Huis in mede-eigendoom erfenis - Verplicht huur te betalen?

[Chloe]

Situatie schets:
Mijn mama is 6 jaar geleden overleden. Mijn papa, zus en ik erfden dus alledrie een derde van mijn mama haar helft van het huis. Al de rest ging naar mijn papa.
Meteen na de begrafenis verhuisde mijn zus naar de andere kant van het land en had geen verdere interesse in het huis.
Mijn papa en ik zijn er blijven wonen, maar na een paar maanden is mijn papa zomaar vertrokken om bij zijn nieuwe vriendin in te trekken (ik kwam dit pas een week erna te weten via mijn zus). Ik bleef in mijn ouderlijk huis wonen, omdat ik nog studeerde en geen eigen huis kon veroorloven. Zowel mijn papa als zus vonden dit prima.
Ondertussen werk ik al 3 jaar en woon hier nog steeds. Ook mijn vriend is hier bij ingetrokken. Wij betalen geen huur, maar zijn wel het huis aan het renoveren. Wij hebben al veel tijd en geld besteed in o.a. het huren van grote containers om de meubels en spullen die mijn papa gewoon had achter gelaten (en niet meer nodig had) weg te gooien en plaats te maken voor onze eigen spullen. We hebben ook de beneden verdieping opnieuw geverfd (erg precies, met plamuren, schuren, kwaliteitsverf, ...) en gaan binnenkort aan de bovenverdieping beginnen.
Het is een huis van 30 jaar oud en al de leidingen zijn compleet verkalkt en dienen gedeeltelijk vernieuwd te worden. Ook de wc blijft door kalkschade constant lopen en bad en lavabo in de badkamer zijn constant verstopt, ook door kalkschade. Deze dienen dus vervangen te worden, door een nieuwe wc en lavabo. Ook de badkamer is volledig aangetast door schimmel door slechte ventilatie (constructiefout) en daar willen we ook de nodige stappen voor ondernemen.
De tuin is ook aan vernieuwing toe en die willen we dan ook opnieuw heraanleggen (nu ligt er grint, we willen hier terug gras van maken).
Ook de elektriciteit is sterk verouderd en dient naar nieuwe normen geüpdate te worden. Enfin, kort gezegd, we hebben nog werk en kosten genoeg in dit huis die we vrijwillig doen om te compenseren dat wie hier gratis kunnen wonen.

Vraag:
Vandaag ontving ik bericht (informeel) van mijn papa, na een ruzie, dat hij toch huur wilt vragen.
Mijn vraag hierover is: Kan dit zomaar? Ik ben tenslotte mede-eigenaar, doe mijn best om het huis op te knappen en we hebben al een aanzienlijke som geïnvesteerd. In de eerste plaats is hij ook zelf verhuisd zonder enige woord uitleg toen ik zelf nog geen inkomen had en amper eten kon kopen.

Indien ja: kan ik dan eisen dat mijn papa zelf eerst alles in dit huis in orde brengt (sanitair, elektriciteit, schimmel, al zijn spullen die hier nog zijn - op de zolder vb. - weghalen, etc) zoals het hoort als huurbaas en kan ik dan (een deel van) mijn gemaakte kosten terug op hem verhalen?
En kunnen wij tot dit in orde is, hier gratis blijven wonen? Wij zijn van plan om tussen 2011 en 2014 te verhuizen naar een eigen huis, dus het is zeker niet onze bedoeling om hier nog jaren te blijven wonen.

Indien nee: Op welke grond kan hij dit dan niet eisen?

Op zich heeft hij zich ook nog niet goed geïnformeerd en beseft hij niet dat je niet zomaar een huis kan verhuren, hij moet hiervoor eerst toestemming aan de bank vragen (het huis is nog niet volledig afbetaald) en de opbrengsten aangeven aan de belastingen. Ik denk ook dat huurbaas zijn toch een paar verplichten met zich meebrengt en dat je een huis niet zomaar kan verhuren in eender welke staat (zijn hier geen normen voor?).

[hendrik1]

hoi chloe,

ik zou het allemaal niet zover laten komen. Na een ruzie worden wel vaker zaken gezegd die niet gemeend zijn. Tracht er samen uit te komen.
Zoals al vaker gezegd: familie is om met te wandelen, niet om te handelen.
Ik zou hierover een onderhoud vragen bij de notaris die destijds de overlijdensakte heeft opgesteld.

succes

[wanton]

