Sterfgeval na compromis, akte nog niet getekend

[75lv]

Famielid die aan kanker lijdt won onlangs een mooi bedrag en heeft daarmee een huis gekocht. Zijn situatie is momenteel kritiek en hij zal de akte niet meer kunnen ondertekenen, compromis is wel al ondertekend. We weten ondertussen al dat de erfgenamen de verkoop moeten verderzetten en het huis dus moeten aankopen. Bijkomend probleem is dat hij aan zijn vriendin een levenlangs recht tot wonen (blijkbaar niet hetzelfde als vruchtgebruik) zou geven, waardoor een verkoop van het huis niet mogelijk is (die vriendin had hem verlaten toen hij ziek werd, maar is teruggekeerd toen ze van het gewonnen geld gehoord had).
Mijn vraag is nu: Als de erfgenamen het huis moeten kopen, is dit familielid dan ooit de eigenaar van het huis geweest en kan hij dan een recht tot wonen schenken aan zijn vriendin?

[eylis]

Op de eigendomsakte zal de naam van de erfgenamen staan. Overleden personen kunnen namelijk geen (ver)koopshandeling sluiten. De overleden persoon kan geen woonrecht verlenen op een pand dat (nog) niet zijn eigendom was. Al was er wél al een verkoopverplichting van het goed.

[scorpioen]

Het antwoord op de vraag is niet eenvoudig.
Denk bijvoorbeeld aan het volgende:
- ik verkoop een huis dat niet van mij is: enkel de koper kan de nietigheid van de overeenkomst vorderen, de ware eigenaar niet; de overeenkomst is niet tegenstelbaar aan de ware eigenaar;
- ik verhuur een huis dat niet van mij is: de overeenkomst is geldig, maar niet tegenstelbaar aan de eigenaar.
Ik zou denken: de overeenkomst is niet tegenstelbaar aan de eigenaar. Maar als die eigenaar het goed verkoopt worden de erfgenamen eigenaar. De erfgenamen treden in de rechten en verplichtingen van de overledene. Kunnen zij stellen dat de overeenkomst niet aan hen tegenstelbaar is? Ik denk van niet.
Verder moet men ook rekening houden met de inhoud van de compromis. Meestal bepaalt die dat de koper pas eigenaar wordt bij het verlijden van de authentieke akte. Maar dit is niet noodzakelijk en de koper kan reeds eigenaar worden bij het verlijden van de compromis.
Tenslotte, wat als de verkoper een recht van bewoning toekent onder de opschortende voorwaarde dat de authentieke akte door hem, of zijn erfgenamen verleden wordt?

[Thomas Morus]

"Bijkomend probleem is dat hij aan zijn vriendin een levenlangs recht tot wonen (blijkbaar niet hetzelfde als vruchtgebruik) zou geven"

Aangezien hij het "zou" geven "heeft" hij het niet gegeven.

Dus vraag aan TS:
1. is het "zou geven" of "heeft gegeven"
2. indien "heeft gegeven": waaruit blijkt dat

Degene die het woonrecht opeist zal zich daartoe op iets moeten beroepen (bv testament).

[Gaby P]

Als het compromis getekend is, dan is het huis al verkocht. Het familielid is nu al eigenaar.
Een notariële akte op basis van dat compromis heeft enkel tot gevolg dat ook anderen dan de koper en de verkoper(s) niet meer kunnen zeggen dat ze niet weten van wie het huis is. Meer niet. Dat de sleutel nog overhandigd moet worden; dat het saldo nog betaald moet worden; enz. dat is allemaal logisch en normaal maar verkocht is het.

Familielid kan perfect in zijn testament een levenslang recht van bewoning legateren aan de vriendin. Het verschil met vruchtgebruik is dat de vriendin niet kan verhuren; ze kan er enkel zelf wonen met familie.

Familielid zou dat ook kunnen schenken, maar voor zo een akte zal er ook wel geen tijd meer zijn neem ik aan.

