JuridischForum.be

Deze zitting van het caféhof der ultieme rechtspraak wordt bij deze geopend.

Willen beide partijen hun punten naar voren brengen?

Mijn standpunt is dat de kleine private verhuurder van de verhuurmarkt verdwijnt. Niet omdat hij dat per sé wil, maar wel door de uiterst slechte omkadering en omdat hij geconfronteerd wordt met een juridisch kluwen waar zelfs menig specialist zijn weg niet meer in vindt. Het gevolg is dat de verhuurmarkt verschraalt en grotendeels in handen komt van "professionals" met de nodige juristen in hun achterkamertje, met een beleid gericht op de korte termijn en winstmaximalisatie. De sociale woningsector beschikt amper over middelen om hierop te reageren. De modale Belg komt zelfs niet in aanmerking voor een sociale woning omdat zijn inkomen te hoog is. Een grote categorie van mensen met een normaal inkomen valt bijgevolg tussen de plooien. Ook de kleine eigenaar/verhuurder, dikwijls met een zeer klein pensioentje, ziet zich genoodzaakt zijn eigendom te verkopen omdat hij de kosten die hem van overheidswege worden opgelegd, alsook de gerechtskosten ivm huurders die niet betalen niet meer aan kan. Ik weet uit ondervinding dat talrijke oudere verhuurders hier nachtmerries (ook financiële) aan overhouden.

Mijn standpunt is dat de kleine private verhuurder van de verhuurmarkt verdwijnt. Niet omdat hij dat per sé wil, maar wel door de uiterst slechte omkadering en omdat hij geconfronteerd wordt met een juridisch kluwen waar zelfs menig specialist zijn weg niet meer in vindt. Het gevolg is dat de verhuurmarkt verschraalt en grotendeels in handen komt van "professionals" met de nodige juristen in hun achterkamertje, met een beleid gericht op de korte termijn en winstmaximalisatie. De sociale woningsector beschikt amper over middelen om hierop te reageren. De modale Belg komt zelfs niet in aanmerking voor een sociale woning omdat zijn inkomen te hoog is. Een grote categorie van mensen met een normaal inkomen valt bijgevolg tussen de plooien. Ook de kleine eigenaar/verhuurder, dikwijls met een zeer klein pensioentje, ziet zich genoodzaakt zijn eigendom te verkopen omdat hij de kosten die hem van overheidswege worden opgelegd, alsook de gerechtskosten ivm huurders die niet betalen niet meer aan kan. Ik weet uit ondervinding dat talrijke oudere verhuurders hier nachtmerries (ook financiële) aan overhouden.

Ik betwijfel het of de gemiddelde kleine eigenaar/verhuurder ook effectief een zeer klein pensioentje heeft. En dat een gemiddelde belg niet in aanmerking komt voor een sociale woning vind ik dan weer een positief feit .

Over het al dan niet verdwijnen van de kleine verhuurder of niet, kan ik uit m'n ervaring niks over zeggen. Dat laat ik over aan anderen .

De zwakste partij is overduidelijk de huurder. Of die ook NA alle wettelijke maatregelen nog steeds de zwakste persoon is? Hangt er van mij af wat je prioritair vindt:
- Ben je van oordeel dat bij het ondertekenen van een contract het recht op een degelijke huurwoning een absolute must is, dan is volgens mij de huurder nog altijd de zwakke partij. De huurder heeft nog altijd weinig efficiente mogelijkheden om de verhuurder te verplichten tot voldoende herstellingen (zie de vele huizen die nog altijd niet voldoen aan de minimumvereisten).
- Ben je van oordeel dat het betalen van de huur een absolute must is (meer dan recht op een degelijke woning), dan is volgens mij de verhuurder een zwakkeling. Bij niet-betaling van de huur duurt het té lang tegen dat de verhuurder wettelijk kan ingrijpen.

Dit zijn voor mij nog altijd de 2 grootste knelpunten waaraan beide partijen zich terecht aan kunnen ergeren.

