JuridischForum.be

In mei 2016 verkocht ik een kleine studio in Blankenberge. De koper betaalde een voorschot in het immo kantoor. Deze hield de commissie eraf en schreef de rest over naar de notaris van de koper. De koper kan de koopsom niet betalen, wil echter niet van de koop af en houdt iedereen aan het lijntje. Hij belooft telkens zijn notaris dat het geld door de bank diezelfde week nog wordt overgeschreven maar dat gebeurt niet. De afspraak voor het verlijden van de akte kan niet doorgaan en de wettelijke termijn van 4 maand verstrijkt. De koper is en blijft onbereikbaar. Ik kan niets anders doen dan een advocaat gelasten en aan de rechtbank vragen om de compromis te ontbinden. In december wordt de zaak behandeld voor de RB van 1ste Aanleg te Brugge en in januari 2017 volgt een vonnis waarin de compromis ontbonden wordt en mij een schadevergoeding wordt toegewezen ten bedrage van het voorschot. De rechtbank oordeelt dat DOOR de betaling van het voorschot de schadevergoeding is betaald en het aan mij is om het immokantoor te betalen, maar die hadden hun centen al geïncasseerd alvorens de rest door te storten aan de notaris van de koper, dus dat was al in orde. Mijn notaris vraagt aan de notaris van de koper om het resterende bedrag van het voorschot dat daar nog steeds aanwezig is, terug te betalen. De notaris van de koper wil echter slechts een deel terugbetalen. Hij rekent 1.100 euro aan voor kosten, kosten die normaliter door ZIJN cliënt moeten betaald worden en niet ten laste zijn van de verkoper, dus ik. Het is trouwens ZIJN cliënt die in gebreke bleef. Ondanks mijn notaris aandringt op terugbetaling van het volledige bedrag weigert de notaris van de koper om dit te doen. Hij is er natuurlijk van overtuigd zijn kosten niet te kunnen recupereren bij de koper dus neemt hij het maar van de verkoper. Volgens mij kan en mag hij dit niet. Het resterende bedrag is de dag van het vonnis geen eigendom meer van zijn cliënt maar een schadevergoeding die mij toekomt, dus MIJN geld. Wat kan ik ondernemen? Ik weet dat er een ombudsdienst bestaat maar die heeft geen rechtsgeldigheid volgens mij en kan alleen advies geven waaraan die notaris zich niet moet houden. Doe ik er goed aan om naar de Orde van Notarissen te stappen of Is er een wettelijke grond om de notaris te dagvaarden?

Verstuur het vonnis naar de notaris van de koper, en vermeld dat je het volledige bedrag wenst op basis van dit vonnis.
Indien de notaris in gebreke blijft, zul je het niet laten om verdere stappen te nemen bij het gerecht op basis van dit vonnis.

De notaris is niet veroordeeld maar de koper, moet TS zich dan niet wenden tot de koper.
De notaris heeft recht op zijn kosten, de rest moet hij terug storten naar de koper.
Met het vonnis kan je beslag laten leggen op de som die notaris aan de koper terug moet geven, de rest zal je bij de koper moeten halen.

Als het om een voorschot gaat (en niet een waarborg), dan is dit bedrag van bij storting jouw eigendom.
Als de koop niet plaatsvindt door jouw toedoen, dan wijzigt het voorschot van eigenaar (terug eigendom van de koper) en gaat het terug naar hem. Dat was nu niet het geval.
Als de koop niet plaatsvindt door toedoen van de koper, dan wijzigt het voorschot - waarschijnlijk contractueel, anders via het vonnis van de rechter - van hoedanigheid en wordt het een schadevergoeding.
Omdat het compromis wel plaatsvond, staat waarschijnlijk in je overeenkomst met de makelaar dat dan de makelaarsvergoeding verschuldigd is. In dat geval is het logisch dat de makelaar hiervan kan betaald worden.

Met de notaris van de koper heb jij geen contractuele relatie (geen overeenkomst).
Het voorschot dat de koper gestort heeft op een derdenrekening bij de notaris, werd dus jouw geld.
Art. 4 van de richtlijnen met betrekking tot het beheer van de derdenrekeningen (Nationale kamer van notarissen - gepubliceerd op 24/04/2014) stelt:

Betalingen van algemene kosten en van andere kosten die niet voor rekening van cliënten of derden worden gedaan alsook privé-betalingen kunnen niet via de derdenrekening of de rubriekrekening gebeuren.

"cliënten" wat betreft deze notaris, is de koper. Aangezien het voorschot in jouw vermogen zit, kan de notaris hier niet over beschikken ten aanzien van de koper.
"derden" wat betreft deze notaris, ben jij. Maar jij moet de notaris van de koper niet betalen.
Ik zie dan ook niet hoe de notaris van de koper een mandaat kan hebben om zijn vordering ten opzichte van de koper in te houden van dit bedrag.

Dit is specifiek m.b.t. notarissen en de regels binnen deze beroepsgroep. Ongetwijfeld zal Poene hier meer concreet op kunnen ingaan met meer kennis van zaken dan ikzelf.

