JuridischForum.be

Vandaag in De Standaard
http://www.standaard.be/artikel/detail. ... d=GL36ET73

Ik heb mij al vaak afgevraagd waarom de prijs moet geafficheerd worden. Welk voordeel heeft een potentiële huurder daarbij? Als iemands' gezicht mij niet aanstaat of ik vermoed later problemen te krijgen, dan verhuur ik toch gewoon niet aan die persoon. Dus volgens mij een zinloze verplichting.

Ik heb mij al vaak afgevraagd waarom de prijs moet geafficheerd worden. Welk voordeel heeft een potentiële huurder daarbij? Als iemands' gezicht mij niet aanstaat of ik vermoed later problemen te krijgen, dan verhuur ik toch gewoon niet aan die persoon. Dus volgens mij een zinloze verplichting.

Niet mee eens.

Teneerste blijkt het niet vermelden van de huurprijs een veel gebruikt en gemakkelijk middel te zijn om de kandidaat-huurder discrimineren. Er wordt daar in het artikel naar verwezen.

Ten tweede vind ik het gewoon ergerlijk voor een zoekende huurder.
Tot voor 133 jaar geleden heb ik zelf altijd gehuurd. Mijn voorkeur ging steeds uit naar bepaalde wijken in de stad, waardoor het het handigst was om te voet of per fiets bepaalde straten/wijken uit te kammen en naar affiches te zoeken. Als een bepaald huurpand interessant leek dan was de eerste logische vraag 'wat is de huurprijs?'. Ik heb mij er altijd mateloos aan geërgerd dat er geen vermelding van huurprijs was.

Niet helemaal mee akkoord.

Een huurprijs zonder het pand gezien te hebben is zoals een auto beoordelen zuiver op affiche en prijs zonder te weten wat er nu precies in dat beestje zit.

Bovendien bemerk ik ook een zeker pervers effect: iedere eigenaar vindt dat zijn pand in de allerbeste conditie is. Als de buur dan ook € 500 voor zijn pand vraagt mag er je erop wedden dat de volgende zal proberen het zijne aan € 525 te verhuren. Maw. de maatregel brengt een inflatiespiraal van de huurprijzen op gang die niet te stuiten valt. in bepaalde appartementsblokken heb ik de gemiddelde huurprijs op dergelijke wijze op een paar jaar met 40%-50% zien toenemen.

Benieuwd of men daaraan heeft gedacht bij he maken van deze wet...

Niet helemaal mee akkoord.

Een huurprijs zonder het pand gezien te hebben is zoals een auto beoordelen zuiver op affiche en prijs zonder te weten wat er nu precies in dat beestje zit.

Als je niet boven een bepaalde prijs kan huren dan heeft het geen zin tijd en energie in dergelijke panden te steken. Hoe mooi een bepaald appartement ook kan zijn, als het boven je budget ligt dan ga je niet kijken. Iedere zoekende huurder heeft zo wel een prijsklasse in gedachte.

Zou jij willen wachten om de prijs mee te delen tot de kandidaat het huurpand heeft gezien? (naar je vergelijking te oordelen)

Bovendien bemerk ik ook een zeker pervers effect: iedere eigenaar vindt dat zijn pand in de allerbeste conditie is. Als de buur dan ook € 500 voor zijn pand vraagt mag er je erop wedden dat de volgende zal proberen het zijne aan € 525 te verhuren. Maw. de maatregel brengt een inflatiespiraal van de huurprijzen op gang die niet te stuiten valt. in bepaalde appartementsblokken heb ik de gemiddelde huurprijs op dergelijke wijze op een paar jaar met 40%-50% zien toenemen.

Benieuwd of men daaraan heeft gedacht bij he maken van deze wet...

Daar kan ik deels inkomen.... maar anderzijds durf ik er bijna voor wedden dat jij als mede-eigenaar in een gebouw gaat bellen om te informeren naar die huurprijs van je buur, want nieuwsgierigheid is normaal. Dan is het resultaat toch hetzelfde?

- Het feit dat de potentiële huurder dient te bellen om de prijs te weten elimineert al onmiddellijk een aantal window shoppers waar je enkel tijd aan verliest.

