Mede-eigendom en gebruiksvergoeding
Geplaatst: 07 okt 2013 12:44
Op grond van artikel 577-2, §§ 3 en 5, heeft het Hof van Cassatie geoordeeld (Cass., 19 september 2011, Arr. Cass., 2011, nr. 479, p. 1842, R.W., 2012-2013, 1300 met noot Dirk Michiels "Tontine en exclusief genot") dat de medeëigenaar die alleen de gemeenschappelijke zaak heeft gebruikt en het uitsluitend genot ervan heeft gehad, een vergoeding verschuldigd is aan de andere medeëigenaar, zelfs wanneer de eerstgenoemde medeëigenaar geen schuld heeft aan de omstandigheid dat de andere medeëignaar zijn recht op genot en gebruik van de gemeenschappelijke zaak niet in natura heeft uitgeoefend.
Deze rechtspraak is manifest onbillijk. Dat wordt geïllustreerd met een voorbeeld, ontleend aan de zaak die heeft geleid tot het arrest van het Hof van Cassatie van 19 september 2011.
Twee broers kochten gezamenlijk een woning. Als voorwaarde voor de aankoop werd tussen partijen een tontinebeding opgenomen. De koopovereenkomst regelde de rechten en verplichtingen van de medeeigenaars niet.
Er werd een kredietovereenkomst aangegaan met een bank voor een niet gering bedrag. Beide broers droegen jarenlang bij in de aflossing van deze lening, alsook in de kosten verbonden aan de woning.
De beide broers bewoonden de woning gemeenschappelijk. De vrederechter beschreef de woning als "een grote, ruime kopwoning (...), die duidelijk één geheel vormt, waar naast gemeenschappelijke ruimten ook afzonderlijke woonvertrekken werden ingericht voor de mede-eigenaars".
In 2002 huwde een van de broers ("de gehuwde broer"). Er ontstond onmin tussen beide broers. De gehuwde broer huurde in 2005 een huis met tuin en trok daar met zijn echtgenote in. De vrederechter noch de rechtbank van eerste aanleg konden vaststellen dat de niet-gehuurde broer schuld had aan de verhuis van de gehuwde broer.
De gehuwde broer weigerde verder bij te dragen in de afbetaling van de hypothecaire lening en in de andere lasten van de woning.
In 2008 dagvaardde de niet-gehuwde broer (geboren in 1951) zijn gehuwde broer (geboren in 1964) om hem te laten veroordelen om de gemeenschappelijke lasten mee te dragen. De gehuwde broer stelde een tegeneis in om een compenserende vergoeding te bekomen voor het derven van het gebruik van de woning. De vrederechter willigde deze tegeneis in bij vonnis van begin 2009 en veroordeelde de niet-gehuwde broer om aan de gehuwde broer een compenserende vergoeding van 625 EUR per maand te betalen.
De niet-gehuwde broer stelde hoger beroep in tegen dat vonnis. Bij vonnis van december 2009 bevestigde de rechtbank van eerste aanleg het vonnis van de vrederechter op dat punt. Deze veroordeling was gesteund op artikel 577-2, § 5, van het Burgerlijk Wetboek.
De niet-gehuwde broer voorzag zich in cassatie. Bij arrest van 19 september 2011 verwierp de derde kamer van het Hof van Cassatie de voorziening van de niet-gehuwde broer. Het Hof stelde dat uit de artikelen 577-2, §§3 en 5, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek in beginsel volgt dat de deelgenoot die alleen het onverdeeld goed heeft gebruikt en het exclusief genot ervan heeft gehad, een vergoeding verschuldigd is aan de andere deelgenoten in verhouding tot hun aandeel in de opbrengstwaarde van dit goed.
Het Hof van Cassatie overwoog verder:
"Het onderdeel dat ervan uitgaat dat zelfs als de eiser alleen het genot en het gebruik van de mede-eigendom heeft, aan de verweerder niet het genot van de mede-eigendom kan worden toegekend onder de vorm van een vergoeding als de eiser geen schuld heeft aan de omstandigheid dat de verweerder zijn recht op genot en gebruik niet in natura heeft uitgeoefend, faalt naar recht."
Ten gevolge van de hoger genoemde rechterlijke beslissingen leeft de niet-gehuwde broer onder de armoedegrens.
Voor een alleenstaande ligt die armoedegrens in België op een inkomen van 973 euro per maand.
De niet-gehuwde broer heeft een maandelijks pensioen van 1.368,38 EUR netto. Daarvan moet hij ten minste 625 EUR aan compenserende vergoeding betalen.
