alleen afkopen, of mijn zussen mee?

Die toestemming is geen formaliteit! De vrederechter beschermt de demente bejaarde.
Aangezien je moeder dement is, kan ze niets meer verkopen en niets meer schenken.

Het initiatief voor de omzetting van vruchtgebruik om vervolgens uit onverdeeldheid te treden moet uitgaan van de vruchtgebruiker. Dat kan niet afgedwongen worden door de naakte eigenaars.

Die toestemming is geen formaliteit! De vrederechter beschermt de demente bejaarde.
Aangezien je moeder dement is, kan ze niets meer verkopen en niets meer schenken.

hoe verklaar je dan dat een vriend van me het appartement (volledig eigendom van demente moeder) heeft verkocht, mèt hulp en toezicht van de vrederechter?

(hij heeft zelfs schade geleden doordat de vrederechter de eerste verkoop niet goedkeurde wegens op voorhand geen toestemming gevraagd, enkel clausule in het verkoopcontract gezet "mits goedkeuring vrederechter", wat niet voldoende bleek en hij nadien aan andere kopers aan een lagere prijs moest verkopen).

Hij treedt op als beheerder van de goederen van zijn moeder.

Je moeder is "dement"!
Een goede notaris waakt erover of de schenkende ouder nog gezond van geest is. Hij zal een attest van de huisarts vragen. In principe kan je moeder niet meer verkopen, noch schenken.

In dat geval moet er toch een beheerder worden aangesteld?

En die beheerder kan dan, mits toestemming van een vrederechter, weldegelijk tot verkoop overgaan.

Alvast zo is het toch gebeurd bij een vriend van me.

Deze info heb ik ook ontvangen. Toestemming vragen aan de vrederechter zou maar een formaliteit zijn; en gezien de notaris verkoop toestaat zelfs overbodig.
Maar hoe zit het met de afkoop van het vruchtgebruik: moet ik alleen afkopen, of mijn zussen mee?

ik zou denken dat de vruchtgebruiker zijn/haar vruchtgebruik afkoopt van alle naakte eigenaars, ieder voor hun gedeelte.

Heb voor de zekerheid een tweede notaris gecontacteerd. Ook hier zelfde verhaal: verkopen is geen enkel probleem.

in de logica van vruchtgebruiker zou ik de notaris kunnen volgen dat indien de demente moeder énkel het vruchtgebruik heeft over de woning én de naakte eigenaars de zussen zijn: de verkoop inderdaad kan gebeuren: immers er is géén eigendom meer te verkopen: die heb je al. Het is enkel het afkopen van het vruchtgebruik. Maar je moeder is nog voor zowat 2/3e eigenaar. Dat is niet niks. Heb je dat met zoveel woorden aan die notarissen verteld?
Overigens je uitleg klopt (denk ik) niet helemaal: je moeder "bezit" een 12/32 in vruchtgebruik? die zin klopt niet echt: Ofwel heeft ze het in vruchtgebruik en bezit iemand anders (jullie?) dit deel in naakte eigendom. en ze is volle eigenaar van 20/32ste
En wat nog vreemder is: als ik alle delen optel kom ik aan 35/32.. drie teveel?

De persoon waar ik het over heb was geen naakte eigenaar: zijn moeder bezat het appartement voor 100% in volle eigendom.

Men kan moeilijk die woning laten leegstaan tot de dementerende persoon is overleden? De kosten moeten weldegelijk betaald worden (lift, onderhoud, verzekering).

in de logica van vruchtgebruiker zou ik de notaris kunnen volgen dat indien de demente moeder énkel het vruchtgebruik heeft over de woning én de naakte eigenaars de zussen zijn: de verkoop inderdaad kan gebeuren: immers er is géén eigendom meer te verkopen: die heb je al. Het is enkel het afkopen van het vruchtgebruik. Maar je moeder is nog voor zowat 2/3e eigenaar. Dat is niet niks. Heb je dat met zoveel woorden aan die notarissen verteld?
Overigens je uitleg klopt (denk ik) niet helemaal: je moeder "bezit" een 12/32 in vruchtgebruik? die zin klopt niet echt: Ofwel heeft ze het in vruchtgebruik en bezit iemand anders (jullie?) dit deel in naakte eigendom. en ze is volle eigenaar van 20/32ste
En wat nog vreemder is: als ik alle delen optel kom ik aan 35/32.. drie teveel?

Moeder bezit 20/32 in volle eigendom. Blijft 12/32 over, die heeft de moeder in vruchtgebruik, de kinderen in naakte eigendom (dus: elk kind 3/32). Ik heb duidelijk aangegeven dat elk kind 3/32 in naakte eigendom bezit. 20 VE, 12 VG, 12 NE: 32/32. Klopt volledig.

De notarissen zijn op de hoogte van alle gegevens, en willen de akte meteen verlijden.

[4 kinderen x (3/32)/kind blote eigendom + (12/32 vruchtgebruik + 20/32 volle eigendom)] = 32/32 volle eigendom.

Was het hele huis € 200000 waard dan is 12/32 daarvan € 75000 waard in volle eigendom

Moeders vruchtgebruik is afhankelijk van haar leeftijd.Er is meer dan één berekeningswijze om dit vruchtgebruik te bepalen.

Zie : http://www.tafelsschryvers.be/sites/def ... thlyFR.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
bvb moeder 80 jaar ; 8,876 x 0,03(=3%) x € 75000 volle eigendom = € 19971 vruchtgebruik
U betaalt dan aan moeder €200000 x 20/32 + € 19971 = € (125000 + 19971) = € 144971

Blote eigendom = volle eigendom - vruchtgebruik

Elk van de 4 kinderen heeft recht op : (€ 200000 x 3/32 =18750) - (€ 18750 x 8,876 x 0,03= 4992,75) = € 13757,25

Proef : € (144971 + 13757,25 x 4) = € 200000

“Art.901.Om een schenking onder de levenden te kunnen doen of een testament te kunnen maken, moet men gezond van geest zijn.Art.1123.Een ieder kan contacten aangaan, indien hij daartoe door de wet niet onbekwaam is verklaard.”(Burgerlijk Wetboek).