__________________________________________________________________________________________________
Meer in algemene termen: (A) heeft nog een schuld van 100 EUR aan (B) en van 150 EUR aan (C).
(A) geeft (B) 150 EUR met de opdracht: ga hiermee mijn schuld aan (C) betalen (lastgeving).
Ik denk dat (B) dan kan zeggen: dank je wel, ik hou eerst mijn 100 EUR af en zal de resterende 50 EUR al aan (C) geven.
Ik weet niet in welke mate hier ook een anterioriteit speelt als argument.
De derde tov deze lastgevingsovereenkomst tussen (A) en (B), zijnde (C), zou op buitencontractuele wijze (art. 1382 BW) kunnen inroepen tov (B) dat hij schade heeft geleden doordat (B) zich niet aan zijn mandaat heeft gehouden. (B) kan dan misschien stellen dat hij twee overeenkomsten heeft met (A) waaraan hij in een zekere volgorde uitvoering heeft gegeven.

NB: als de storting van je koper een waarborg was, dan kan het verhaal anders verlopen (afhankelijk wanneer de notaris zijn kosten op dit bedrag aangerekend heeft).

dat lijkt me een heel heldere uitleg van Bart. Dus: in een eerste fase de notaris per email verwittigen dat u een per AS een ingebrekestelling zal sturen indien de u teobehorende gelden niet worden teruggstort. Daarbij voegt u de toelichting (van Bart) erbij. Best ook Mét CC naar de Orde der Notarissen. Ik denk dat hij vrij snel zal terugbetalen wat niet van hem is. als het dan nog niet lukt: AS per aangetekende.

Los van het wederrechtelijk toeëigenen van gelden die dienen teruggestort te worden.
Wat zegt of doet uw eigen notaris ( de meest zachte dwang).

De koper betaalde een voorschot in het immo

Is het niet het immo kantoor die het voorschot moet terug betalen.

Welbedankt voor de reacties. De makelaar had recht op zijn commissie en daar gaat het dus niet om. Het gaat om het resterende deel van het voorschot dat bij de notaris van de koper bleef. Ik heb het nog een keer nagezien en het gaat wel degelijk om een "voorschot" en geen waarborg. Het vonnis luidde:
Zegt voor recht dat het voorschot ad (bedrag is vermeld) euro dat verweerder heeft betaald door eiseres kan worden behouden ter vergoeding door verweerder van de forfaitaire schadevergoeding waarop eiseres terecht aanspraak maakt.

Dit is wat de notaris van de koper antwoordde op de vraag van mijn notaris om de som terug te betalen:
Ik bevestig u de ontvangst van uw fax en het vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge d.d. 19 januari 2017.
Tot op heden werd ik nog niet in kennis gesteld van voormeld vonnis door de tegenpartij, vertegenwoordigd door .....
Het bedrag dat op onze rubriekrekening staat bedraagt € 2.868,90, zijnde het voorschot verminderd met de factuur van de makelaar.

Gelet op het feit dat de akte reeds integraal werd opgemaakt, dat alle opzoekingen uitgevoerd werden en dat er reeds een datum voor de ondertekening gesteld was op 31 augustus 2016, ziet mijn onkostenstaat eruit als volgt:
- Een/derde van het ereloon € 398,04
- Akte- en opzoekingskosten € 525,00
- BTW + € 193,84
TOTAAL € 1.116,88

Ik zal derhalve het bedrag van € 1.116,88 overmaken op uw derdenrekening BE...........

Mijn notaris wees hem op de berekeningsfout en het feit dat hij het niet eerlijk vond dat alle kosten MIJ aangerekend werden maar de notaris van de koper schreef het volgende:

Ik verwijs naar uw onderstaande email.

Het is aan de advocaat van de eisende partij, in casu uw cliënt, om de kosten te recupereren bij de veroordeelde.

Er werd mij nooit bij de aanvang of lopende het geding om een kostenstaat gevraagd.
U, noch ik, waren partij in dit geschil.

Ik schrijf het saldo vandaag nog over zoals gevraagd.

En daarop dus rekende hij mij dus alle kosten aan...

Mijn notaris betreurt de houding van de ander maar kan verder niets doen, zei hij en de advocaat schreef een mail om de rest te krijgen maar zei dat dit enkel te proberen was en als de notaris van de koper niet reageerde, het economisch niet verantwoord was om verder te gaan.
Zelf heb ik er moeite mee dat die notaris zijn kosten recupereert via mijn schadevergoeding en niet gaat halen bij de falende partij, nl. ZIJN cliënt, die intussen wel weer zal ondergedoken zijn en niet meer te vinden.

Ik start dus met een aangetekend schrijven zoals mij is aanbevolen en dan stap ik naar de Orde der Notarissen hier te Gent.

Nogmaals dank!

Het is aan de advocaat van de eisende partij, in casu uw cliënt, om de kosten te recupereren bij de veroordeelde.