Je zou bijna een "puntensysteem" moeten creëren waarbij elke verhuurder (de natuurlijke persoon, bij een NV telkens de persoon die deze NV vertegenwoordigt), syndicus, huurder volgens het systeem van bonus-malus de andere via een vereenvoudigde rechtbank punten kan aftrekken. Het is onlogisch dat een verhuurder die steevast mensen bedot en enkele rechtzaken per jaar aan z'n been heeft in z'n nadeel, kan blijven verhuren zonder dat nieuwe huurders op de hoogte gesteld worden van z'n misdrijven. Maak er desnoods een soort van strafblad van dat van alle partijen bij het contract moet bijgevoegd worden)

Huurder of verhuurder, hoe je het ook draait of keert, de zwakke partij die het gelag mag betalen is de partij die zich braaf aan de wet houdt terwijl de andere het niet doet. Een verhuurder die te maken krijgt met een niet-betalende huurder zal altijd te maken hebben met serieuze verliezen en al blij zijn als hij de huurder gewoon buiten krijgt. Een huurder die te maken krijgt met een huisjesmelker of een huisbaas die alle regels aan zijn laars lapt, mag eerst een juridische lijdensweg doorworstelen met de angst om toch nog ergens het deksel een tweede keer op de neus te krijgen.

Huurder of verhuurder, hoe je het ook draait of keert, de zwakke partij die het gelag mag betalen is de partij die zich braaf aan de wet houdt terwijl de andere het niet doet. Een verhuurder die te maken krijgt met een niet-betalende huurder zal altijd te maken hebben met serieuze verliezen en al blij zijn als hij de huurder gewoon buiten krijgt. Een huurder die te maken krijgt met een huisjesmelker of een huisbaas die alle regels aan zijn laars lapt, mag eerst een juridische lijdensweg doorworstelen met de angst om toch nog ergens het deksel een tweede keer op de neus te krijgen.

Maar het is een feit dat alle wetten en voorschriften ivm huren/verhuren vanuit het standpunt en belang van de huurder zijn opgesteld. De bescherming die de verhuurder geniet is quasi nihil. Nochtans geeft een verhuurder een enorm kapitaal in handen van de huurder, waarbij de prijs van een auto uit de topklasse in het niets verzinkt. Stel je even voor: wie gaat zijn Porsche uitlenen en als waarborg tevreden zijn met de tegenwaarde van twee tankbeurten?
Nochtans komt het, verhoudingsgewijs, daar op neer wanneer men een woning verhuurt.

Je zou bijna een "puntensysteem" moeten creëren waarbij elke verhuurder (de natuurlijke persoon, bij een NV telkens de persoon die deze NV vertegenwoordigt), syndicus, huurder volgens het systeem van bonus-malus de andere via een vereenvoudigde rechtbank punten kan aftrekken. Het is onlogisch dat een verhuurder die steevast mensen bedot en enkele rechtzaken per jaar aan z'n been heeft in z'n nadeel, kan blijven verhuren zonder dat nieuwe huurders op de hoogte gesteld worden van z'n misdrijven. Maak er desnoods een soort van strafblad van dat van alle partijen bij het contract moet bijgevoegd worden)

Een identiek systeem voor voor wanbetalende/afbrekende huurders?
Wie beoordeelt en bepaald registratie van feiten?
Verschoonbaarheid na x jaar?
Quid privacy wetgeving?

Ga me in mijn eigen thread beperken tot lezen en vragen stellen.

Dient de huidige wetgeving betreffende verhuur en bewoonbaarheid aangepast te worden of dient er veel strikter op naleving ervan gelet te worden? (met andere woorden, ruimere wet of nultolerantiebeleid?)