Krachtens een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van 22 november 2007 kan de niet-gehuwde broer niet eenzijdig de uitonverdeeldheidtreding vorderen.
De gehuwde broer zal, gezien het tontinebeding, binnen afzienbare tijd gratis een woning verwerven en als de niet-gehuwde broer nog lang leeft (er is dertien jaar verschil in leeftijd) zal de eerstgenoemde zich nog verder kunnen verrijken.
Wat denken jullie ?
Deze rechtspraak is manifest onbillijk. Dat wordt geïllustreerd met een voorbeeld, ontleend aan de zaak die heeft geleid tot het arrest van het Hof van Cassatie van 19 september 2011.
Twee broers kochten gezamenlijk een woning. Als voorwaarde voor de aankoop werd tussen partijen een tontinebeding opgenomen. De koopovereenkomst regelde de rechten en verplichtingen van de medeeigenaars niet.
Er werd een kredietovereenkomst aangegaan met een bank voor een niet gering bedrag. Beide broers droegen jarenlang bij in de aflossing van deze lening, alsook in de kosten verbonden aan de woning.
De beide broers bewoonden de woning gemeenschappelijk. De vrederechter beschreef de woning als "een grote, ruime kopwoning (...), die duidelijk één geheel vormt, waar naast gemeenschappelijke ruimten ook afzonderlijke woonvertrekken werden ingericht voor de mede-eigenaars".
In 2002 huwde een van de broers ("de gehuwde broer"). Er ontstond onmin tussen beide broers. De gehuwde broer huurde in 2005 een huis met tuin en trok daar met zijn echtgenote in. De vrederechter noch de rechtbank van eerste aanleg konden vaststellen dat de niet-gehuurde broer schuld had aan de verhuis van de gehuwde broer.
De gehuwde broer weigerde verder bij te dragen in de afbetaling van de hypothecaire lening en in de andere lasten van de woning.
In 2008 dagvaardde de niet-gehuwde broer (geboren in 1951) zijn gehuwde broer (geboren in 1964) om hem te laten veroordelen om de gemeenschappelijke lasten mee te dragen. De gehuwde broer stelde een tegeneis in om een compenserende vergoeding te bekomen voor het derven van het gebruik van de woning. De vrederechter willigde deze tegeneis in bij vonnis van begin 2009 en veroordeelde de niet-gehuwde broer om aan de gehuwde broer een compenserende vergoeding van 625 EUR per maand te betalen.
De niet-gehuwde broer stelde hoger beroep in tegen dat vonnis. Bij vonnis van december 2009 bevestigde de rechtbank van eerste aanleg het vonnis van de vrederechter op dat punt. Deze veroordeling was gesteund op artikel 577-2, § 5, van het Burgerlijk Wetboek.
De niet-gehuwde broer voorzag zich in cassatie. Bij arrest van 19 september 2011 verwierp de derde kamer van het Hof van Cassatie de voorziening van de niet-gehuwde broer. Het Hof stelde dat uit de artikelen 577-2, §§3 en 5, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek in beginsel volgt dat de deelgenoot die alleen het onverdeeld goed heeft gebruikt en het exclusief genot ervan heeft gehad, een vergoeding verschuldigd is aan de andere deelgenoten in verhouding tot hun aandeel in de opbrengstwaarde van dit goed.
Het Hof van Cassatie overwoog verder:
"Het onderdeel dat ervan uitgaat dat zelfs als de eiser alleen het genot en het gebruik van de mede-eigendom heeft, aan de verweerder niet het genot van de mede-eigendom kan worden toegekend onder de vorm van een vergoeding als de eiser geen schuld heeft aan de omstandigheid dat de verweerder zijn recht op genot en gebruik niet in natura heeft uitgeoefend, faalt naar recht."
Ten gevolge van de hoger genoemde rechterlijke beslissingen leeft de niet-gehuwde broer onder de armoedegrens.
Voor een alleenstaande ligt die armoedegrens in België op een inkomen van 973 euro per maand.
De niet-gehuwde broer heeft een maandelijks pensioen van 1.368,38 EUR netto. Daarvan moet hij ten minste 625 EUR aan compenserende vergoeding betalen.
Krachtens een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van 22 november 2007 kan de niet-gehuwde broer niet eenzijdig de uitonverdeeldheidtreding vorderen.
De gehuwde broer zal, gezien het tontinebeding, binnen afzienbare tijd gratis een woning verwerven en als de niet-gehuwde broer nog lang leeft (er is dertien jaar verschil in leeftijd) zal de eerstgenoemde zich nog verder kunnen verrijken.
Wat denken jullie ?