Dat klopt

Volgende tekst uit A. VAN OEVELEN, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Universitas, 2016, 57/9 ondersteunt het bovenstaand standpunt van de onrechtmatigheid van de handeling van de notaris van de koper:

De regeling van de kosten van artikel 1593 BW geldt enkel en alleen in de verhouding tussen de partijen en heeft geen betrekking op de verhouding tussen de partijen en de notaris, aan wie het verlijden van de authentieke verkoopakte werd opgedragen. Voor de betaling van zijn ereloon heeft de notaris een vordering tegen beide partijen, behoudens wanneer de partijen een andere regeling hebben getroffen en behoudens wanneer de notaris slechts van een van e contractsspartijen een opdracht heeft gekregen. Voor de terugbetaling van de kosten die hij heeft voorgeschoten heeft de notaris een vordering tegen de partij in wier voordeel deze kosten werden gedaan, wat meestal de koper zal zijn.

Ingevolge mijn aangetekende ingebrekestelling die ik heb verstuurd, stelt de notaris van de koper nu voor om de helft van de kosten terug te betalen. Van het 1/3 aangerekende ereloon spreekt hij niet. Dit "tot slot van alle rekeningen". Doe ik er beter aan dit te aanvaarden of weiger ik en ga ik door met de klacht bij de Kamer der Notarissen? Is het juist dat die Kamer enkel advies kan geven maar de Notaris tot geen terugbetaling kan verplichten en dat ik bij weigering een procedure moet opstarten?

De notaris van de koper moet zijn kosten aanrekenen aan de koper.
u hebt daar geen zaken mee.
U hebt trouwens een vonnis.
Uw advocaat dient het nodige te doen desnoods het vonnis aan de notaris laten betekenen ( die kosten zijn ook voor de notaris) ..mogelijk de derde rekening van de notaris voor het te betalen bedrag laten blokkeren.
En uiteraard de kamer van Notarissen in kennis stellen.
Mogelijk ook een bevriend journalist... van een plaatselijke krant.

aanvulling op Fransisc: en zelfs meer dan de plaatselijke krant: consumentenprogramma op de openbare radio is érg geintresseerd in zo'n verhalen. De inspecteur belt dan de betrokken notaris op om zijn kant van het verhaal te horen. Als hij niet te woord wil staan wordt dat ook "on air" gezegd. Mét naam. Een deskundige legt dan uit wàt de wettelijke context is. voor gans Vlaanderen

hou ons op de hoogte aub!

De betreffende notaris had al het grootste deel van de schadevergoeding (ex-voorschot) teruggestort, dus het ging enkel om de aangerekende kosten en 1/3 ereloon. Mijn advocaat raadde mij aan met het voorstel om de helft daarvan aan mij terug te betalen, akkoord te gaan gezien het om geen grote som gaat. Daar waar ik dacht dat het enkel om de helft van de kosten ging, geeft hij echter ook de helft terug van het aangerekende ereloon. Dat is dan voor mij al een behoorlijke som aangezien ik invalide ben en met een klein vervangingsinkomen moet rondkomen. Ik vernam dat de betrokken notaris deel uitmaakt van de Kamer waar ik de klacht zou moeten indienen. Dat lijkt me dus echt bij de duivel te biecht gaan. Ik kan me niet voorstellen dat de andere notarissen die daarin zetelen tegen één van hun leden zouden ingaan en dan nog voor een klein bedrag want de volgende keer hebben zij hem dan weer nodig in een betwisting. Wanneer zij beslissen dat hij dit kon doen, eindig ik met niets. Oordelen zij dat hij wel degelijk een deel van de kosten en/of ereloon mag aanrekenen vermits der zaak niet doorging en hij de kosten al had gemaakt, dan zal ik sowieso maar een deel terugkrijgen, net als nu. Een advocaat gelasten om de zaak verder door te zetten kan ik niet omdat het ereloon van de advocaat hoger zou liggen dan de te recuperen som, dus ik moet alles doen op eigen houtje. De hele zaak, sinds het ondertekenen van de compromis duurt nu al ongeveer een jaar. Ik ben 62 en toe aan rust. Dientengevolge heb ik ingestemd met de terugbetaling van de helft. De leveringskosten waren sowieso voor mijn rekening en veel zal hij er dus niet meer aan overhebben. Deze morgen kreeg ik wel een mailtje van mijn eigen notaris die onverbloemd zei dat dit geen publiciteit was voor het notariaat en dat is uiteraard zo. Ik raad in ieder geval iedereen aan om altijd een eigen notaris aan te duiden bij verkoop. Indien ik had ingestemd om alleen de notaris van de koper te nemen had ik er helemaal alleen voorgestaan. Ondanks mijn notaris zelf niets kon ondernemen heeft hij mij wel de weg gewezen welke ik moest volgen en is me de hele weg blijven steunen. Ik wil jullie verder allemaal danken voor jullie reacties! Fijn te weten dat er mensen zijn die zich het onrecht aantrekken die een ander wordt aangedaan!