Minderwaarde woning ten gevolge van overlast door derden

[Sebas77]

Ik vroeg mij af of de minderwaarde van mijn woning verhaald kan worden op veroorzakers van overlast.
De situatie is als volgt: Ik heb mijn huidige woonst in 2012 gekocht, er was hier toen aan de overkant van de straat een restaurant, waar we nooit overlast van hadden.
Begin 2017 ging het restaurant failliet. Sedert mei/juni 2017 wordt het pand uitgebaat door een nieuwe uitbater, het is nu een restaurant/tea room/café/danscafé. Vrijwel elke vrijdagnacht en zaterdagnacht vanaf omstreeks middernacht tot in de vroege uurtjes is het hier prijs: luide muziek, een komen en gaan van auto's, noem maar op... Inmiddels heb ik al een twintigtal keer de politie gebeld, milieupolitie gebeld, milieudienst, burgemeester,...
Wij hebben ondertussen een nieuwe woonst gevonden die we pas in augustus 2018 kunnen betrekken. Mijn vrees bestaat erin dat ik nooit de prijs die ik voor m'n huidige woonst betaald heb zal bekomen als ik ze nu verkoop, dit aangezien het inmiddels in de regio algemeen geweten is dat het resaurant/tearoom/café/danscafé voor overlast zorgt. Bovendien vernam ik recent van iemand die vertrouwd is met het uitgaansleven in de regio dat het pand gekend staat als drugshol. Zeg nu zelf: wie gaat hier nog willen komen wonen ? Zeker als je weet dat ik in principe verplicht ben om potentiële kopers van de overlast op de hoogte te stellen, zoniet veroorzaak ik dwaling.
Onze woning, noch het café is gelegen in een verkaveling.
Ik vroeg me af: mocht ik erin slagen om het oorzakelijk verband tussen enerzijds overlast veroorzaakt door het café, en anderzijds de waardevermindering van mijn woning, aan te tonen voor de rechtbank, kan de uitbater dan veroordeeld worden tot het compenseren van de schade, minderwaarde ? Of begin ik er beter niet aan ? Moet mijn huidige woonst eerst verkocht worden alvorens naar de rechtbank te trekken ? Ik zou bv een expert in vastgoed kunnen laten attesteren wat de woning waard is 1) zonder een overlast-veroorzakend café, 2) met een overlast-veroorzakend café.
Alvast bedankt voor eventuele reacties. Juristen die menen hiermee iets te kunnen aanvangen mogen mij contacteren.

[mava105]

Maakt de politie telkens PV op.
Via de vrederechter zou je de sluiting van de zaak kunnen vragen als je over goede argumenten beschikt. VR zou ook een schadevergoeding kunnen opleggen.
Heb wel al geweten dat VR de verhuiskosten liet betalen door de veroorzakers van de overlast, maar waardevermindering is al moeilijker te evalueren.
Heb bijna 30 jaar ervaring met huren, verhuren en beheer van Horecapanden.

[Sebas77]

Bedankt voor de reactie !
Ik weet niet in hoeverre er PV's werden opgemaakt. De laatste keer dat de politie hier was verzocht ik hen een verslag van vaststelling op te maken, maar ik hoorde ze al zuchten toen ik dit vroeg, betwijfeld of ze het toen werkelijk gedaan hebben. De milieupolitie zal wel een dossier aangelegd hebben. De laatste maal dat ze hier geweest zijn lieten ze mij weten dat z'n muziek de 85 db niet overschreed (wat ik betwijfel), maar ze stelden wel vast dat het tot binnen in ons huis hoorbaar was.
Met compensatie van verhuiskosten ben ik niet veel. Ik heb in de tijd +/- 190000 euro voor de woning betaald, ik denk dat ik ze nu niet voor 150000 euro zal kunnen verkopen. Er staan hier een twintigtal meter verder 2 woningen te koop die maar niet verkocht geraken... Denk dat de overige buurtbewoners ook wel zouden geïnteresseerd zijn om hun schade te verhalen op uitbater.
Het lijkt me logisch dat als iemand schade veroorzaakt aan mijn eigendommen, hij die schade moet vergoeden, zelfs al betreft het geen materiële schade.

[Franciscus]

Kan toch al op basis van de overlast.
Gewoon teveel lawaai ...elke maal een gasboete
Na een aantal kan burgemeester vergunning intrekken - vroeger dicht - WE dicht enz
Bij meting van het geluid ..correctioneel na een keer of 5 zit men aan een boete inde duizenden €+ beslag op de installatie.
Drugs zelfde scenario ...regelmatig controle in café en van personen op een bepaalde afstand van café ... en dan binnenvallen. Gekende tactiek in onze gemeente.
Zo worden er quasi wekelijks instellingen gesloten.