Zolang de vriendin leeft (en gebruik maakt van haar recht op bewoning) is een klassieke verkoop door de erfgenamen niet mogelijk.

[scorpioen]

Het familielid is nu al eigenaar.

Meestal bepaalt de compromis dat men maar eigenaar wordt bij het verlijden van de notariële akte.

[75lv]

Dus vraag aan TS:
1. is het "zou geven" of "heeft gegeven"
2. indien "heeft gegeven": waaruit blijkt dat

Degene die het woonrecht opeist zal zich daartoe op iets moeten beroepen (bv testament).

Daar hebben we geen zicht op of daar iets van officieel op papier staat. Persoon in kwestie wordt momenteel in een kunstmatige coma gehouden

[75lv]

Het familielid is nu al eigenaar.

Meestal bepaalt de compromis dat men maar eigenaar wordt bij het verlijden van de notariële akte.

Dit is inderdaad zo in de compromis opgenomen

[Thomas Morus]

Als er geen testament is waarin het recht wordt toegekend dan is er geen recht van bewoning.
Niettegenstaande de koper -wegens de clausule in de compromis- nu nog geen eigenaar is van de woning zal ze toch in zijn nalatenschap vallen.

[scorpioen]

Dat kan toch ook in een andere akte dan een testament.

[Thomas Morus]

Dat kan toch ook in een andere akte dan een testament.

Ja. Maar eerst na het verlijden van de akte mbt de aankoop van de woning (vermoed ik, er moet een akte zijn om naar te verwijzen).
Een eigenhandig geschreven testament kan steeds. TS kan zelfs niet weten of er dergelijk testament is omdat het ook eerst na overlijden kan neergelegd worden.

[scorpioen]

Ja. Maar eerst na het verlijden van de akte mbt de aankoop van de woning (vermoed ik, er moet een akte zijn om naar te verwijzen).

Daar ben ik niet zeker van. Zie #3

[Thomas Morus]

Een contractuele vestiging van zakelijke rechten met betrekking tot onroerende goederen moet verplicht overgeschreven worden bij Rechtszekerheid.
Ik zie niet in hoe dat kan indien de verlener van het recht (nog) geen eigenaar is van het onroerend goed waarop hij rechten verleent, in dit geval recht van bewoning.
Daarom komt het mij voor dat het verlijden van de akte van toekenning van een recht van bewoning ten vroegste kan bij het verlijden van de akte van aankoop van het onroerend goed. Als de koper op dat ogenblik reeds is overleden kan dat niet meer op deze wijze.
De eigendomsoverdracht gebeurt dan aan de nalatenschap, niet aan de erflater, en is de wettelijke devolutie daarop van toepassing.

Staat het verlenen van datzelfde recht in een testament dan kan het wel aangezien het testament voorschrijft hoe diezelfde nalatenschap moet verdeeld worden in afwijking van de wettelijke devolutie.

[Sirkii]

Als familielid (in de zijlijn - bv broer, zus, nonkel etc) zal je dus hoge successierechten betalen op de volle eigendom zonder het te kunnen gebruiken. Als mevrouw nog (relatief) jong is zou ik overwegen om de erfenis te wiegeren. Of aanvaarden onder voorbehoud van boedelbeschrijving om met zekerheid te weten of het pand bezwaard is met levenslang wonen.

[bosprocureur]

Als familielid (in de zijlijn - bv broer, zus, nonkel etc) zal je dus hoge successierechten betalen op de volle eigendom zonder het te kunnen gebruiken. Als mevrouw nog (relatief) jong is zou ik overwegen om de erfenis te wiegeren. Of aanvaarden onder voorbehoud van boedelbeschrijving om met zekerheid te weten of het pand bezwaard is met levenslang wonen.

Euh.

Het is mij niet echt duidelijk wat er te erven valt; gaat het om het onroerend goed zelf, of over de verplichting om het effectief te kopen (en dus te betalen en er eventueel woonrecht op te verlenen), en in het tweede geval, hoe plak je daar een waarde op ?