JuridischForum.be

Mijn zus en ik hebben bij de dood van onze ouders een stuk grond geërfd.Dit stuk grond was tot dit jaar in onverdeeldheid gebleven. Na de dood van onze ouders zijn alle familiebanden doorgesneden. Ik heb op die onverdeelde eigendom twee woonhuizen gezet, mijn zus heeft nooit hiertegen gereageerd. Onlangs werdt de grond met de daarop staande huizen met toestemming van mijn zus verkocht. Nu wil mijn zus niet alleen haar deel in de opbrengst van de grond maar ook haar deel in de opbrengst van de huizen. Volgens mij heeft ze alleen maar recht op de helft van de opbrengst van de grond en niet van de huizen daar ze nooit haar eigendomsrechten op die huizen heeft opgeëist. Als ze toch recht zou hebben op een deel van de opbrengst van de huizen, moet ze dan niet haar deel in de oprichtingskosten ervan betalen?

Huizen bouwen op een onverdeelde grond is geen slimme actie geweest. Hoe kom je er bij om zo iets te doen?

Ze hoeft geen eigendomsrechten op te eisen voor de huizen; de wet heeft het letterlijk zo geregeld dat de eigenaar van een grond ook eigenaar is van wat er op gebouwd wordt.
Ze is dus al die tijd eigenaar geweest van de onverdeelde helft van beide huizen.
Dat ze niet heeft meebetaald voor de oprichting, is een andere zaak. Die kosten kunt U nu nog van haar vragen (waarop ze kan reageren door te zeggen dat ze nooit toestemming heeft gegeven om te bouwen zodat ze zelfs de afbraak kan eisen).
Ik vrees dat ze U in de tang heeft want de bewijslast ligt bij U. (En als we veronderstellen dat er - zoals bij zo vele huizen in dit land - al eens een stukje in het zwart is gebouwd of afgewerkt...)

In het algemeen kan men zoiets vermijden door:
* een opstalrecht te bekomen
* een erfpacht te bekomen
* een toelating tot bouwen te bekomen.

Hetzelfde verhaal doet zich voor bij gehuwden die samen een huis bouwen op de grond van één van hen. Als de andere echtgenoot geen toelating tot bouwen heeft gekregen, is dat huis van de eigenaar van de grond alleen.

*******

Wie een vraag stelt op dit forum heeft zelden nood aan een morele benadering van het verleden maar zoekt een uitweg voor de toekomst.

‘Wanneer door één der echtgenoten een gebouw wordt opgericht op een grond die in onverdeeldheid toebehoort aan de echtgenoten gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen, vindt artikel 555, B.W., in geval van verdeling geen toepassing voor de bepaling van de verschuldigde vergoeding, maar wel de regels inzake vermogensverschuiving zonder oorzaak. Zulks heeft voor gevolg dat de echtgenoot die het gebouw heeft opgericht, recht heeft op een vergoeding gelijk aan de meerwaarde die het goed heeft verkregen als gevolg van de door hem gedane uitgaven, met als maximum zijn verarming. Indien deze uitgaven evenwel belangrijker zijn dan de door het onroerend goed bekomen meerwaarde, heeft de echtgenoot recht op een vergoeding gelijk aan het bedrag van de op regelmatige wijze op zijn naam gefactureerde uitgaven‘(Gent 27 oktober 1988,Pas. 1989,II,85).

Ook in uw geval is er verrijking zonder oorzaak bij uw zuster. Uit de koopsom dient dus uw verarming gecompenseerd vooraleer ze te verdelen.

‘Wanneer door één der echtgenoten een gebouw wordt opgericht op een grond die in onverdeeldheid toebehoort aan de echtgenoten gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen, vindt artikel 555, B.W., in geval van verdeling geen toepassing voor de bepaling van de verschuldigde vergoeding, maar wel de regels inzake vermogensverschuiving zonder oorzaak. Zulks heeft voor gevolg dat de echtgenoot die het gebouw heeft opgericht, recht heeft op een vergoeding gelijk aan de meerwaarde die het goed heeft verkregen als gevolg van de door hem gedane uitgaven, met als maximum zijn verarming. Indien deze uitgaven evenwel belangrijker zijn dan de door het onroerend goed bekomen meerwaarde, heeft de echtgenoot recht op een vergoeding gelijk aan het bedrag van de op regelmatige wijze op zijn naam gefactureerde uitgaven‘(Gent 27 oktober 1988,Pas. 1989,II,85).

Ook in uw geval is er verrijking zonder oorzaak bij uw zuster. Uit de koopsom dient dus uw verarming gecompenseerd vooraleer ze te verdelen.

Moet wel zijn : MINIMUM zijn verarming

Die huizen staan al meer dan 30 jaar op de onverdeelde gronden van onze ouders zonder dat mijn zus haar recht op medeëigendom heeft opgeëist, nog geprotesteerd heeft tegen de oprichting van die huizen. Is het niet zo dat ze dan na 10 jaar ( ze woont in hetzelfde gerechtelijk arrondissement als waar de huizen staan) haar eigendomsrecht vervalt of dan toch minstens na 30 jaar ?

Die huizen staan al meer dan 30 jaar op de onverdeelde gronden van onze ouders zonder dat mijn zus haar recht op medeëigendom heeft opgeëist, nog geprotesteerd heeft tegen de oprichting van die huizen. Is het niet zo dat ze dan na 10 jaar ( ze woont in hetzelfde gerechtelijk arrondissement als waar de huizen staan) haar eigendomsrecht vervalt of dan toch minstens na 30 jaar ?

Uw zuster moet niets bewijzen. Door het recht van natrekking is ze mede-eigenaar. Indien iemand iets moet bewijzen dan ben U dat, namelijk ingeval u van haar compensatie wenst te bekomen voor de investeringen die u hebt gedaan in de bebouwingen.