appartementswet

meesje
Topic Starter
Berichten: 475

appartementswet

#1 , 26 jan 2020 23:18

De wetsartikelen mbt de gedwongen mede-eigendom in het BW zijn van dwingend recht.
Maar wat als een AV een beslissing neemt die deze dwingende wetgeving overtreedt?
Art.577-9§2 BW stelt dat men maar vier maanden heeft om verzet aan te tekenen bij vrederechter voor onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissingen.
Wat indien de periode van vier maanden al voorbij is, kan iemand die daarna eigenaar wordt zich nog verzetten tegen een beslissing die het dwingend recht overtreedt?
Of geldt art.577-9§2 enkel voor "foute" beslissingen die geen directe inbreuk vormen op de dwingende wetgeving betreffende de gedwongen mede-eigendom?
Wat heeft voorrang?
Waar een weg is is een wil.

Jureca
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
lebragard
Berichten: 218
Juridisch actief: Nee

#2 , 28 jan 2020 14:30

Zelfde discussie op het Quimmo forum

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/av- ... chtsgeldig

lebragard
Berichten: 218
Juridisch actief: Nee

#3 , 28 jan 2020 15:01

Mijn mening is de volgende :
Een rechtsgeldig genomen AV beslissing is wat ze is.
Indien deze niet wordt geprotesteerd en vernietigt/aangepast door een rechter blijft deze overeind.
Een nieuwe eigenaar heeft 2 maanden de tijd na kennisname , een vrederechter te vatten om te protesteren indien niet verzaakt ook deze aan zijn verhaalrecht.

vb. De AV beslist rechtsgeldig dat er géén commissaris van de rekeningen moet aangesteld worden.
Deze beslissing , rechtsgeldig genomen , in tegenstrijd met de dwingende wet , is dan voor DIE VME geldig.

Reclame

Thomas Morus
Berichten: 5904
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#4 , 28 jan 2020 15:33

Dus een VME kan wetgeving die van dwingend recht is zomaar wijzigen?
Dat lijkt me hoogst onwaarschijnlijk, want dan heeft dwingend recht geen enkele zin.

Men moet het onderscheid maken tussen een inbreuk op het dwingend recht en het wijzigen van de wetsartikels die het dwingend recht uitmaken. De beteugeling van het eerste en van het tweede hebben elk hun eigen regels.
Zo moet een eigenaar die van mening is dat hij nadeel heeft door een beslissing die indruist tegen het dwingend recht zijn klacht indienen bij de vrederechter binnen de vier maanden. Een wijziging van de spelregels (buiten werking stellen van dwingend recht) door een beslissing van een VME is permanent aanvechtbaar voor de rechtbank uit hoofde van de rechtsfiguur van het dwingend recht.
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

lebragard
Berichten: 218
Juridisch actief: Nee

#5 , 28 jan 2020 18:40

#4 De VME wijzigt als dusdanig niet de dwingende wetgeving , deze is wat ze is , maar
de AV (en syndicus) past ze niet toe en toch blijft dan die AV beslissing overeind en is uitvoerbaar , zolang deze niet is vernietigd door een rechter.

De AV kan autonoom rechtsgeldige beslissingen nemen.(art.577-6 en 7...)
De AV rechtsgeldige beslissingen zijn goed of fout ...voor die VME.
De onregelmatige, onrechtvaardige en bedrieglijke moeten op straf van verval binnen de termijn van 4 maanden geprotesteerd zijn en moet men de vrederechter vatten..(art.577-9§2)

Ook dient opgemerkt dat het begrip in art.577-9§2 , wettelijk niet vastgelegd is maar juridisch zeer ver gaat , getuige daarvan de rechtspraak.


kom terug op mn voorbeeld :
De AV beslist rechtsgeldig dat er géén commissaris van de rekeningen moet aangesteld worden.
Deze beslissing , rechtsgeldig genomen , in tegenstrijd met de dwingende wet , is dan voor DIE VME geldig.

Is in principe een onregelmatige/onrechtvaardige AV beslissing en dan ......indien men een vrederechter niet vat ? Blijft deze wat ze is , uitvoerbaar door de syndicus maw. géén commissaris van de rekeningen.

Thomas Morus
Berichten: 5904
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#6 , 28 jan 2020 19:21

Als niemand gebruik maakt van zijn rechten en de inbreuk op de dwingende wetgeving niet voorlegt aan een Rechtbank dan verandert er natuurlijk niets.

Met één uitzondering: inbreuken op de dwingende wetgeving via de statuten en het inwendig reglement zijn van rechtswege nietig en worden automatisch vervangen door de bindende wettelijke voorschriften. Zie art. 577-14 van de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom:

(Art. 577-14. De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.)