[mava105]

Spreek met een aantal buren af om samen klacht neer te leggen bij gemeentebestuur en / of vrederechter

[Sebas77]

éne buur heeft last van hardhorigheid, denk dat de andere buur schrik heeft voor represailles vanwege uitbater. Heb vorig najaar pamfletjes in brievenbus buurtbewoners (+/- 10 à 12 huizen) gestoken met oproep om bij overlast telkens politie/milieupolitie/milieudienst te verwittigen en oproep om samen te werken.
Hierop is tot mijn frustratie geen enkele reactie gekomen, ze redeneren waarschijnlijk allen dat ik wel telkens 't nodige zal doen bij overlast of beperken zich tot gezaag en geklaag op sociale media.
Op gebied van overlast en de gevolgen ervan zijn wij hier in de buurt de zwakste schakel, aangezien we de enigen zijn met een klein kind in huis.
'k ben 't ondertussen al een jaar op m'n eentje aan het tegenhouden, kga hem nu nog 4 maand proberen tegen te houden tot we hier weg zijn, daarna kunnen ze er hun plan mee trekken.
Op basis van jullie reacties zal m'n volgende stap worden: dreigen met gedwongen sluiting of gedwongen sluitingsuur voor vredegerecht.
Is één van jullie beiden jurist die eventueel een dergelijke brief kan/wil opstellen en hem toesturen ? Als t van een advocaat komt zal t meer indruk maken. Ben uiteraard bereid jullie hiervoor te vergoeden. Bij interesse: stuur maar PM
Mvg,
S.

[mava105]

Hier zijn voornamelijk vrijwilligers aan het werk, die niet noodzakelijk jurist zijn.

[Meeboo]

vat dit niet verkeerd op maar misschien bent u wat licht gevoelig hiervoor. Als al uw andere buren na uw pamfletten niet reageren en er geen PV's worden opgemaakt en ze binnen de geluidslimiet blijven, ziek ik niet direct een reden waarom u deze zaak zou kunnen dagvaarden.

Het is inderdaad spijtig dat er nu een danstent staat maar daarmee is het niet gezegd dat uw huis automatisch een minderwaarde zal kennen.

[Sebas77]

@Meeboo: ik heb begrepen dat geluidslimiet, in zijn geval 85db, enkel geldig is indien er geen overlast is voor omwonenden.

Na gesprek met milieupolitie enkele dagen geleden blijkt dat er wel degelijk reeds PV's werden opgesteld. Ze zijn hier een tijdje geleden binnen geweest en stelden vast dat zijn muziek -zelfs al werd de 85 db niet overschreden- voor ons als hinderlijk en storend kon ervaren worden, maw overlast o.a. toen werd een PV opgesteld. Milieupolitie zei letterlijk dat er iets serieus mis is met het gebouw waar hij z'n zaak uitbaat, waardoor muziek, zelfs bij 85db, goed tot buiten gebouw hoorbaar is.
Politie liet enkele dagen geleden weten dat er al tal van klachten waren over deze zaak.

Vorige dinsdag was t trouwens ook weer prijs, z'n kutmuziek tot na middernacht. Ben dan donderdag met de uitbater in discussie getreden. ik liet hem weten: 1) dat vanaf heden elk geval van overlast zal gemeld worden aan politie/milieupolitie met het oog op het laten verrichten van de nodige vaststellingen. 2) Dat we, indien de overlast aanhoudt en indien we over een voldoende sterk dossier beschikken een vordering tot gedwongen sluiting zullen instellen voor de vrederechter. 3) Dat indien hij een dancing of danscafé wenst uit te baten hij dit maar elders moet doen.
Zijn reactie was dat 1) z'n geluidsinstallatie gelimiteerd is op 85 db en dat we hem dus niets kunnen maken 2) we reeds een tiental keer tevergeefs de politie op z'n dak gestuurd hadden, wat hij beschouwde als bedreigend en als een pesterij, volgens hem werd nog nooit een PV opgesteld 3) hij zelf dreigde een advocaat in te stellen oa omdat we z'n zaak in een slecht daglicht zouden stellen (hij had oa een kopie van m'n pamfletje -waar trouwens niets belastends instaat en had het over iets dat m'n vriendin op sociale media had geplaatst).
Mijn reactie: oa 1) dat we bij volgend geval van geluidsoverlast milieupolitie zullen verzoeken om geluidslimiet van 85 db naar bv. 75 db te brengen.
Daarop heb ik milieupolitie en politie gecontacteerd, milieupolitie liet mij weten, zoals hoger reeds beschreven, dat wel degelijk reeds PV's werden opgesteld, politie liet mij weten dat er al tal van klachten waren.

[mava105]

Best NIET met die man in discutie gaan. Zou kunnen escaleren op het moment dat hij zich echte bedreigd voelt en sluiting nabij is.