Als ik het goed begrijp is uw vader eigenaar voor 4/6 , u en uw zus elk voor 1/6 blote eigendom. Uw vader heeft het volledige vruchtgebruik : dat wil zeggen dat alleen hij de opbrengsten , in casu de huur , kan innen. De vruchtgebruiker staat echter ook in voor de kleine kosten van onderhoud als hij in de woning woont , ofwel zijn die voor de huurder. Bvb. het vervangen van een ruit , schilderen , behangen.
Grote renovatie en instandhoudingswerken zijn ten laste van de blote eigenaars , in verhouding tot hun aandeel in de eigendom. Van de werken die u opsomt : sanitair , electriciteit en zo moet uw vader dan ook 4/6 dragen. Op basis van dit gegeven moet U een afspraak kunnen maken. Wanneer U binnen enkele jaren het huis verlaat , heeft hij een gerenoveerde en opgefriste woning te verhuren.
Ik hoop dat uw vader niet meer op dat adres gedomicilieerd is. Voor de bank maakt het niets uit of de woning verhuurd wordt. Die vragen enkel de normale afbetalingen.

[Chloe]

Neen, mijn papa is meteen bij zijn vriendin gedomicilieerd toen hij bij haar ging inwonen.
Het klopt inderdaad dat mijn papa 4/6 blote eigendom + vruchtgebruik heeft en mijn zus en ik elk 1/6 blote eigendom.

Ik heb er ook helemaal niks op tegen als mijn papa dit huis zou verhuren als ik hier binnenkort niet meer woon, ik weet dat ik geen recht heb op een deel van die huurinkomsten, maar die hoef ik ook echt niet te hebben. Ook om dit huis te verkopen, zal ik meteen akkoord gaan en op zich hoef ik zelfs geen deel van die opbrengst te hebben, want voor mijn gevoel is dit het huis van mijn papa, niet van mij. Maar het feit is dat ik nu toch voor een deel geërfd heb.

Ik heb er gewoon moeite mee om alle kosten en werken alleen te dragen (zonder dat mijn papa en zus hier in bijdragen) en dan nog eens huur te betalen. Voor mij is het gewoon het een of het andere.. Ofwel vraagt hij alsnog geen huur en knappen we het verder op ofwel wil ik graag weten welke verplichtingen ik als 'huurden' kan eisen die hij eerst in orde brengt alvorens ook huur te gaan vorderen.
Wel vind ik het een rare redenering (Belgische wetten hé), dat bij werken die mijn papa dan toch laat uitvoeren, mijn zus en ik elk 1/6 van de kosten toch moeten bijdragen, maar zelf geen aanspraak hebben op een recht evenredig deel van de huurinkomsten? In dat geval, wens ik alvast wel mijn gemaakte kosten in mindering te brengen.
Tenslotte hebben zowel mijn papa als mijn zus er ook profijt van als de woning na mijn vertrek verkocht wordt (ik ben er zeker van dat mijn papa dan verkoopt, maar nu woon ik er nog en wil (of kan?) hij niet vragen om te vertrekken) en door mijn (en mijn vriend) aangebrachte werken en verbeteringen toch aan een iets hogere prijs verkocht worden, zonder dat zij er moeite voor hoefden te doen. Daarom dat het net zo'n goede afspraak was.

Ik ga dit uiteraard met mijn papa nog uitvoerig bespreken, omdat ik 100% zeker weet dat dit niet zijn idee is, maar van zijn nieuwe vrouw (ze zijn vorige maand nl. gehuwd onder gemeenschap van goederen) en door haar toedoen is er ook ruzie met mijn papa ontstaan.

[j.demoor]

Ik ga ervan uit dat het huis behoorde tot het gemeenschappelijk vermogen van uw ouders. Bij ontbreken van huwelijkscontract en testament gold dan bij uw moeders overlijden: “Art.745bis. § 1. Wanneer de overledene afstammelingen, geadopteerde kinderen of afstammelingen van deze achterlaat, verkrijgt de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik van de gehele nalatenschap...”(Burgerlijk Wetboek).

Vader behield zijn helft in volle eigendom en erfde het vruchtgebruik van moeders helft,waarvan haar kinderen een gelijk deel blote eigendom erfden. Vader kan dus te allen tijde het hele huis verhuren,dat u thans zonder recht of titel precair bezet.

“Art.2.§1...De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd...”(Woninghuurwet).
8 JULI 1997. Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.:

‘Behoudens andersluidende bedingen tussen partijen,kan de huurder,bij toepassing van het algemeen rechtsbeginsel dat niemand zich zonder oorzaak ten koste van een ander mag verrijken,tegenover de verhuurder aanspraak maken op vergoeding van verbeteringen door hem aan het verhuurde goed aangebracht,op voorwaarde evenwel dat de verhuurder zich niet in de mogelijkheid bevindt de verwijdering van de bedoelde verbeteringen te eisen‘(Cass. 18 april 1991,Bull. 1991,740,noot,Res.Jur.Imm. 1991,205).