Een VME kan bijgevolg niet zonder meer alle artikelen van die wetgeving omzeilen. Het volledige plaatje is ingewikkelder dan wat de prerogatieven die art.577-9§2 toekent aan de AV van een VME mogelijkerwijze doen uitschijnen.

Maar aangezien sommige VME's letterlijk in hun eigen biotoop met soms rare rites en eigen "vuistregels" leven, kan de vaas lang blijven drijven vooraleer ze zinkt. Toch is de wet wat ze is: van dwingend recht (want het staat zo letterlijk in die wet zelf).
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

lebragard
Berichten: 218
Juridisch actief: Nee

#7 , 28 jan 2020 19:42

# Thomas Morus
Juiste samenvatting en inderdaad :

(Art. 577-14. De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.

Helaas horen de AV beslissingen daar niet bij , notulen zijn in een apart register en zijn niet automatisch ingeschreven in het RIO.
Wetgever had duidelijker moeten zijn en automatisch de nietigheid moeten invoeren mbt. de AV beslissingen.
AV beslissingen , niet vernietigt , zijn wat ze zijn ! Beslissingen kunnen goed of fout zijn , een wettelijke gradatie heeft deze niet !
Nu is het (helaas) zo dat men telkens een vrederechter moet vatten....en ook de syndicus ? gaat vrijuit !
Syndicus voert een wettig genomen beslissing van de AV uit , niettegenstaande deze onwettig genomen is !!

Thomas Morus
Berichten: 5904
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#8 , 28 jan 2020 19:55

Uiteraard worden de notulen niet ingeschreven in het inwendige ordereglement of de statuten.
Maar er kunnen wel beslissingen (in de notulen) staan waardoor het reglement of zelfs de statuten moeten aangepast worden omdat men anders "koud en warm" tegelijk blaast.
En dan geldt 577-14 indien de beslissing in strijd is met de dwingende wetgeving: suprematie van de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom (en niet omgekeerd!).

Indien het beslissingen betreft die wettelijk geen statutenwijziging of aanpassing reglement van inwendige orde vereisen dan zullen die beslissingen in 99 percent van de gevallen geen echte inbreuk op de wetgeving vormen maar meestal één of andere discriminatie van één of meer mede-eigenaars of onrechtvaardige leefregels.
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

scorpioen
Berichten: 9383
Juridisch actief: Nee

#9 , 28 jan 2020 22:37

Ik denk dat je een onderscheid moet maken.

Bijv. de wet bepaalt:" Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Op een algemene vergadering wordt beslist: iedere mede-eigenaar heeft één stem, ongeacht zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Deze beslissing is duidelijk in strijd met de wet. Deze beslissing wordt niet aangevochten.
Op deze, of een andere algemene vergadering beslist men dat iedereen een bijdrage van 1.000 euro moet betalen voor het reservekapitaal. Voor de stemming heeft iedereen 1 stem. Die beslissing wordt niet tijdig aangevochten. Deze beslissing is dan definitief en kan worden uitgevoerd.

De beslissing dat iedereen één stem heeft is niet definitief. Bij een volgende beslissing die geschiedt met "ieder één stem" kan deze beslissing aangevochten worden omdat de stemming niet gebeurd is op basis van de regel: iedere eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

Wat het voorbeeld betreft van de algemene vergadering die beslist geen commissaris van de rekeningen aan te stellen. Dit belet niet dat een mede-eigenaar op de volgende algemene vergadering eist dat een commissaris van de rekeningen aan te stellen, en dat, als dit niet gebeurt, hij deze beslissing kan aanvechten bij de vrederechter.

Thomas Morus
Berichten: 5904
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#10 , 28 jan 2020 23:52

Beslissingen van een AV die in strijd zijn met de (dwingende) wet kunnen niet "gebetonneerd" zijn voor eeuwig na de periode van vier maanden. Wegens "onwettelijk" is er niet noodzakelijk een nieuwe meerderheid vereist om de beslissing terug te draaien. Dergelijke beslissingen vormen een voortdurende overtreding van de dwingende wetgeving, daar bestaat m.i. geen twijfel over en ze kunnen daarom nog steeds beteugeld worden. De mogelijkheid aangegeven in het voorbeeld van scorpioen is daarbij zeer concreet en relativeert/situeert de betekenis van de periode van vier maanden.