- in een flatgebouw kende je als verhurende mede-eigenaar de prijs van een paar flats die eveneens verhuurd werden. Contact tussen niet-bewoners is meestal beperkt tot één vergadering per jaar. In de gebouwen waarin ik verhuur had je dan ook grote schommelingen in prijs. ( deze konden soms € 150+ bedragen tussen hoogste en laagste prijs..) Dit is nu volledig verleden tijd, de gemiddelde prijs is nu eerder herleid tot minimumprijs. In één gebouw heb ik zo verleden jaar over de verhuur van een 10tal flats de vraagprijs zien stijgen van € 525 in januari naar € 600 in november. Nergens zag je nog prijzen die lager gingen dan de vorige gevraagde, enkel steeds evenveel met eentje die dan €25 hoger gaat en zo de nieuwe minimumprijs bepaalt.

Als eigenaar kan ik dat alleen maar toejuichen natuurlijk, maar aan de andere kant stel ik me vragen bij de blijvende betaalbaarheid. Van een huurder die een normale prijs betaald kan je nog verwachten dat hij enige flexibiliteit en verantwoording toont tov het pand. Bij hoge huurprijzen wordt alles nogal snel in de schoenen van de verhuurder geschoven zelfs als dit niet zijn taak is...

Een tweede gevolg dat ik bemerk is dat er veel meer gewerkt wordt met contracten van bepaalde duur ipv een negenjarig contract en dat de verhuurder effectief het contract niet wenst te verlengen bij het einde ervan. Op die wijze kan hij in een korte periode opnieuw verhuren aan een beduidend hogere prijs dan indexering hem zou opleveren. Art7§1bis wordt nauwelijks nageleefd of gecontroleerd en geeft de verhuurder praktisch vrij spel.

Persoonlijk vind ik dit geen goede ontwikkeling, de bedoeling achter de wet mag meer dan lovend geweest zijn, de perverse effecten die ze veroorzaakt doen dit effect teniet.

Het was veel beter geweest een waterdichte huurwetgeving te bouwen rond de huurwaarborg, de tarieven die immokantoren aanrekenen en een verbod aan immokantoren om zelf de plaatsbeschrijving uit te voeren of de huurders te verplichten een bepaald kantoor te gebruiken tegen exhorbitante prijzen.

- Het feit dat de potentiële huurder dient te bellen om de prijs te weten elimineert al onmiddellijk een aantal window shoppers waar je enkel tijd aan verliest.

Maar je moet sowieso altijd bellen als je een afspraak wil hebben. Ik denk dat de echte curieuzeneuzen (die jij window shoppers noemt) dan toch zullen komen kijken, of ze de huurprijs nu al kennen of niet....

Ik kan me wel vinden in je verdere betoog en vind al je inzichten heel interessant (mijn ervaring is peanuts). Als verhuurder ben ik te weinig zakenman om excessen goed te keuren, en ik vergeet mijn verleden niet, maar inderdaad..... van die kant had ik het nog niet helemaal bekeken. Je hebt daar een goed punt.

Wel denk ik dat we in een totaal ander segment/type/ligging van de verhuurmarkt zitten. Jij hebt het over appartementen/mede-eigendommen in relatief grote blokken, laat ik het meer 'standaard' appartementen noemen. Ik heb het over appartementen in hartje centrum grootste stad van Vlaanderen. Hier (waar ik altijd gehuurd heb en nu verhuur) zijn er vrij weinig grote appartementsblokken tenzij sociale woningen, al de rest zijn gerenoveerde oudere gebouwen (gemiddeld kleiner dan bv vele in Brussel, de enige echte grootstad van dit land) of kleinschalige nieuwbouw. Als verhuurder kan je je dus qua prijs gewoonlijk zelden aan je buur refereren want dat is meestal een totaal ander gebouw met andere oppervlaktes/verhoudingen, andere afwerking, ander bouwjaar en ander comfortniveau.
Je kan hier ook vaak niet afgaan op het uitzicht van een gevel of buitenkant. Er staan dingen te huur met een schamele kleine inkom waar je eens binnen het prachtigste gerenoveerd historisch pand met alle comfort kan aantreffen (soms in achterhuizen). Als zoekende huurder kan je dan van buiten uit vaak echt niet gissen of dat iets in de prijsklasse van 500€ (of minder) of 1500€ (of meer) is.
Dat is denk ik een heel ander gegeven.

