Combinatie naakte co-eigenaar & fiscale aftrek eigen woning

[Piii]

Situatie samengevat:
*moeder,weduwe, schenkt via de notaris een groot deel van de ouderlijke woning in 2 schijven in onverdeeldheid om de 3jaar aan haar 3 kinderen. Moeder blijft het vruchtgebruik 100% houden, evenals 40% van de naakte eigendom. De kinderen samen worden binnenkort naakte eigenaars van 30%, en in 2014 van 60%
*2 van de kinderen hebben zelf een gezin en een eigen woning. Het derde,jongste kind is een vrijgezel die een studio huurt (en misschien ooit een eigen woning wenst te kopen??).Vraag: Wat is de beste oplossing rekening houdend met het feit dat onze broer misschien ooit zelf een eigen woning wil aankopen waarbij hij natuurlijk gebruik wenst te maken van alle bestaande fiscale aftrekposten voor "enige en eigen woning", omdat die fiscale stimuli grote bedragen vertegenwoordigen?

Suggestie :
Klopt het dat wij, ik als broer samen met mijn zus, binnen de onverdeeldheid, zijn aandeel kunnen overkopen met een registratierecht van 1% ? Dan zou onze jongste broer geen eigendom meer op zijn naam hebben, en in aanmerking komen voor alle fiscale aftrekposten ivm enige en eigen woning ? Bij de volgende schenking van een schijf in 2014 door onze moeder, zouden wij die onderlinge verkoop van hem aan ons twee opnieuw kunnen afsluiten.

Vraag : Is die suggestie realistisch en correct?
Of zijn er andere (of betere) oplossingen die deze specifieke successieplanning optimaliseren ?
thx.

[wanton]

Inderdaad , wanneer iemand door schenking mede-eigenaar wordt , zelfs in blote eigendom , kan hij niet meer genieten van de woonbonus bij het verwerven van een woning mits hypothecaire lening. Hij krijgt wel tot einde van het daaropvolgende jaar tijd om dat ontvangen deel te verkopen. En indien een mede-eigenaar het deel van een andere mede-eigenaar koopt , betaalt die slechts 1 % aan registratie , eigenlijk delingsrechten. Dit op het gekochte deel , tenzij hij daardoor het geheel in volle eigendom bekomt , want dan is het 1 % op de totale waarde.
Dit is een goede oplossing qua quccessieplanning. Maar wat ik mij afvraag : hoe is moeder 100 % volle eigenaar geworden van dat huis? Gaat het om haar huis , dat zij geërfd had van haar ouders of dat zij gekocht had voor het huwelijk. Indien het gaat om een gezamenlijk huis van jullie ouders , waarvan zij enige eigenaar is geworden door de clausule 'langst leeft ,al heeft' , is er toen aan foute successieplanning gedaan. Want dergelijke clausule is nefast qua kosten aan successierechten en ,nu, registratierechten indien er kinderen zijn in dat gezin. Bovendien , indien men een stuk van een huis in bezit krijgt door erfenis , komt men toch in aanmerking voor de woonbonus.

[Piii]

Wanton, ik deel jouw mening over onze foute successieplanning van vroeger. Nu besef ik dat, toen nog niet. Dat is ondertussen 22 jaar geleden: na het plots overlijden van mijn vader stond mijn moeder erop om het huis in volle eigendom te behouden. Puur emotioneel, er was geen rationële redenen voor, gezien zij toch 100% zeker in het huis mocht blijven wonen. De notaris heeft die wens uitgevoerd door een omzetting van vruchtgebruik in volle eigendom in het voordeel van de weduwe (de erelonen voor die omzetting alleen al bedroegen toen 3.471 euro).
Pas vele jaren later leerde ik als oudste zoon de erfenismaterie zelf beter kennen, en besefte toen pas wat jij nu terecht vaststelt.
Maar ok, 't is nu zo, de tijd kunnen wij niet meer terugdraaien.
Deze keer willen wij als 3 kinderen het wel goed doen en een nuchtere beslissing nemen met het oog op een optimale successieplanning, ook voor onze jongere broer-vrijgezel. Vandaar mijn vraag op dit forum.
Alvast dank voor jouw toelichting.