Huurder of verhuurder, hoe je het ook draait of keert, de zwakke partij die het gelag mag betalen is de partij die zich braaf aan de wet houdt terwijl de andere het niet doet..... Een huurder die te maken krijgt met een huisbaas die alle regels aan zijn laars lapt, mag eerst een juridische lijdensweg doorworstelen met de angst om toch nog ergens het deksel een tweede keer op de neus te krijgen.

Dat zijn nagels met koppen. Ik heb persoonlijk te doen gehad met een immokantoor dat door de eigenaar aangesteld was en die gedurende vele ettellijke jaren geen enkele juiste afrekening gaven, bedrog speelde en geen fakturen wou laten zien. De zaak is later voor de vrederechter gekomen die een volkomen bevooroordeelde uitspraak gedaan heeft in mijn nadeel, zonder dat ik of mijn advoacaat ook maar 1 woord ter verdediging hebben kunnen uiten. Ik betaalde wel alle maanden korrekt mijn huur, behalve de afrekeningen die niet klopten (maar bleef toch wel de maandelijkse voorschotten betalen). Het immokantoor en de eigenaar beantwoorden nooit mijn talrijke brieven (totaal 22 AS + FAX) met vraag om uitleg over de onjuiste afrekeningen. De vrederechter heeft nooit ook maar een blik geworpen op de onjuiste afrekeningen. Van een corrupte vrederechter gesproken. De huurdersbond had nog nooit zoiets meegemaakt.

Dient de huidige wetgeving betreffende verhuur en bewoonbaarheid aangepast te worden of dient er veel strikter op naleving ervan gelet te worden? (met andere woorden, ruimere wet of nultolerantiebeleid?)

Nultolerantie mag voor mijn part, maar hoe ga je dat bereiken zolang een vrederechter wetten naast zich mag neerleggen en met ingediende bewijsstukken geen rekening hoeft te houden. Er zou nog iets tussenin moeten zijn tussen een vrederechter en de rechtbank van eerste aanleg. Ook kunnen huurder noch verhuurder autonoom een beslissing nemen, zelfs met de wettekst naast hun, zonder dat een vrederechter oordeelt dat je het recht niet in eigen handen mag nemen. Mijn huurwoning had van een inpecteur van het Vl.Gewest ong. 60 strafpunten. Die man heeft de woning gedurende een klain uur gekeurd. Er werd later een herkeuring gedaan door iemand van de stad (vooraleer de burgemeester eventueel de woning zou onbewoonbaar maken) en die oordeelde op 10 minuten dat er nog maar 8 strafpunten over waren, terwijl de eigenaar maar een item van 15 strafpunten had gecorrigeerd. Dus zouden er nog 45 strafpunten over moeten blijven. De bediende van de stad die de herkeuring deed, oordeelde in samenspraak met het immokantoor en niet in mijn bijzijn dat er nog slechts 8 strafpunten overbleven. Wat helpt dus zo'n nultolerantie als de ene bediende of technieker totaal andere criteria hanteert dan een andere.

Je zou bijna een "puntensysteem" moeten creëren waarbij elke verhuurder (de natuurlijke persoon, bij een NV telkens de persoon die deze NV vertegenwoordigt), syndicus, huurder volgens het systeem van bonus-malus de andere via een vereenvoudigde rechtbank punten kan aftrekken. Het is onlogisch dat een verhuurder die steevast mensen bedot en enkele rechtzaken per jaar aan z'n been heeft in z'n nadeel, kan blijven verhuren zonder dat nieuwe huurders op de hoogte gesteld worden van z'n misdrijven. Maak er desnoods een soort van strafblad van dat van alle partijen bij het contract moet bijgevoegd worden)

1) Een identiek systeem voor voor wanbetalende/afbrekende huurders?
2) Wie beoordeelt en bepaald registratie van feiten?
3) Verschoonbaarheid na x jaar?
4) Quid privacy wetgeving?

Ga me in mijn eigen thread beperken tot lezen en vragen stellen.