@artemis Zeer duidelijk betoog.
Ik vind het goed dat de huurprijs en ook de kosten geafficheerd worden.
Niet-vermelding kan volgens mij inderdaad discriminatie in de hand werken.
Vandebos heeft een punt waar hij stelt dat deze verplichting de huurprijzen in appartementsblokken de hoogte insturen.
Zou een vastgelegde basishuurprijs en kosten hier geen oplossing kunnen bieden?
Naargelang het comfort van het desbetreffende appartement kan de huurprijs achteraf eventueel verhogen, maar zo heeft een potentiële huurder toch al een idee of de huurprijs van het appartement binnen zijn budget valt.

@tope een dergelijk systeem heeft gedurende decennia in België bestaan. Namelijk van 1918 tot ongeveer 1936 en na WOII. Normaliter handelt mijn bachelor paper hierover. (als ik ooit de tijd vindt om dat onding te schrijven...).

Nadien heeft het eveneens gedurende decennia in het Oostblok bestaan... Laten we het erop houden dat er een rechtstreek aanwijsbaar verband bestaat tussen het aanbod van huurwoningen op de markt en de regelneverij van de overheid. Een feit dat de Vlaamse overheid nu langzaam opnieuw ontdekt door haar beleid en dat haar noodzaakt in een periode van crisis het budget voor sociale woningen niet alleen te moeten handhaven doch zelfs te verhogen...

Bijna elke ingreep van de overheid heeft geleid tot een verschraling van de huurmarkt. Daardoor is er een opwaartse drift van de huurprijzen. Regelgeving zoals de Vlaamse Wooncode, heeft, indien niet gecombineerd met intelligente begeleidende maatregelen, enkel tot gevolg dat het aanbod van huurwoningen progressief daalt. Wegens daling van het aanbod, nog versterkt door de kostenstijging voor de verhuurder als gevolg van regelneverij, hebben al deze ogenschijnlijk goed bedoelde maatregelen in de eerste plaats een crowding out effect voor de minder kapitaalkrachtige huurders voor gevolg. Dus net die categorie die men in bescherming wil nemen.
Het probleem ligt dus in de eerste plaats bij de wetgever (lees politici) zelf. Ze willen -op zeer korte termijn (volgende verkiezingen is hun lange termijn horizon) scoren met een initiatief waar hun naam aan verbonden is. Als het maar goed klinkt zijn ze tevreden. Van ex-post evaluatie komt meestal toch niets in huis.

Ik heb mij al vaak afgevraagd waarom de prijs moet geafficheerd worden.

Sorry maar een verhuurder die nog niet begrijpt dat een huurder daar voordeel bij heeft om de prijs op voorhand te weten; ik wist niet dat de kloof zo groot was.
1) Gezever en gebel naar de verhuurder (die dikwijls niet te bereiken is) om de prijs te weten. Er zijn nog huurders die niet boven hun stand willen huren. Dat is nog een voordeel voor de verhuurder ook.
2) Verhuurders die hun huurprijs niet bepalen "selon la tête du cliënt".

Ik heb mij al vaak afgevraagd waarom de prijs moet geafficheerd worden.

Sorry maar een verhuurder die nog niet begrijpt dat een huurder daar voordeel bij heeft om de prijs op voorhand te weten; ik wist niet dat de kloof zo groot was.
1) Gezever en gebel naar de verhuurder (die dikwijls niet te bereiken is) om de prijs te weten. Er zijn nog huurders die niet boven hun stand willen huren. Dat is nog een voordeel voor de verhuurder ook.
2) Verhuurders die hun huurprijs niet bepalen "selon la tête du cliënt".

Wat als gevolg heeft dat de huurprijzen voor nieuwe contracten in 2010 met een gemiddelde 15% gestegen zijn...

Wat als gevolg heeft dat de huurprijzen voor nieuwe contracten in 2010 met een gemiddelde 15% gestegen zijn...

Met dank aan de huurders

Wat ik in feite wens te zeggen is dat het verplicht melden van de huurprijs occasioneel racisme mag uitsluiten doch dat het als consequentie heeft dat door de algemene bekendheid van de vraagprijs de huurprijs voor iedereen signifant stijgt. Marktmechanismen zullen dit wel uitvlakken zodra er een vraag/aanbod plafond wordt bereikt maar dit lijkt momenteel nog veraf. (getuige hiervan mijn eigen woningen die telkens met verhoogde prijs verhuurd zijn voor de opzeg van de bewoners is verstreken...)

Elke medaille heeft een keerzijde en hier vrees ik dat de keerzijde groter is dan de medaille zelf.

Everything that goes up has to come down