De vraagstelling van TS, "Wat indien de periode van vier maanden al voorbij is, kan iemand die daarna eigenaar wordt zich nog verzetten tegen een beslissing die het dwingend recht overtreedt? " moet in die zin worden bekeken. De nieuwe eigenaar kan op de eerste vergadering waar hij aan kan deelnemen het punt op de agenda plaatsen en indien nodig de herbevestiging ervan door de VME laten vernietigen door de vrederechter.
Voor een beslissing van de AV die het dwingend recht NIET overtreedt zou dat niet zomaar gaan of minstens niet vanzelfsprekend zijn.
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

lebragard
Berichten: 218
Juridisch actief: Nee

#11 , 29 jan 2020 11:57

Als ik jullie, #9 en #10, goed begrijp is een AV rechtsgeldig genomen beslissing , maar ook in tegenstrijd met de dwingende wetgeving (vb.scorpioen) en niet met succes vernietigt door een vrederechter , uitvoerbaar voor die VME

Uiteraard kan deze beslissing teruggedraaid worden op een volgende (B)AV.

scorpioen
Berichten: 9383
Juridisch actief: Nee

#12 , 29 jan 2020 12:51

Uiteraard kan deze beslissing teruggedraaid worden op een volgende (B)AV.
Zelfs als de AV weigert de beslissing te herzien, kan deze weigering m.i. aangevochten worden bij de vrederechter.
Zie het voorbeeld de beslissing om geen commissaris van de rekeningen aan te stellen. Als een eigenaar op een volgende AV vraagt een commissaris aan te stellen, de AV dit weigert kan deze weigering aangevochten worden bij de vrederechter.

Het is zelfs niet altijd nodig de onwettige beslissing aan te vechten. Zie mijn voorbeeld: de AV beslist dat iedereen één stem heeft.
Elke latere beslissing waarbij dit principe gehanteerd wordt kan aangevochten worden.

Thomas Morus
Berichten: 5904
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#13 , 29 jan 2020 13:09

Als ik jullie, #9 en #10, goed begrijp is een AV rechtsgeldig genomen beslissing , maar ook in tegenstrijd met de dwingende wetgeving (vb.scorpioen) en niet met succes vernietigt door een vrederechter , uitvoerbaar voor die VME

Uiteraard kan deze beslissing teruggedraaid worden op een volgende (B)AV.
Neen, u hebt het verkeerd begrepen (of wilt het niet begrijpen).
Ik begrijp niet waar u op aanstuurt.
Zie de laatste verduidelijking van scorpioen.

Voor alle duidelijkheid: een AV kan de dwingende wetgeving niet finaal uitschakelen.
Hoogstens tijdelijk wat belemmeren (obstructie van de dwingende wet in combinatie met misbruik van de beslissingsmacht van de VME).
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

lebragard
Berichten: 218
Juridisch actief: Nee

#14 , 29 jan 2020 14:05

Uiteraard is de onrechtmatige AV beslissing niet interpreteerbaar als zijnde de wet definitief te wijzigen of volledig buiten spel te zetten voor die VME . Beweer ik ook helemaal niet.
Feit is wel , die AV beslissing is geldig en uitvoerbaar , zolang de AV die onrechtmatige beslissing niet herroept of al dan niet vernietigt door een rechter , maar is ondertussen wat ze is en uitvoerbaar.

#10 Uiteraard kan deze beslissing teruggedraaid worden op een volgende (B)AV.

Dus zoals u aangeeft: Hoogstens tijdelijk wat belemmeren (obstructie van de dwingende wet in combinatie met misbruik van de beslissingsmacht van de VME)

Thomas Morus
Berichten: 5904
Juridisch actief: Nee
Locatie: Utopia

#15 , 29 jan 2020 16:51

Als het op een volgende AV NIET wordt teruggedraaid met meerderheidsstemming (nadat iemand het punt heeft geagendeerd) kan men de vrederechter vragen om bij vonnis de toepassing van het dwingend recht te gebieden.
Het is niet absoluut nodig dat de AV de beslissing terugdraait. Zoals reeds eerder uitgelegd.

Om toepassing van dwingend recht af te dwingen moet men naar de rechtbank.
Dat is in het algemeen altijd zo en niet specifiek voor de appartementswet.
De rechter heeft in dit geval echter geen interpretatiemogelijkheid en moet daarom in de regel de dwingende wet doen toepassen.

"Feit is wel , die AV beslissing is geldig en uitvoerbaar "

Juister is: de beslissing is vanuit wettelijk oogpunt ongeldig (want onwettelijk) maar uitvoerbaar tot ze wordt opgeheven of in strijd met dwingend recht wordt verklaard
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE

Terug naar “Vennootschappen & Verenigingen”