meerwaarde handelspand

[regi]

Meerwaarde handelspand?? Schilderszaak gekocht in 1983 en afgeschreven:
verkocht in 2011 (geen overname van clientele, noch voorraad) voor 350.000€
(Schildersactiviteiten blijven bestaan,maar zonder winkel)
Wordt door koper niet gebruikt voor handelsactiviteiten (staat intussen weer te koop)
grondwaarde :122.500€ - prive gedeelte 90.000€ -meerwaarde volgens boekhouder 137.500€
Die beweert dat dit belastbaar is tegen 33%!? Wij zitten in zak en as. Wie kan ons helpen?

[dako]

Correct, logisch toch ook. (Ik ga ervan uit dat het een vennootschap betreft, anders andere %)

Je neemt jarenlang iets op in kosten dmv afschrijvingen(= betaal je minder belastingen door), maar langs de andere kant zou je eenmaal het geld opbrengt (door vb verkoop/verhuur) hier geen belastingen op willen betalen?...

Als dat mogelijk zou zijn zou iedereen dit wel toepassen, je betaald jaren minder(of geen) belastingen door afschrijving af te trekken, en eenmaal afgeschreven neem je die winst belastingvrij... Zou ideaal zijn, maar spijtig genoeg werkt het niet zo

P.S. Als ondernemer wordt je geacht dit te weten, en ik vermoed dat dat 25jaar geleden wel vermeld zal geweest zijn dat hier bij verkoop belastingen op betaald moesten worden (goede boekhouder zal hier normaal wel op wijzen). Maar meestal wordt spijtig genoeg enkel het stukje "aftrekken als kost" onthouden en niet "belastbaar bij verkoop"

[scorpioen]

Was het onroerend goed eigendom van u, dus niet van een vennootschap?
Ik vermoed van wel.

Het tarief zou dan normaal 16,5 % moeten zijn (+ gemeentebelasting).

Verder kan van belang zijn wanneer u uw beroepswerkzaamheid gestopt bent.

[mava105]

@Scorpioen:

(Schildersactiviteiten blijven bestaan,maar zonder winkel)

Ze zijn niet gestopt.

[scorpioen]

Foutje van mij. Dacht dat poster zijn activiteit had stopgezet.

[dridge]

Hoe kan je nu een meerwaarde hebben op een handelspand met een totale waarde 350.000€ ? Indien je dit bijv. 25 jaar geleden gekocht hebt, met een zware hypotheek, grote aanpassingen gedaan hebt, om dan vandaag te horen te krijgen dat je bij de verkoop zo'n 45.000€ moet afstaan aan vadertje staat ? Is dit dan een een 'opbrengst' ? Dan had je toentertijd beter één of meerdere appartementen aan zee gekocht!! Die hebben géén 'meerwaarde', nochtans kan je hier ook je intresten en kapitaal aftrekken van je belastingen?

[scorpioen]

Voor een natuurlijk persoon is de meerwaarde op materiële vaste activa toch belastbaar aan 16,5 % (art. 171, 4°, a, WIB 92).

Er is wel degelijk sprake van een meerwaarde, het onroerend goed werd beroepshalve gebruikt, en afgeschreven.

[dako]

Hij praat van 33%, dus ik vermoed in vennootschap (vennootschapsbelasting normaal tarief is 33%+3%crisisbel. = 33,99%)
Indien zelfstandige, inderdaad 16,5% (vandaar dat ik zei "geen vennootschap: ander %) + gemeentebelasting

@Dridge:
Er is een belangrijk verschil tussen meerwaarde gerealiseerd op je prive onroerend goed, en een onroerend goed wat beroepsmatig gebruikt is/word

-bij beroepsmatig gebruik neem je het volledige onroerend goed (excl grond) op in je onkosten. Ook andere kosten van dit onroerend goed (zoals onderhoud/verbouwingen/...) zijn 100% kosten. Indien je beroepsmatig appartementen aan de zee zou kopen(om vb te verhuren als vakantiewoning via een vennootschap)zal je ook belast worden op deze meerwaarde hoor.

-Indien prive kan je kapitaal en intrest inderdaad onder bepaalde voorwaarden beperkt aftrekken (huidige regeling o.a. enige/eigen woning, zelf in wonen,...) De intresten en kapitaal die je kan aftrekken is bovendien maar tot een bepaald maximum (momenteel 2830€ als je aan bovenstaande voldoet).
Dit is
1: maar een fractie van de werkelijke jaarlijke intrest/kapitaalaflossing
2: een heel stuk minder dan dan bij beroepsmatig gebruik.
Verder kan je prive onderhoud/verbouwingen/... al helemaal niet aftrekken van de belastingen en is dit ook slecht voor 1 woning mogelijk (andere regeling voor intresten extra woning, maar stuk minder voordelig)
Bovendien is dit een regel via de personenbelasting, en kan men dit van het ene jaar op het ander afschaffen als men wil, en is het bedoeld om de aankoop van één eigen woning te stimuleren, zodat ook mensen zonder kapitaal een woning kunnen kopen door een lening af te sluiten.
Prive kan je een onroerend goed dus maar voor een beperkt stukje aftrekken, waardoor dit dus niet (momenteel) niet belast is.

Koop je prive jou appartementen aan de kust kan je hier dus zo goed als niets van aftrekken van je belastingen (hiertegenover staat wel dat de inkomsten ook maar beperkt belast zijn)

Verder is een belangrijk verschil tussen "afschrijvingen van het onroerend goed" en "aflossingen van kapitaal(en intrest)".

Als vb: Stel je koopt een gebouw(voor het gemak zonder grond) met eigen middelen(= zonder lening) tbv 20.000€(op 20jaar) + je winst/inkomen 1000€/jaar.(zowel prive als vennootschap)
-Doe je dat prive kan je 0,00% aftrekken van de belastingen. Inkomen 1000-0=belast op 1000/jaar, stel 500€ belastingen/jaar
-Doe je dit via een vennootschap kan je de 1000€ (20.000/20jaar) 100% aftrekken van je belastbaar inkomen. Inkomen 1000-1000 kost = belast op 0/jaar

Beide dezelfde inkomsten (20.000€ op 20 jaar) en kosten (ook 20.000€ op 20 jaar)
Prive betaald je 20 jaar lang 500€/jaar= 10.000€ belastingen
De vennootschap betaald over die 20 jaar 0€ belastingen
Eerlijk?... Ik denk het niet, vandaar dat het onroerend goed bij de vennootschap belast is bij verkoop, en prive niet...
( met "vennootschap" bedoel ik zowel beroepsgebruik door echte vennootschap als door zelfstandige)

[dridge]

@Dako:
Bedankt voor je duidelijke uiteenzetting en je moeite. Indien de schilderszaak van 'regi' een zelfstandige betreft, heeft de boekhouder het verkeerd voor dus en wordt het niet 45.000€, maar 22.500€ belasting. Kan tellen!!

[regi]

Het betreft inderdaad een zelfstandige schilder. Bedankt aan iedereen voor de tussenkomst.
Het wordt rustiger slapen dit weekend.
Fingers crossed voor de belastingsbrief nu.

[scorpioen]

Kijk toch uw aangifte goed na. De meerwaarde moet aangegeven worden onder code 1603 (meerwaarden die afzonderlijk belastbaar zijn aan 16,5 %).