1) het woordje huurder staat er ook tussen . Wat voor een verhuurder geldt, geldt imho ook voor een huurder én voor een syndicus.
2) ik pleit eigenlijk al jaren voor een vereenvoudigde versie van een vrederechter, die voor mij dan gerust op een politiecommissariaat mag zitten. Beetje tussen een politieagent en een rechter, mag voor mij zelfs gewoon een veredelde (universitaire?) sociaal assistent zijn. Is iemand niet akkoord met de beslissing, kan hij zich richten tot de vrederechter die PUUR op papier eventueel corrigeert. Hoe je er dan voor zorgt dat iemand niet zomaar in papieren beroep gaat, mss via een systeem zoals in tennis bij een hawk-eye (je mag 2 keer onterecht in beroep gaan tegen een beslissing, daarna kan je niet meer in beroep gaan voor X maanden/jaar).
3) zoals het puntensysteem van bonus-malus?
4) persoonlijk vind ik zoiets van openbare orde. De vermelding van de feiten op zich zonder namen van tegenpartij lijkt me een redelijke verantwoording

Voor mij mag er gerust een soort lijst komen waarop alle wangedragingen, zowel van huurders als verhuurders worden opgenomen. Kandidaat huurders zouden aldus kunnen uitzoeken met wat voor verhuurder ze te maken zullen krijgen, en verhuurders zouden vooraf weten wat ze van hun huurder magen verwachten. En al die zever over de privacy mag gewoon vergeten worden. Hij die niets te verbergen heeft heeft ook niets te vrezen van die lijst.
Wie die lijst dient bij te houden is natuurlijk een andere vraag. De overheid??? Kunnen ze alweer een paar politieke vriedjes aan een job helpen.

Voor mij mag er gerust een soort lijst komen waarop alle wangedragingen, zowel van huurders als verhuurders worden opgenomen. Kandidaat huurders zouden aldus kunnen uitzoeken met wat voor verhuurder ze te maken zullen krijgen, en verhuurders zouden vooraf weten wat ze van hun huurder magen verwachten. En al die zever over de privacy mag gewoon vergeten worden. Hij die niets te verbergen heeft heeft ook niets te vrezen van die lijst.
Wie die lijst dient bij te houden is natuurlijk een andere vraag. De overheid??? Kunnen ze alweer een paar politieke vriedjes aan een job helpen.

Het recht op privacy is zever?
Politieke benoemingen zijn niet de facto slecht...

Voor mij mag er gerust een soort lijst komen waarop alle wangedragingen, zowel van huurders als verhuurders worden opgenomen.

En wie oordeelt er dan over die wangedragingen ? Vooringenomen (=corrupte) vrederechters ? Je zal maar op zo'n lijst komen te staan terwijl je niets anders dan de wet hebt willen toepassen en niet aan druk hebt willen toegeven.
Vrederechters kennen meestal de verhuurders beter dan de huurders, omdat de eersten in hetzelfde juridisch kanton blijven. Dus geraken ze snel bevooroordeeld.

Vrederechters kennen meestal de verhuurders beter dan de huurders, omdat de eersten in hetzelfde juridisch kanton blijven. Dus geraken ze snel bevooroordeeld in het nadeel van de huurder.

ik zie daar geen objectieve reden toe. Ik denk dat in Leuven de negatieve reputatie van sommige kotbazen algemeen geweten is, ook door de vrederechters. Terwijl studenten komen en gaan en dus een neutralere reputatie hebben.

. Ik denk dat in Leuven de negatieve reputatie van sommige kotbazen algemeen geweten is, ook door de vrederechters. .

Ik denk dat de meeste huisjesmelkers-kotbazen in Gent zitten.
In Leuven is er nl een ZEER STRENGE keuring vanwege de stad en de huisvestingdienst van de KUL, en dit al gedurende vele jaren.
In Gent is deze keuring maar pas begonnen.
Als vrederechters hier in Leuven met studenten te maken hebben is het bijna altijd over het niet betalen van de huur of huurschade, en zeker niet omdat het kot in slechte staat zou zijn.